Ảnh: Minh họa

Khung giá đất theo Luật Đất đai 2013 và những bất cập

Điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”.

Điều 114 cũng quy định, bảng giá đất và giá đất cụ thể: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ”.

Theo đó, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân: tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Thực tế sau 10 năm triển khai, áp dụng khung giá đất và bảng giá đất cho thấy rất nhiều bất cập đó là khung, bảng giá được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và rất ít điều chỉnh trong khi giá đất trên thị trường biến động hàng tháng, có khi biến động hàng ngày vào những thời điểm “sốt đất”.

Hậu quả là khung, bảng giá đất thường lạc hậu “thấp hơn” nhiều so với giá thị trường nhiều lần. Thông thường thì giá thị trường cao gấp 3 đến 5 lần, đặc biệt ở những trung tâm thành phố lớn có thời điểm cao gấp hàng chục lần so với bảng giá đất. Từ đó dẫn tới nhiều tác động xấu tới kinh tế - xã hội, tình trạng “hai giá đất” dẫn tới nhiều tranh chấp dân sự trong giao dịch chuyển nhượng đất; khiếu kiện hành chính trong việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Mặt khác, Nhà nước thất thu thuế với số tiền lớn, khi công nhận, giao đất, cho thuê đất và phí liên quan tới các trường hợp theo Khoản 2, Điều 144 nêu trên.

Những bất cập về tài chính đất đai, trong đó có một phần nguyên nhân từ Khung giá đất đã được nhận định tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022: “Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương”.

Xây dựng bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc thị trường

Từ những bất cập trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai 2013, Đảng và Nhà nước đã chỉ đạo, định hướng sửa đổi luật đất đai, đặc biệt là tài chính đất đai tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022. Định hướng này đã được Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới về tài chính đất đai như sau:

Điều 158 Luật Đất Đai (sửa đổi) quy định, về căn cứ, phương pháp định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Điều 159 Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định rõ: “Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo”.

Khu dân cư hiện hữu tại TP. Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh. Ảnh: S.Nam

Ngay sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, điều khoản quy định về bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc thị trường là một trong số những điểm mới mang tính đột phá được các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý, doanh nghiệp và người dân đánh giá cao, xem đây là một bước tiến vượt bậc không chỉ tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp mà còn góp phần cụ thể hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước./.