Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đề nghị giới hạn mức tăng tiền thuê đất hàng năm

Tại hội thảo, các chuyên gia, nhà khoa học đã đóng góp nhiều ý kiến về các vấn đề lớn của dự án luật như nội dung về tài chính đất đai, giá đất, cho thuê đất, bảo đảm tính đồng bộ hệ thống pháp luật, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển; vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giám sát tổ chức thực hiện quy hoạch, quản lý đất đai của khu công nghiệp, khu kinh tế; chế độ sử dụng đất; chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, giáo dục, y tế; bồi thường hỗ trợ tái định cư, vai trò của Mặt trận Tổ quốc; kiểm soát quyền lực, thanh tra, kiểm tra...

Các chuyên gia cũng đặc biệt quan tâm đến bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, sự đồng bộ, tương thích của Luật Đất đai với các luật liên quan và đề nghị rà soát bảo đảm kỹ luật lập pháp bảo đảm rành mạch, rõ ràng, đủ nghĩa, dễ hiểu.

Có thể cho phép tổ chức tài chính nước ngoài nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Theo TS. Đậu Anh Tuấn - thành viên Hội đồng khoa học của UBTVQH, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, nhiều chế định quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp và hoạt động kinh doanh. Đó là: việc chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm; hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất đai; thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài; giải quyết các mâu thuẫn giữa quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các quy định khác có liên quan…

TS. Đậu Anh Tuấn phát biểu tại hội thảo

Về chế định chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm, TS. Đậu Anh Tuấn cho biết dự thảo Luật Đất đai lần này có thay đổi quan trọng là giảm các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần, thay vào đó là phải thuê đất trả tiền hàng năm. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, quyền của người sử dụng đất trả tiền hàng năm bị giới hạn hơn trả tiền một lần khá nhiều. Dự thảo đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này theo hướng đặt ra khái niệm “quyền thuê” và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này.

Dù đây là bước sửa đổi hợp lý, song điều này lại tạo rủi ro cho doanh nghiệp về phương án tài chính nếu tiền thuê đất bị tăng đột biến. Như vậy, rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm. Do đó, TS. Đậu Anh Tuấn đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1 đến 2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp.

Liên quan đến chế định thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài, Luật Đất đai hiện hành và dự thảo đều có quy định chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân Việt Nam mà không được phép thế chấp cho tổ chức tài chính nước ngoài. Quy định này có thể được hiểu là nhằm mục đích cấm việc cá nhân, tổ chức nước ngoài có được quyền sử dụng đất nếu bên đi vay không thể trả nợ. Theo TS. Đậu Anh Tuấn, vẫn có thể quy định cho tổ chức nước ngoài nhận thế chấp, nhưng khi bên đi vay không trả được nợ thì cấm chuyển nhượng tài sản cho phía nước ngoài, chỉ cho phép họ bán lại cho cá nhân, tổ chức khác tại Việt Nam.

Quyền sở hữu của toàn dân về đất đai cần được thể hiện rõ nét hơn

Góp ý về các quy định liên quan đến thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước, ông Nguyễn Văn Huệ - Trưởng ban Nghiên cứu chính sách, pháp luật, Hội Luật gia Việt Nam, cho rằng cần ban hành các văn bản đồng bộ, chi tiết cụ thể hóa quy định tại khoản 10 Điều 14 của dự thảo: “Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”; đồng thời tổ chức hiệu quả quy định này, như vậy sẽ làm tăng giá trị của đất đai vào ngân sách nhà nước, góp phần kiềm chế, đẩy lùi nguy cơ tiềm ẩn tham nhũng, lợi ích nhóm trong việc thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Bên cạnh đó, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách, pháp luật, Hội Luật gia Việt Nam cũng nêu rõ, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai thống nhất trong phạm vi cả nước; đồng thời, xác lập cơ chế tiếp cận thông tin đất đai một cách đơn giản, thuận tiện và dễ dàng nhằm phục vụ cho hoạt động giám sát của người dân.

Về vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, cần nghiên cứu bổ sung quy định rõ các lĩnh vực, nội dung, hoạt động quản lý và sử dụng đất thuộc phạm vi giám sát của Mặt trận Tổ quốc, thành viên của Mặt trận Tổ quốc, cụ thể: giám sát việc lập quy hoạch và kế hoạch; thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giám sát việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, trưng dụng đất…

Ngoài ra, về đất sử dụng đa mục đích, cần xây dựng khái niệm đất sử dụng đa mục đích đầy đủ hơn, bổ sung cụ thể thêm về “đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch cố yếu tố tâm linh...", theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã đề ra…

GS.TS. Hoàng Thế Liên - thành viên Hội đồng khoa học của UBTVQH, phát biểu tại phiên họp

Nhấn mạnh đến quyền chủ sở hữu đất đai của toàn dân, GS.TS Hoàng Thế Liên, thành viên Hội đồng khoa học của UBTVQH, nguyên Thứ trưởng Bộ Tư pháp, cho rằng hiện trong dự thảo, vai trò của chủ sở hữu còn chưa được thể hiện đậm nét. Do đó, cần có quy định rõ ràng, cụ thể, hơn nữa về nội dung này, chỉ rõ những quyền cơ bản của quyền chủ sở hữu của toàn dân về đất đai, và triển khai quyền này tại các quy định cụ thể.

Nhấn mạnh nguyên tắc về quyền sở hữu của toàn dân là nội dung chi phối, nguyên tắc cơ bản của toàn dự thảo luật, GS.TS. Hoàng Thế Liên đề nghị nêu rõ người dân quyền giám sát, quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý khi có sai phạm, quyền tham gia ý kiến đối với các vấn đề quy hoạch, điều chỉnh địa giới hành chính… tạo điều kiện để người dân tham gia đóng góp ý kiến vào những vấn đề quan trọng đúng theo vai trò của người chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, dự thảo cần nêu rõ hơn nữa quyền của cơ quan đại diện của dân, đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, khả thi của văn bản luật. Đặc biệt trong các vấn đề cụ thể như quy hoạch, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…, cần quy định rõ quyền hạn, nhiệm vụ cho đúng cơ quan có thẩm quyền, cần có cơ chế kiểm soát mạnh mẽ để ngăn chặn tiêu cực nảy sinh.

Về kỹ thuật, GS.TS. Hoàng Thế Liên cho rằng, có quá nhiều nội dung trong dự thảo giao Chính phủ, các bộ quy định chi tiết; cần rà soát tổng thể để giảm bớt những nội dung này, quy định rõ ngay tại dự thảo luật để đảm bảo các quy định có thể triển khai nhanh khi ban hành, đảm bảo những vấn đề quan trọng được quy định ngay tại văn bản luật.