Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2026?

Tổng lượng hấp thụ năm 2025 gấp 2,1 lần năm 2024 và gấp ~5,5 lần năm 2023. Nguồn ảnh: Dat Xanh - FERI

Thị trường bất động sản dần "chuyển nhịp"

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản (DXS-FERI) của Dat Xanh Services, kết thúc năm 2025, bất động sản Việt Nam đã “chuyển mình” toàn diện và đang trong quá trình hồi phục, chuẩn bị tăng tốc cho một chu kỳ mới.

Thị trường năm 2025 đã phát triển minh bạch, ổn định hơn, bền vững hơn khi các yếu tố vĩ mô đã dần đi vào ổn định, hành lang pháp lý quan trọng từng bước hoàn thiện và đi vào thực tiễn, đầu tư hạ tầng được thúc đẩy, trong khi nguồn cung, thanh khoản và niềm tin thị trường ghi nhận những tín hiệu cải thiện rõ nét.

Thống kê từ phía DXS-FERI cho thấy, năm 2023, thị trường bất động sản trong vùng suy thoái. Năm 2024, thị trường bất động sản đã thoát đáy chữ U, phục hồi nhẹ, giá tăng cục bộ tại một số thị trường, càng về cuối năm càng tăng nóng. Đến năm 2025, trên đà tiếp tục phục hồi tốt hơn, giá tăng tại hầu hết các phân khúc và loại hình bất động sản.

Năm 2026, dự báo thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi nếu không có các yếu tố cản trở bất ngờ ngoài dự kiến. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, thị trường có thể sẽ phục hồi cục bộ chứ không phục hồi đồng loạt hay lan tỏa dàn trải như các chu kỳ trước.

Song song đó, việc ứng dụng công nghệ trong phát triển dự án và kinh doanh bất động sản sẽ trở thành nhu cầu tất yếu và là lợi thế cho các bên có quan tâm đầu tư và ứng dụng công nghệ trong giai đoạn mới này.

Thị trường phân hóa mạnh, ưu thế đặc biệt sẽ thuộc về các chủ đầu tư có quỹ đất sạch, năng lực tài chính mạnh, pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực của thị trường cùng với khả năng thích ứng linh hoạt trước các thay đổi về chính sách, thị trường và hành vi khách hàng.

Đồng thời, doanh nghiệp, sàn môi giới và cá nhân môi giới có tiềm lực, tư duy sáng tạo, tinh thần đổi mới và sự nghiêm túc, bền bỉ với nghề sẽ tồn tại và phát triển tốt.

Nhà đầu tư và khách hàng ngày càng thông minh hơn, am hiểu thị trường hơn, không còn chạy theo sóng và tin đồn, mà chuyển hướng ưu tiên giá trị thực và tính an toàn khi mua bất động sản.

Tổ chuyên gia DXS-FERI nhận định, năm 2026 thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có bước chuyển nhịp, phục hồi có chọn lọc, tích lũy nguồn lực và chuẩn bị tăng tốc phát triển theo hướng minh bạch hơn, ổn định hơn vào những năm tiếp theo.

Trong chu kỳ mới, thể chế mới, việc tuân thủ pháp luật, minh bạch thông tin, ứng dụng công nghệ, chuyên nghiệp, sáng tạo và đổi mới trở thành điều kiện tiên quyết để tồn tại và phát triển. Các doanh nghiệp bất động sản đối diện với lựa chọn sống còn đối với vấn đề hoặc chuyển nhịp theo xu thế để tồn tại, phát triển, hoặc bị động và bị loại khỏi cuộc chơi.

Ông Nguyễn Thái Bình - Tổng Giám đốc Đông Tây Land cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới sẽ tăng trưởng không đồng đều mà sẽ theo từng vùng, tức thị trường sẽ phục hồi có chọn lọc, và thị trường khu vực phía Nam phục hồi có phần đi sau khu vực phía Bắc một nhịp, do tâm lý tiêu dùng của người mua tại địa phương khi ra quyết định mua bất động sản có phần chậm hơn, cách tiếp cận để tư vấn đầu tư cho khách hàng các vùng miền cũng sẽ có phần khác nhau.

Nhà đầu tư tiếp tục kỳ vọng lớn vào sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2026. Nguồn ảnh: DXS-FERI

3 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2026

Nếu năm 2025 là năm bản lề tích lũy cho chu kỳ mới thì bước sang năm 2026, phía DXS-FERI đánh giá là thời điểm thị trường “chuyển nhịp”, bước vào chu kỳ mới. Các bên chuẩn bị “tăng tốc” với tâm thế mới, nguồn cung dự báo cải thiện hơn và niềm tin tiếp tục được cải thiện, kéo theo nhu cầu tăng theo hướng bền vững và có chọn lọc hơn.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dự báo ổn định hơn nhưng chính sách vẫn được điều hành thận trọng, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong năm 2026 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2025.

Vậy nhưng, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau gồm: Kịch bản thách thức, kịch bản kỳ vọng và kịch bản lý tưởng.

Đối với kịch bản lý tưởng: Dự báo, trong điều kiện vĩ mô diễn biến tích cực và mặt bằng lãi suất duy trì ở vùng thấp. Khi đó, nguồn cung tăng 40% - 50%, giá bán tăng 10% - 15%. Lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% - 11%. Tỷ lệ hấp thụ đạt 50% - 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.

Kịch bản kỳ vọng: Ở kịch bản này, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát, phản ánh sát nhất trạng thái “chuyển nhịp” của năm 2026; Nguồn cung tăng 30% - 40%; Giá bán tăng 5% - 10%; Lãi suất thả nổi trong khoảng 10% - 12%; Tỷ lệ hấp thụ đạt 40% - 50%.

Kịch bản thách thức: Trong trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt; Nguồn cung tăng 20% - 30%; giá bán tăng 2% - 5%; Lãi suất thả nổi ở mức 12% - 14%; Tỷ lệ hấp thụ đạt 25% - 35%.

Theo nhận định của tổ chuyên gia DXS-FERI, nếu các giải pháp và thông tin liên quan chính sách điều hành bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước không phát huy tốt như kỳ vọng, nghĩa là chỉ kiểm soát hoạt động bất động sản chứ không siết hoạt động bất động sản, thì nhiều khả năng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ rơi vào kịch bản thách thức.

Bà Phạm Thị Nguyên Thanh - Phó Chủ tịch Dat Xanh Services cho hay, năm 2026 sẽ có nhiều thách thức với các ẩn số về chính sách và lãi suất đang trên đà tăng. Vì vậy, thị trường bất động sản buộc phải “chuyển nhịp” tiệm cận gần hơn với các giá trị thật, dần dần sẽ không còn hiện tượng FOMO mua hàng theo sóng hay tăng trưởng nóng, khách hàng sẽ lựa chọn đầu tư theo giá trị thật./.