Nhận diện sóng địa ốc sau Tết Nguyên đán

Áp lực từ biến số lãi suất

Việc lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng lớn tăng nhanh lên mức 11 - 13% trong 2 tháng đầu năm 2026 không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà của người dân, mà còn trở thành phép thử đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Dù theo nhận định của nhiều thành viên thị trường, biến động này chỉ mang tính “thắng gấp” trong điều hành chu kỳ và nhiều khả năng sẽ được nới lỏng từ quý II/2026 khi các yếu tố vĩ mô ổn định hơn, tuy nhiên, người vay vốn trong năm 2026 sẽ phải đối mặt với một thực tế là các nhà băng bắt đầu tăng lãi suất cho vay bất động sản, kể cả mua nhà.

Thời kỳ “vốn rẻ” với các gói ưu đãi lãi suất đang dần khép lại. Ảnh: Việt Dương

Dự báo trong năm 2026, lãi suất cho vay có thể tăng nhẹ 0,5 - 0,7 điểm phần trăm so với năm trước. Trong đó, lãi suất cho vay mua nhà có thể dao động trong khoảng 8 - 11%/năm hoặc cao hơn. Điều này sẽ làm chậm tốc độ giao dịch và sàng lọc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, khi lãi suất cho vay mua nhà tăng, thị trường chịu tác động từ sự dịch chuyển trong danh mục đầu tư bất động sản giữa nhóm người mua, đặc biệt là nhóm người mua để ở, bởi đây là nhóm khách hàng rất nhạy cảm với biến động giá.

Những năm gần đây, để kích cầu, mô hình phổ biến trên thị trường là chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng triển khai các gói hỗ trợ tài chính cho khách hàng như miễn lãi suất trong 2 - 3 năm đầu, hoặc cố định lãi suất ưu đãi trong 5 - 10 năm. Các chính sách này từng là “đòn bẩy” quan trọng giúp người mua mạnh dạn sử dụng vốn vay để sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, bà Ngọc nhấn mạnh, khi mặt bằng lãi suất chung tăng lên, bài toán tài chính của người mua trở nên nhạy cảm hơn rất nhiều. Với nhóm khách hàng mua để ở bằng đòn bẩy tín dụng, chi phí trả nợ hàng tháng tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cân đối thu nhập và chi tiêu dài hạn. Điều này khiến người mua có tâm lý thận trọng hơn, thời gian ra quyết định kéo dài và tốc độ hấp thụ của dự án vì thế cũng chậm lại.

Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) cho rằng, khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên quanh mức 11%/năm, lực cầu đầu cơ suy giảm rõ rệt. Tốc độ hấp thụ sản phẩm tại nhiều dự án chậm lại, lượng tồn kho của một số chủ đầu tư tăng lên mức vừa phải.

Cũng cần lưu ý thêm rằng, trong hơn 2 năm vừa qua, lượng giao dịch nhà ở, nhất là chung cư, được thúc đẩy bởi nhu cầu đầu tư. Khi lãi suất cho vay có xu hướng tiếp tục tăng, lực cầu này sẽ sụt giảm, khiến thanh khoản phụ thuộc vào nhóm người mua nhà ở thực. Trong khi đó, mặt bằng giá cao lại là rào cản với nhóm này.

Phép thử sức bền

Ngoài câu chuyện lãi suất, quy định mới về định danh bất động sản áp dụng từ ngày 1/3/2026 cũng khiến nhóm nhà đầu tư e dè, tác động tới tỷ lệ hấp thụ của thị trường do mọi giao dịch được chuẩn hóa dữ liệu và kết nối liên thông với cơ quan thuế, việc kiểm soát thông tin sở hữu nhiều bất động sản và tính thuế chuyển nhượng sẽ trở nên chính xác và công bằng hơn.

Điều này khiến các chủ đầu tư cần chuẩn bị bài toán chiến lược kinh doanh bài bản, tập trung vào phân khúc mua ở thực, vừa túi tiền để tăng khả năng cạnh tranh. Thực tế, trong thời gian vừa qua, trước sức ép nguồn cung mới từ nhà ở xã hội, nhiều chủ đầu tư bất động sản bắt đầu phải định hướng và xây dựng chiến lược dài hạn với phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Đầu năm 2026, đồng loạt 2 dự án khu đô thị đa mục tiêu với quy mô lên tới gần 700 ha/dự án của một tập đoàn chuyên về bất động sản siêu sang chính thức được triển khai tại Bắc Thăng Long và Thư Lâm (Hà Nội). Điểm chung của hai dự án này, theo cam kết của chủ đầu tư, là mô hình phát triển đô thị tích hợp, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà tái định cư, đi kèm hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật được đầu tư đồng bộ với giá 40 - 50 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại khu vực phía Nam, TBS Land (thành viên của TBS Group) hứa hẹn đưa phân khúc trung cấp quay trở lại thị trường trong thời gian tới khi chuẩn bị giới thiệu dự án căn hộ Green Skyline tại Dĩ An (TP. Hồ Chí Minh) với mức giá từ 68 triệu đồng/m2, cung cấp ra thị trường gần 1.300 căn hộ. Trong khi đó, Phú Đông Group cũng sẵn sàng chào đón năm 2026 với dự án căn hộ vừa túi tiền Phú Đông SkyOne (phường Dĩ An, TP. Hồ Chí Minh) với quy mô khoảng 800 căn hộ, mức giá gần 40 triệu đồng/m2.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn chung, câu chuyện sắp tới của thị trường sẽ là tái cấu trúc sản phẩm với sự lên ngôi của nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, hướng mạnh hơn vào nhu cầu thực, chú trọng chất lượng, tiện ích, công năng và yếu tố thông minh gắn với tính bền vững. Bên cạnh đó, thị trường sẽ dần chuyển từ các dự án nhỏ lẻ sang các đại dự án, siêu đô thị quy mô lớn, gắn với hệ thống hạ tầng đồng bộ, giao thông công cộng và không gian sống hiện đại.

Điều này cũng đồng nghĩa, cuộc cạnh tranh sắp tới giữa các dự án sẽ không chỉ còn nằm chủ yếu ở việc tăng giá hay quảng bá vị trí, mà chuyển sang quản trị dòng tiền và khả năng thiết kế các gói tài chính linh hoạt, phù hợp với dòng tiền của người mua. Dự án nào giải được bài toán lãi suất cho khách hàng, dự án đó sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản.