Công khai, minh bạch mọi quy trình liên quan trong định giá đất

PV: Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được đưa ra lấy ý kiến đã bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ và giao quyền quyết định bảng giá đất cho HĐND cấp tỉnh (trên cơ cơ đề xuất của UBND cấp tỉnh). Ông có bình luận gì về điều này?

TS. Nguyễn Quốc Việt

TS. Nguyễn Quốc Việt: Khung giá đất, bảng giá đất theo Luật Đất đai hiện hành thời gian qua chưa theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Khung giá đất thấp dẫn đến khó khăn cho địa phương ban hành Bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Từ đó, dẫn đến việc Bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường là khó khăn. Do đó, việc bỏ khung giá đất cũng là nhằm hoàn thiện cơ chế định giá đất.

Sửa đổi, bổ sung quy định về các nguyên tắc định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành nhằm bảo đảm thị trường bất động sản được công khai, minh bạch. Qua đó, đẩy nhanh quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bảo đảm giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, cân bằng lợi ích các bên và phát huy hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam. Bên cạnh đó, việc bổ sung quy định cơ quan định giá đất cấp tỉnh giúp đảm bảo và tăng cường tính khả thi và tuân thủ pháp luật của các cơ quan, tổ chức, cá nhân; nâng cao tính độc lập của các chủ thể trong quá trình xác định giá đất cụ thể.

Tuy nhiên, các cải cách quan trọng trên trong Nghị quyết số 18-NQ/TW về quản lý sử dụng đất cũng như được cụ thể hóa tại dự thảo Luật Đất đai có giá trị chỉ khi đồng bộ hóa được với các thay đổi căn bản và toàn diện về công tác định giá đất, cũng như việc đơn giản hóa, công khai, minh bạch, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin của mọi chủ thể có liên quan.

Cần công khai minh bạch trong đấu giá, đấu thầu, giải phóng, đền bù đất.

PV: Theo quy định, bảng giá đất sẽ được xây dựng công bố hàng năm. Tuy nhiên, để xây dựng được bảng giá cụ thể là một vấn đề. Ý kiến của ông xung quanh vấn đề xây dựng bảng giá đất là gì?

TS. Nguyễn Quốc Việt: Cái khó nhất mà hiện nay chúng ta vẫn còn bàn thảo là giá nào được coi là sát thị trường? Thế nào là trong điều kiện bình thường?

Ở Việt Nam vẫn chưa có được một thị trường đất đai và nhà ở hoàn hảo, giá biến động khá nhiều và theo khu vực, do vậy rất khó xác định giá chung của thị trường. Bên cạnh đó, do giá trị từng loại đất quá khác biệt, và về cơ bản phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước, cũng như tính hiệu quả trong công tác quản lý, thực thi chính sách/quy hoạch/pháp luật về đất đai là khác nhau giữa các địa phương cũng như thời kỳ, nên cũng khó xác định rõ ràng điều kiện thế nào là bình thường. Nhiều khi có thông tin (hoặc tin đồn) quy hoạch, kế hoạch chỗ này chỗ kia chuyển đổi mục đích sử dụng, dự án này kia sẽ phát triển, lập tức có hiện tượng thâu gom đầu cơ, đẩy giá hòng ăn theo quy hoạch. Thậm chí, có hiện tượng câu kết trục lợi chính sách từ sự thiếu minh bạch, nhất quán trong các khâu liên quan quy hoạch, chương trình, dự án khiến thông tin càng nhiễu loạn và mù mờ.

Tất cả yếu tố trên mới dẫn đến các tiêu cực kéo dài từ thời kỳ này sang thời kỳ khác, cũng như tâm lý sợ thiệt, sợ mất và so bì chỗ này chỗ kia, thời trước, thời sau nên khiếu kiện kéo dài, thậm chí chống đối, chây ỳ. Với cả mớ “bùng nhùng” như thế mà chỉ đơn giản tập trung vào hoàn thiện công tác định giá đất "sát giá thị trường trong điều kiện bình thường" tôi cho rằng còn chủ quan và không thực tế. Nói hình ảnh nó như cái thùng đã thủng nhiều lỗ, không thể chỉ bịt 1 lỗ là khiến nước không bị chảy hết.

PV: Vậy theo ông, phải gỡ nút thắt này như thế nào cho phù hợp?

TS. Nguyễn Quốc Việt: Theo tôi, việc đầu tiên là phải rà soát tổng thể, không chỉ Luật Đất đai mà tổng thể hết các văn bản pháp luật liên quan, cả các luật như: quy hoạch, xây dựng, nhà ở, tài nguyên cho đến các luật về dân chủ cơ sở, luật về công khai thông tin.

Sau khi đã đảm bảo hệ thống văn bản pháp luật liên quan không chồng chéo, mâu thuẫn, thậm chí vô hiệu hóa lẫn nhau thì rà soát công tác thực thi đã đảm bảo đúng sát với tinh thần luật chưa. Bởi thực tế, rất nhiều tranh cãi hay khiếu kiện liên quan tới đất đai không phải do luật chưa có, mà chủ yếu do khâu thực thi kém hoặc bị méo mó bởi trục lợi chính sách, thậm chí là tham ô, tham nhũng, lợi ích nhóm.

Công tác định giá đất tưởng là đầu câu chuyện, là khâu đầu tiên và khởi sự cho mọi quy trình, nhưng bản thân công tác này muốn khả thi, khách quan, công bằng lại chịu tác động của toàn bộ các quy trình thực thi pháp luật đất đai trước và sau nó. Công khai, minh bạch trong định giá đất sẽ là chưa đủ nếu công khai, minh bạch trong công tác quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất bị coi nhẹ; công khai minh bạch trong đấu giá, đấu thầu, giải phóng, đền bù cho đến cả công khai công bố thông tin, thủ tục hành chính cần rõ ràng, đầy đủ.

PV: Xin cảm ơn ông!