Nghị định số 71/2024 được đưa ra đã quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và chiết trừ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Bà Giang Đỗ - Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam đã có chia sẻ về các phương án định giá và những tồn tại của công tác xác định giá đất hiện nay.

PV: Thưa bà, tại sao hiện có 4 phương pháp định giá đất mà đến khi triển khai vẫn không xác định được giá đất, khiến nhiều dự án bị đình trệ?

Bà Giang Đỗ: Hiện có 4 phương pháp định giá đất hiện hành, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu thập và phương pháp chiết trừ. Đây không phải khái niệm mới, mà đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất không xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp định giá, mà có thể do một số nguyên do khác như sau:

Trước hết, theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024, tại một số địa phương bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành theo Luật Đất Đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, do bảng giá đất này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định Luật Đất đai 2024 - vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp. Bà Giang Đỗ

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá cũng gặp nhiều trở ngại khi áp dụng. Cả 4 phương pháp hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch.

Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập hay phương pháp chiết trừ.

Ngoài ra, trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp.

PV: Nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường cần được hiểu và áp dụng như thế nào, thưa bà?

Bà Giang Đỗ: Nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường là một yêu cầu quan trọng để đảm bảo phản ánh giá đất đúng giá trị thực.

Có thể thấy, nguyên tắc thị trường nhấn mạnh tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Khi áp dụng vào định giá đất, yếu tố cốt lõi chính là dữ liệu phải đầy đủ, chính xác và công khai.

Minh bạch dữ liệu gỡ nút thắt quan trọng trong việc xác định giá đất. Ảnh: T.L

Dữ liệu này bao gồm thông tin về giao dịch bất động sản, quy hoạch và diễn biến thị trường. Sự minh bạch và toàn diện của dữ liệu không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng, méo mó thị trường, mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và cạnh tranh lành mạnh.

Ngoài ra, dữ liệu minh bạch cũng cho phép việc xác định giá đất phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và chính sách. Giá đất không thể chỉ dựa vào dữ liệu quá khứ, mà cần tính đến xu hướng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các phương pháp định giá dựa trên thu nhập, như phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.

PV: Theo bà, việc giá bất động sản ở một số địa phương thời gian qua tăng nóng đã ảnh hưởng tới công tác định giá đất ra sao? Để có thể giải quyết các vướng mắc này cần có phương án cụ thể nào?

Bà Giang Đỗ: Sự gia tăng đột biến của giá bất động sản tại một địa phương có thể tác động mạnh đến việc định giá đất ở các dự án lân cận theo nhiều cách.

Trước tiên, kỳ vọng của nhà đầu tư cho rằng giá đất tại các khu vực lân cận sẽ tăng theo có thể tạo áp lực lên quá trình thẩm định giá. Bên cạnh đó, các giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" thường không phản ánh giá trị thực, mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường.

Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ định giá sai lệch là rất cao. Hơn nữa, khi giá đất bị đẩy lên quá mức, chi phí giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng đáng kể, khiến chi phí phát triển dự án gia tăng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án.

Để khắc phục tình trạng này, thị trường cần tập trung vào việc hoàn thiện dữ liệu và nâng cao tính minh bạch của thông tin bất động sản.

Trước hết, việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và giao dịch bất động sản đồng bộ, minh bạch và chính xác là cần thiết. Giao dịch bất động sản cần được cập nhật thường xuyên và công khai, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy cho nhà đầu tư và đơn vị thẩm định.

Cơ quan quản lý có thể thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế nhằm đảm bảo giá trị đất được phản ánh đúng. Dữ liệu này sau đó phải được "làm sạch" thông qua cơ chế kiểm soát giao dịch bất thường, loại bỏ các giao dịch có giá trị tăng đột biến, mang yếu tố đầu cơ hoặc giữa các bên liên quan.

Bên cạnh đó, việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng. Khi thông tin được công khai rõ ràng, thị trường sẽ tránh được những cơn "sốt đất" do tin đồn hoặc tình trạng trục lợi từ những nhóm có lợi thế thông tin trước khi quy hoạch chính thức được công bố.

PV: Xin cảm ơn bà!