Ảnh minh họa. Dũng Minh

Giá nhà tiếp tục phá “đỉnh”

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Khảo sát cho thấy, giá mỗi mét vuông căn hộ tại nhiều dự án hiện đắt ngang, thậm chí cao hơn một lượng vàng. Như tại dự án Lancaster Legacy trung bình 149 triệu đồng/m2, Heritage West Lake 140 triệu đồng/m2, Discovery Complex 115 triệu đồng/m2, Vinhomes Global Gate 130 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá vàng SJC sáng 30/10 được niêm yết ở mức 144,6 - 146,6 triệu đồng/lượng (mua - bán).

Ở phân khúc cao cấp, tại khu vực Cầu Giấy, Tây Hồ Tây, giá căn hộ chung cư rao bán “leo” lên vùng giá 180 triệu đồng/m2. Có thể kể đến dự án Sun Feliza Suites Cầu Giấy, Starlake Tây Hồ Tây, The Nelson Private Residences dao động từ 130-180 triệu đồng/m2.

Không chỉ Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận làn sóng tăng giá tương tự. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, nhiều dự án trung tâm ghi nhận mức 120 - 150 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng đánh giá, tình trạng nguồn cung hạn chế tại nhiều khu vực, trong khi hạ tầng giao thông được cải thiện, đặc biệt là tuyến metro số 1, Vành đai 3 và cầu Thủ Thiêm 4... đang đẩy giá bất động sản quanh các trục kết nối lên cao.

Một loạt dự án như The 9 Stellars được rao bán 76 - 92 triệu đồng/m2, Paris Hoàng Kim ghi nhận giá 88 - 95 triệu đồng/m2, Celesta Rise (62 - 80 triệu đồng/m2) hay Fiato Premier (50 - 60 triệu đồng/m2). Ở phân khúc cao cấp và hạng sang, The Opusk Residence đạt tới 290 triệu đồng/m2, The Metropole Thủ Thiêm chạm ngưỡng 225 triệu đồng/m2.

Không chỉ chung cư, dòng sản phẩm biệt thự và nhà liền kề cũng tiếp tục xu hướng tăng giá nhẹ từ 1 - 3% so với quý II.

Tại Hà Nội, các khu đô thị như Ciputra, Embassy Garden, The Manor Central Park, An Vượng Villa hay Pandora Triều Khúc... giá rao bán từ 270-395 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TPHCM, phân khúc này tiếp tục xu hướng ổn định và duy trì ở mức giá cao. Ghi nhận tại các dự án The 9 Stellars, The Classia, The Rivus Elie Saab, giá rao bán từ 150-500 triệu đồng/m2.

Tại các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa hay Ninh Bình cũng chứng kiến biên độ tăng nhẹ, đặc biệt là các khu đô thị ven sông, ven biển có hạ tầng du lịch và dịch vụ phát triển.

Giá tăng nhưng lượng giao dịch bất động sản trong quý III/2025 lại tiếp tục giảm so với quý trước. Theo thống kê trong quý, có khoảng 136.680 giao dịch, bằng 87% so với quý II và bằng khoảng 97% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có hơn 32.100 giao dịch thành công, bằng 93,1% so với quý II/2025 và bằng 83,6% so với cùng kỳ. Đất nền giảm sâu hơn khi có hơn 104.500 giao dịch thành công bằng 85,3% so với quý II.

Giao dịch giảm khiến lượng tồn kho nhà ở chung cư, riêng lẻ có xu hướng tăng. Theo báo cáo của 22/34 địa phương, tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý III vào khoảng 26.700 căn/nền, gồm hơn 6.300 căn chung cư; nhà ở riêng lẻ là hơn 12.300 căn; gần 8.100 nền đất.

Giá nhà đất tăng cao còn khiến cho một thế hệ người trẻ không còn động lực, không kết hôn, không sinh con. Ảnh: Shutterstock

Nguyên nhân từ kỳ vọng cao của chủ đầu tư

Bộ Xây dựng đánh giá, nguyên nhân khiến giá chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng giá mạnh không chỉ là khan hiếm quỹ đất hay chi phí đầu vào leo thang, quy trình pháp lý chậm mà còn đến từ kỳ vọng cao của chủ đầu tư.

Trong đó, trong quý này, nhiều chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh kế hoạch bán hàng và tích cực mở bán giỏ hàng từ quỹ dự án hiện có, trong đó nhiều dự án có vị trí gần trung tâm và kết nối thuận tiện đã đẩy mặt bằng giá bán tăng cao.

Bên cạnh đó, theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết, bên cạnh đó, chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận cũng là nguyên nhân đẩy giá lên cao bất thường.

Với chi phí giá vật liệu xây dựng chiếm khoảng 50% chi phí xây dựng công trình, việc nhiều vật liệu như cát, đá biến động mạnh đẩy giá nhà đầu ra tăng cao.

Ghi nhận thực tế cho thấy, hiện giá cát tự nhiên có khu vực đã tăng đến 58,4% so với cùng kỳ, giá đá xây dựng tăng 10 - 18% theo từng quý từ đầu năm đến nay. Tại nhiều tỉnh thành, giá cát dao động 700.000 - 800.000 đồng/m³, có nơi vượt 1 triệu đồng, tăng 30 - 60% so với tháng trước. Với thép xây dựng, giá tăng bình quân 100.000 - 270.000 đồng/tấn, tùy các loại và từng vùng.

"Cát và đá xây dựng tăng cao khiến giá trị nhiều loại hình công trình đắt thêm khoảng 3% so với trước" - Viện cho biết.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group nhận định, với mặt bằng giá như hiện nay tâm lý chờ đợi giá giảm đang dần chuyển sang tâm lý buông xuôi. Nhiều người mua ở thực cảm thấy bị bào mòn kỳ vọng khi chứng kiến giá nhà không ngừng leo thang trong khi thu nhập không thay đổi đáng kể. Chưa kể, tâm lý sợ rủi ro pháp lý, lãi suất thả nổi, cộng thêm tình hình kinh tế khó khăn cũng khiến nhiều người e dè đi vay mua nhà hơn.

Lưu ý rằng, vấn đề giá đất tiếp tục là chủ đề thu hút sự quan tâm sau khi Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội vừa có dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá tăng "sốc" ở nhiều khu vực, đặc biệt khu vực vùng ven.

Theo đó, tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất tính toán bình quân và bảng giá hiện hành dao động từ 1,24 đến 6,05 lần, tùy khu vực. Trong đó, giá đất ở có mức cao nhất là hơn 702 triệu đồng một m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường (vị trí 1), còn giá đất ở được đề xuất chủ yếu biến động tăng mạnh tại các xã ngoại thành với mức tăng từ 20 – 26%.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), với việc tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam, một động thái như tăng bảng giá đất có thể nhanh chóng khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng, từ đó thúc đẩy đầu cơ và gây sốt ảo hơn trong thời gian tới.

Do đó, trước tình hình trên, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đang nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Bên cạnh đó, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc triển khai thực hiện pháp luật trong lĩnh vực bất động sản tại các địa phương, doanh nghiệp. Đặc biệt, kiên quyết xử lý nghiêm các hành vi vi phạm như huy động vốn trái phép, kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện, thông tin sai lệch, thổi giá, lừa đảo, đặc biệt tại các khu vực có dấu hiệu tăng giá bất thường./.