Thị trường bất động sản, phân khúc nào sẽ lên ngôi?

Thị trường vào pha tăng trưởng

Trên thực tế, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, trong nửa cuối quý III/2025 và đầu quý IV/2025, phân khúc căn hộ chung cư đang “nghỉ giữa hiệp” sau giai đoạn tăng nóng kéo dài trước đó, phần nhiều do ảnh hưởng của tâm lý chờ “Tết”, song phần nào cũng phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua nhà trước khi lãi suất vay mua nhà điều chỉnh và các gói ưu đãi thu hẹp, dẫn tới hoạt động giao dịch chậm lại.

Tuy nhiên, nhìn ở góc độ tích cực, như phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6 - 7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5 - 5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

Năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn tăng trưởng với nhiều yếu tố thuận lợi. Ảnh: Đức Thanh

Theo bà Mai Thanh Thảo - Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ doanh nghiệp, Savills Việt Nam, cùng với đó, việc nguồn cung mới tiếp tục được cải thiện về số lượng và giá theo hướng “mềm” hơn, phù hợp hơn với túi tiền người dân, đặc biệt người trẻ, trở thành điểm “neo” thị trường ở ngưỡng an toàn và ổn định.

Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Bộ Xây dựng cho thấy, trên phạm vi cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản đang triển khai, với quy mô khoảng 5,9 triệu căn và tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và các khu đô thị tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương khoảng 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư đạt 6,74 triệu tỷ đồng.

Điều này cho thấy thị trường vẫn đang được dẫn dắt chủ yếu bởi phân khúc thương mại, đặc biệt là các dự án quy mô lớn.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao. Việc thêm nhiều công trình hạ tầng trọng điểm được khởi động, dần hoàn thiện "bức tranh" kết nối liên vùng toàn diện, đang làm thay đổi hoàn toàn khái niệm "xa - gần". Khoảng cách không còn tính bằng ki-lô-mét, mà tính bằng phút di chuyển. Điều này giúp các đại đô thị ở ngoại ô trở thành lựa chọn ưu tiên không kém gì nội đô với giá “mềm” hơn nhưng lại có khả năng tăng trưởng tốt hơn.

Có sự khác biệt lớn này từ nhóm thế hệ người mua trẻ - luôn ưu tiên những không gian sống tiện nghi, đồng bộ và được quản lý chuyên nghiệp. Chính vì thế, căn hộ cao tầng xa trung tâm trong các đại đô thị vì thế trở thành lựa chọn phổ biến, vừa phù hợp với lối sống hiện đại, vừa thuận tiện về tài chính.

Xu hướng sẽ tiếp tục nở rộ?

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group nhìn nhận, giá bán dự kiến trong năm 2026 có thể tiếp tục tăng ổn định và nhưng sẽ phân hóa theo khu vực dựa trên tỷ trọng và kỳ vọng người mua ở thực ở từng khu vực.

Một thực tế cho thấy, dù triển vọng thị trường được nhìn nhận tích cực, bức tranh năm 2026 vẫn có những mảng màu trầm, thể hiện qua làn sóng tái cơ cấu của nhà đầu tư. Trong đó, thị trường hiện dần nghiêng mạnh về nhu cầu an cư và phát triển bền vững, thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ, những dự án vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, vận hành bài bản vẫn giữ giá, trong khi các dự án xa trung tâm, chất lượng trung bình sẽ phải điều chỉnh để thu hút người mua.

Trong bối cảnh mới, người mua sẽ không chọn theo quảng cáo, mà theo giá trị thực: khả năng kết nối, chất lượng quản lý, mật độ dân cư và tiềm năng khai thác cho thuê bên cạnh hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày.

Ở một góc độ khác, theo ông Phạm Quốc Việt - Tổng giám đốc Đông Bắc Bộ Land cho rằng, nếu coi thị trường bất động sản những năm trước là một canh bạc đầy may rủi của sự đầu cơ, thì bước sang năm 2026, bức tranh đầu tư đang được vẽ lại bằng những gam màu của sự bền vững và chiến lược dài hạn.

Cơ hội đầu tư trong giai đoạn này không còn dành cho những dòng tiền nóng vội, mà là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn sâu sắc, biết nắm bắt điểm rơi của hạ tầng và thấu hiểu sự dịch chuyển của cấu trúc đô thị. Sự cộng hưởng giữa hạ tầng giao thông đột phá và hành lang pháp lý minh bạch đang mở ra những cơ hội đầu tư giá trị.

Đặc biệt, những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ. Trong đó, những dự án vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, vận hành bài bản vẫn giữ giá, trong khi các dự án xa trung tâm, chất lượng trung bình sẽ phải điều chỉnh để thu hút người mua.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, từ năm 2026, lợi thế đang nghiêng về người mua. Việc tăng số lượng căn hộ ở nhiều phân khúc, đặc biệt phân khúc vừa túi tiền, sẽ giúp kéo mặt bằng giá về mức hợp lý. Với các chủ đầu tư, khi sản phẩm trở nên đa dạng, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ gia tăng, họ sẽ buộc phải chuyển đổi chiến lược kinh doanh để đảm bảo cân bằng lợi ích hài hòa giữa cả người mua và nhà đầu tư dài hạn.