Đằng sau con số “khủng” tồn kho bất động sản

Bức tranh đa chiều của tồn kho bất động sản

Số liệu tổng hợp của Vietstock cho thấy, tính đến cuối năm 2025, tổng giá trị tồn kho của 103 doanh nghiệp trên 3 sàn HoSE, HNX và UPCoM đã chạm mốc gần 508.000 tỷ đồng, tăng tới 30% so với đầu năm. Những "ông lớn" như Novaland và Vinhomes đang dẫn đầu với quy mô tồn kho lần lượt trên 153.000 tỷ đồng và 134.000 tỷ đồng. Tiếp theo là Kinh Bắc (hơn 25.000 tỷ đồng), Khang Điền (hơn 23.000 tỷ đồng), Nam Long (hơn 17.800 tỷ đồng), Phát Đạt (gần 15.000 tỷ đồng), Đất Xanh (hơn 14.600 tỷ đồng)…

Cơ cấu hàng tồn kho chủ yếu là sản phẩm dở dang đang trong quá trình xây dựng, giữa bối cảnh ngành bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực về pháp lý, nguồn cung. Thời gian qua, sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, hàng loạt cải cách từ Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư cùng các nghị quyết như Nghị quyết số 170/2024/QH15, Nghị quyết số 171/2024/QH15 và đặc biệt là Nghị quyết số 254/2025/QH15 được Quốc hội ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đang tháo gỡ các nút thắt then chốt, tạo xung lực mới cho thị trường bất động sản.

Giá trị hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở tăng rất nhanh trong năm vừa qua. Ảnh: Đức Thanh

Tính đến đầu năm 2026, theo thống kê của Ban Chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng, cả nước đã xử lý, tháo gỡ được 926/2.991 dự án, với tổng quy mô 52.021,8 ha, tổng mức đầu tư hơn 724.000 tỷ đồng, qua đó góp phần giúp số dự án quay trở lại hoạt động tăng mạnh. Trong đó, những dự án lớn sau thời gian vướng pháp lý, khi được giải quyết khó khăn đã rầm rộ thi công trở lại, như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram...

Theo Công ty Chứng khoán Vietcap, sau năm 2025 mang tính “bản lề” của quá trình hồi phục, thị trường bất động sản Việt Nam dự báo bước vào giai đoạn tăng trưởng trong năm 2026 nhờ nhiều yếu tố thuận lợi. Trong đó, nhu cầu ở thực duy trì ổn định cùng nhu cầu đầu tư đang dần phục hồi sau giai đoạn thận trọng trước đó và nguồn cung mới được mở rộng, tạo sự lựa chọn đa dạng hơn cho người mua, trở thành "nguồn cảm hứng" cho thị trường năm 2026.

Điều này cũng được thể hiện rõ trong kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc khi đồng loạt công bố kế hoạch kinh doanh năm 2026 với mục tiêu tăng trưởng mạnh. Chẳng hạn, Nhà Khang Điền cho biết, mục tiêu lợi nhuận sau thuế và sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2026 đạt khoảng 1.500 - 2.500 tỷ đồng, tương ứng mức tăng trưởng 50 - 150% so với năm 2025.

Trong khi đó, Taseco Land công bố kế hoạch kinh doanh năm 2026 với doanh thu dự kiến đạt 12.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 3.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 3 lần về doanh thu và 5 lần về lợi nhuận so với năm 2025. Saigonres đặt mục tiêu tổng doanh thu đạt 1.380 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 380 tỷ đồng và tổng mức đầu tư dự kiến là 3.850 tỷ đồng, tăng 4 lần về doanh thu và 1,39 lần lợi nhuận trước thuế so với năm 2025. Tương tự, Hodeco cũng công bố định hướng hoạt động năm 2026 với mục tiêu doanh thu 2.005 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 486 tỷ đồng…

Theo các chuyên gia, năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản không chỉ đặt ra kế hoạch kinh doanh tham vọng, mà còn điều chỉnh chiến lược để thích ứng trong bối cảnh mới. Trong đó, hàng tồn kho với các dự án đang xây dựng dở dang được các doanh nghiệp xem là một lợi thế lớn để đặt mục tiêu trong giai đoạn tăng trưởng sắp tới. Đặc biệt, khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.

Một trong những lo ngại trong năm vừa qua là "độ lệch pha" cung - cầu vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, báo cáo gần đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vẫn cho thấy khả năng hấp thụ tốt của nhiều dự án, bất chấp mặt bằng giá cao. Thị trường chỉ bắt đầu có sự sụt giảm trong nửa cuối quý IV/2025 với tác động một phần từ việc lãi suất tăng, phần còn lại là áp lực tâm lý với nhiều thay đổi về chính sách, đặc biệt là chính sách mã số định danh nhà đất.

Điều đáng ghi nhận là việc nhiều chủ đầu tư đã nhận thức rõ hơn bối cảnh mới của thị trường khi dòng vốn tín dụng đang được điều tiết sang nhóm sản xuất, mặt bằng lãi suất không tăng mạnh, thậm chí có thể được nới lỏng từ quý II/2026 khi các yếu tố vĩ mô ổn định hơn. Dẫu vậy, một thực tế người dân phải chấp nhận là các nhà băng bắt đầu tăng lãi suất cho vay bất động sản, kể cả mua nhà.

Khi đó, các chủ đầu tư cần chuẩn bị chiến lược kinh doanh bài bản, tập trung vào phân khúc mua ở thực, vừa túi tiền để tăng khả năng cạnh tranh. Thực tế, trong thời gian qua, trước sức ép nguồn cung mới từ nhà ở xã hội, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã bắt đầu định hướng và xây dựng chiến lược dài hạn với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Động thái này mang đến kỳ vọng, phân khúc trung cấp sẽ quay trở lại trong thời gian tới, đồng thời thúc đẩy các doanh nghiệp tái cấu trúc hàng tồn kho để đảm bảo khả năng cạnh tranh tốt hơn.

Bài toán lệch pha cung - cầu

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP-Invest, môi trường đầu tư hiện nay vừa có yếu tố kích thích, vừa đặt ra sức ép cạnh tranh ngày càng quyết liệt. Trong bối cảnh đó, nguy cơ tồn kho sẽ hiện hữu nếu dự án không đáp ứng đúng yêu cầu của thị trường. Ở một góc độ khác, tồn kho bất động sản không chỉ gây khó cho doanh nghiệp, mà còn kéo theo rủi ro tín dụng đối với hệ thống ngân hàng, nguồn cung vốn chủ chốt cho các dự án. Khi sản phẩm không được tiêu thụ, ngân hàng sẽ chịu tác động trực tiếp và nếu rủi ro lan rộng, hệ lụy có thể ảnh hưởng tới sự ổn định của toàn bộ nền kinh tế.

Vì thế, giải quyết hàng tồn kho hiện nay không chỉ là bài toán của riêng doanh nghiệp địa ốc, mà là phép thử đối với sức chịu đựng và khả năng tự điều chỉnh của toàn thị trường. Đây là thời điểm tạo áp lực không nhỏ, đòi hỏi doanh nghiệp phải cân đối tài chính, nhìn thẳng vào nhu cầu thực và tái định hình con đường phát triển bền vững hơn cho giai đoạn tới.