Vấn đề cấp bách của thị trường

Chiến dịch 90 ngày đêm làm sạch dữ liệu đất đai đã đi được một nửa chặng đường và đang bước vào giai đoạn cuối cùng trong hành trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, thống nhất và số hóa toàn quốc.

Báo cáo tại Quốc hội vừa qua, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết, đến nay, đã hình thành 4 nhóm dữ liệu thành phần ở cấp trung ương, gồm hiện trạng sử dụng đất cấp vùng và cả nước; quy hoạch, kế hoạch sử dụng; khung giá và điều tra cơ bản về đất đai.

Hiện tại, 34 tỉnh, thành phố đã xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đạt trên 70% đơn vị hành chính cấp xã. Các địa phương cũng hoàn thành cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai (hiện trạng sử dụng), cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là điều kiện để đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực quan trọng cho phát triển bền vững. Ảnh: Dũng Minh

Mặc dù các dữ liệu này cũng cần được sàng lọc để lập mã định danh duy nhất cho các thửa đất và kết nối liên thông giữa cơ quan đăng ký đất đai với cơ quan thuế, Cổng dịch vụ công quốc gia..., tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, về cơ bản, dữ liệu sẽ được hoàn thiện trong năm 2026.

Với tiến độ như vậy, từ năm 2026, người dân và doanh nghiệp sẽ được tiếp cận các thông tin đất đai một cách công khai, minh bạch, bài bản và có hệ thống. Khi đó, việc tra soát, tìm hiểu thông tin nhà đất, mua bán giao dịch bất động sản của người dân sẽ rất thuận lợi.

Theo đánh giá của TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), một hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác, minh bạch và luôn cập nhật sẽ giúp giảm tình trạng chồng chéo, hạn chế tranh chấp, rút ngắn thời gian giao dịch và tăng niềm tin của nhà đầu tư.

Đặc biệt, trong bối cảnh tổ chức mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác sẽ giúp chính quyền cơ sở có công cụ xử lý thủ tục hành chính ngay tại xã/phường, giảm thiểu bất cập trong quá trình giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Từ ngày 1/7/2025, theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, UBND cấp xã được giao thực hiện các thủ tục liên quan đến giải phóng mặt bằng. Chủ trương này kỳ vọng phát huy vai trò chính quyền cơ sở, rút ngắn quy trình và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng, công trình trọng điểm.

Tuy vậy, hồ sơ đất đai thiếu đồng bộ, cơ sở dữ liệu chưa tập trung khiến việc giải quyết vướng mắc đôi khi vượt thẩm quyền. Nhiều dự án đình trệ vì không thể thỏa thuận được giá đền bù hợp lý với người dân, hoặc thậm chí không tìm được người đền bù, vì nhiều thửa đất sang tên đổi chủ tới hàng chục lần, nhưng vẫn chưa cập nhật vào cơ sở dữ liệu của địa phương.

Do đó, khi hạ tầng dữ liệu đất đai trên toàn quốc được đồng bộ, việc triển khai các chính sách của cơ quan quản lý sẽ thuận tiện và dễ dàng hơn, nhất là việc xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa sẽ khả thi hơn.

Càng minh bạch, thị trường càng phát triển bền vững

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam, việc thiếu cơ sở dữ liệu và chỉ lấy dữ liệu từ 28 chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại Hà Nội là nguyên nhân chính khiến dự thảo bảng giá đất mới của Hà Nội đang đưa ra lấy ý kiến vấp phải nhiều quan điểm trái chiều, dù dự thảo này đã có tiến bộ rất lớn khi không chia theo ranh giới hành chính, mà phân theo khu vực dựa trên vị trí địa lý, kết nối hạ tầng, mật độ dân cư và đặc điểm thị trường thực tế.

Trong đó, nhiều ý kiến cho rằng, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn "nóng sốt", là bất hợp lý, dễ dẫn đến việc xác định giá đất không chính xác.

Theo bà Võ Nhật Liễu - Tổng Giám đốc Học viện Đào tạo thương hiệu và phát triển dự án bất động sản Propiin, để phản ánh sát giá thực, cần khảo sát trên một lượng lớn giao dịch kéo dài ít nhất 5 - 10 năm, thay vì dựa vào các thương lượng rời rạc giữa người mua và người bán. Nếu vội vàng áp dụng giá thị trường trong bối cảnh còn nhiều yếu tố bất thường, nhất là khi hệ thống dữ liệu phân mảnh và chưa số hóa đồng bộ, sẽ dễ dẫn đến hợp thức hóa giá "ảo".

Cần phải nói thêm rằng, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai dự kiến quy định sử dụng bảng giá đất 5 năm một lần thay cho 1 năm một lần như quy định hiện nay. Do đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cơ bản hoàn thành trong năm 2025 và hoàn thành toàn bộ trong năm 2026 là điều kiện cần để đảm bảo bảng giá đất sau khi được ban hành sẽ vận hành thông suốt trong thời gian dài.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, nguồn dữ liệu minh bạch của Nhà nước sẽ là cơ sở để đánh giá thị trường bất động sản một cách khách quan và chính xác. Từ đó, các quy định như định giá đất hay chống đầu cơ mới nhắm tới đúng và trúng đối tượng.

Tại một số quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, phương thức báo cáo, tổng hợp và chia sẻ dữ liệu về nhà đất được quy định khá rõ ràng và có khung pháp luật điều chỉnh cụ thể.

Chẳng hạn, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định: “Bộ luật này hướng tới mục đích bảo vệ quyền lợi của nhân dân, đảm bảo giao dịch an toàn, thuận lợi dựa trên những quy định về cơ chế đăng ký, công khai thông tin bất động sản và quyền lợi liên quan đến bất động sản”. Thông tin đăng ký đất đai ở Nhật Bản được công khai và người dân được phép tiếp cận thông tin thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

Tại Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc), người dân cũng được phép truy cập, tra cứu các thông tin đất đai cơ bản.

Kinh nghiệm của Nhật Bản và một số quốc gia trên thế giới cho thấy, để xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa đủ, bởi gian lận liên quan đến loại giấy tờ này rất dễ xảy ra, nhất là khi công nghệ ngày càng hiện đại, thủ đoạn làm giả giấy tờ ngày càng tinh vi. Do đó, việc số hóa thông tin giao dịch bất động sản, thông tin về quyền sử dụng đất đai sẽ tránh được rủi ro cho doanh nghiệp và người dân.