Blanca City được triển khai thành công ở mặt kinh doanh trong năm 2025. Ảnh tư liệu

Bình Dương dẫn dắt thị trường căn hộ để ở

Báo cáo Thị trường Nhà ở TP. Hồ Chí Minh của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, quý IV/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ nét tại các thị trường nhà ở khu vực vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh, trong đó Bình Dương dẫn đầu về nguồn cung và lượng hấp thụ căn hộ, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ ở phân khúc nhà ở thấp tầng trong bối cảnh kỳ vọng tăng trưởng được thúc đẩy bởi hạ tầng.

Quý IV/2025, thị trường căn hộ Bình Dương trở nên sôi động với nhiều dự án mở bán mới, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 16.910 căn hộ. Nguồn cung mới ghi nhận 7.797 căn - mức cao nhất kể từ đầu năm, gấp 9,5 lần so với quý trước (817 căn). Khu vực Thuận An và Dĩ An đang dẫn đầu về nguồn cung tại Bình Dương.

Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, một dự án gia nhập thị trường với khoảng 700 căn hộ mở bán mới phản ánh thị trường dần hồi phục hậu sáp nhập sau thời gian dài không ghi nhận dự án mới.

Dẫn dắt thị trường căn hộ quý IV/2025 là các chủ đầu tư uy tín như Bcons, Phát Đạt, An Gia, OBC Holdings…

Tại Bình Dương, lượng hấp thụ mới ghi nhận ở mới 6.609 căn hộ, tăng 55,15% so với quý III/2025 (4.260 căn). Các dự án mở bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ tương đối ổn định ở mức 77%.

Trong khi đó, nguồn cầu đối với phân khúc căn hộ dần hình thành tại Bà Rịa – Vũng Tàu sau khoảng thời gian dài không có dự án mở bán mới, lượng hấp thụ đạt 523 căn cho thấy thị trường hấp thụ thận trọng và có chọn lọc.

Trong quý IV/2025, giá bán căn hộ tại các thị trường vệ tinh tiếp tục phân hóa rõ rệt. Tại Bình Dương, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 2.031 USD/m2, tăng khoảng 1,8% so với quý III/2025.

Trái lại, thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn trong giai đoạn điều chỉnh khi lực cầu chưa tăng mạnh để hỗ trợ xu hướng tăng giá diện rộng. Giá bán trung bình đạt khoảng 1.297 USD/m2, giảm khoảng 7,6% so với quý III/2025.

Các chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, nguồn cầu thị trường căn hộ để ở gia tăng, tái phân bổ giúp vùng ven và đô thị vệ tinh TP. Hồ Chí Minh định hướng phát triển đa cực và giá căn hộ tại đây đang ở mức cao. Bên cạnh đó, hạ tầng hoàn thiện và chính sách bán hàng cũng là yếu tố quan trọng đối với người mua. Xét về triển vọng, khu vực vệ tinh cho thấy tiềm năng mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cầu quay trở lại.

Hiệu suất thị trường quý IV/2025. Ảnh: Cushman & Wakefield Việt Nam

Nhà liền thổ tại Bà Rịa – Vũng Tàu tăng trưởng nổi bậc

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường nhà ở liền thổ Bà Rịa – Vũng Tàu quý IV/2025 ghi nhận 1.012 sản phẩm, gấp 3,8 lần so với thời điểm giữa năm (267 căn). Nguồn cung chủ yếu đến từ giai đoạn sau của các dự án gần các tuyến giao thông trọng điểm tại Long Điền và Phú Mỹ.

Quý IV/2025, Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận số lượng nhà liền thổ được giao dịch ở mức 481 căn, tăng 37,4% so với quý III/2025, tập trung tại các dự án hưởng lợi từ Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Sân bay Long Thành. Động lực nguồn cầu được thúc đẩy bởi phân khúc nhà phố/ shophouse với nhu cầu đầu tư dài hạn theo các trục du lịch và công nghiệp.

Giá bán sơ cấp trung bình ghi nhận ở mức 3.190 USD/m2 trong quý IV/2025, giảm 545 USD/m2 so với quý III/2025. Giá sơ cấp có sự phân hóa rõ rệt về định vị sản phẩm, các dự án tiếp tục kinh doanh từ quý trước như Salacia hay Gold Coast không ghi nhận mức tăng đáng kể, trong khi phân khúc sản phẩm tại Blanca City ghi nhận mức giá trong khoảng 5.819 - 6.579 USD/m2.

Trong khi đó, Bình Dương ghi nhận 166 căn mở bán mới trong quý IV/2025, giảm mạnh so với 1.620 căn ở quý trước. Thủ Dầu Một và Bến Cát là hai khu vực dẫn đầu, hưởng lợi từ hạ tầng kết nối. Cơ cấu sản phẩm phân hóa rõ rệt: 71% shophouse, 29% nhà phố liền kề, và không có nguồn cung biệt thự mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ các chủ đầu tư uy tín như Gamuda Land, Becamex IDC…

Lượng hấp thụ mới trong quý đạt 166 căn nhằm duy trì thanh khoản của thị trường sau đợt hấp thụ 1.430 căn ở quý III/2025. Nguồn cầu tại Bình Dương đang có xu hướng tập trung tại các dự án có hạ tầng kết nối và vị trí gần các cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh.

Giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ Bình Dương đạt mức 2.521 USD/m2, giảm 13,5% so với quý III/2025, các giao dịch trong quý đến từ các dự án có định vị trung cấp trong khi các sản phẩm cao cấp phần lớn đã hoàn thành kinh doanh ở quý trước cho thấy thị trường có sự phân hóa về phân kỳ bán hàng.

Theo dự báo từ Cushman & Wakefield Việt Nam, trong giai đoạn 2026 - 2027, Bình Dương dự kiến bổ sung khoảng 10.746 căn liền thổ, tập trung ở các khu đô thị vệ tinh như One Era của Kim Oanh Land tại Thuận An (10.000 căn), Biconsi Riverside của Bcons tại Tân Uyên (284 căn). Các dự án này hưởng lợi từ các tuyến hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và Cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Chơn Thành.

Nguồn cung tương lai của Bà Rịa – Vũng Tàu khoảng 1.536 căn, chủ yếu tại Long Điền, Bà Rịa, và Phú Mỹ, gắn với các dự án ven biển và trục giao thông trọng điểm, kỳ vọng tăng tốc khi Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Sân bay Long Thành hoàn thiện.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển bài bản và có cấu trúc hơn, nơi quy hoạch đô thị và tiến độ triển khai hạ tầng sẽ quyết định giá trị dài hạn. Xét về triển vọng, hạ tầng dự kiến định hình chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường nhà ở khu vực vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập.

Khi TP. Hồ Chí Minh thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị đa cực, các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang hưởng lợi từ sự cải thiện kết nối vùng và định hướng quy hoạch tổng thể rõ ràng hơn./.