Phân khúc có nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung hạn chế
Vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án, làm nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới giảm từ gần 180 ngàn sản phẩm (năm 2018) xuống còn hơn 50 ngàn sản phẩm (năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19). Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương hơn 20% so với năm 2018. Quý IV/2022, nguồn cung sụt giảm kỷ lục với gần 7.000 sản phẩm.
 |
| Thị trường bất động sản cần đáp ứng được nguồn cầu với các sản phẩm phù hợp, vừa túi tiền. |
Cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ gần 19% (năm 2019) xuống còn 4% trong năm 2022. Tại thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, gần như vắng bóng các dự án nhà ở giá phù hợp với nhu cầu người dân. Sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, thị trường hiện nay, đặc biệt trên các thị trường lớn như Hà Nội, việc mất cân đối nguồn cung hay còn gọi "nguồn cung không phù hợp" vẫn còn đang diễn ra khá phổ biến.
“Nếu như ở thời điểm trước đây, căn hộ hạng C chiếm tỷ trọng đến 40 - 50%, cạnh tranh trực tiếp với lượng hàng từ căn hộ hạng B, thì đến nay phân khúc căn hộ hạng C chỉ chiếm tỉ trọng rất nhỏ, thậm chí là dưới 10%. Nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ để bán đa phần là căn hộ hạng B. Trong khi đó, số lượng căn phù hợp với đại đa số nhu cầu, hay phân khúc hạng C lại không lớn, thậm chí trong tương quan với tổng nguồn cung sơ cấp còn đang giảm dần. Kiếm được những sản phẩm có giá bán phù hợp với túi tiền của phần đông người có nhu cầu là rất khó trên thị trường. Do đó, năm 2023 mặc dù có những hoạt động giải quyết, tháo gỡ các vấn đề pháp lý để gia tăng nguồn cung, tình trạng mất cân đối sản phẩm căn hộ có thể vẫn chưa thể giải quyết được, và căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chính” - bà Hằng nhận định.
Cần đưa ra sản phẩm phù hợp
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân. Theo đó, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều hạn chế, do đó, rất cần có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy, nhằm tạo sản phẩm phù hợp thị trường, kích thích giao dịch, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho cả nền kinh tế. Bên cạnh đó cũng cần có những chính sách khuyến khích, kích thích phát triển nhà thương mại có mức giá phù hợp.
Về nguồn vốn tín dụng, Ngân hàng Nhà nước nên thúc đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên.
Còn theo bà Hằng, để phát triển phân khúc vừa túi tiền và giải bài toán khó khăn của nhà ở hiện nay khi cung chưa thực sự đáp ứng được cầu, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn. Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc không có nhiều nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường hiện nay là khung pháp lý chưa được hoàn thiện. Tình hình có thể được cải thiện nhiều hơn vào năm 2024, khi khung pháp lý đã hoàn thiện và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Tuy nhiên, đối với dự án căn hộ vừa túi tiền, cần có cơ chế, tháo gỡ riêng để chủ đầu tư có thể thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư tham gia vào thị trường.
