Khu đô thị sinh thái La Home (tỉnh Long An cũ, nay thuộc tỉnh Tây Ninh) do Công ty Prodezi Long An làm chủ đầu tư. Ảnh: Kỳ Phương

Chuyển từ mô hình “cho thuê đất” sang hệ sinh thái

Ông Trương Khắc Nguyên Minh - Giám đốc Prodezi Long An cho rằng, mô hình khu công nghiệp truyền thống sẽ phải chuyển đổi mạnh mẽ sang mô hình khu công nghiệp sinh thái, có tích hợp khu đô thị sinh thái và thương mại.

Đây là hướng đi tất yếu để đáp ứng các yêu cầu về kinh tế tuần hoàn, giảm phát thải carbon và tiêu chuẩn ESG mà Chính phủ cũng như các nhà đầu tư FDI thế hệ mới đề cao.

Bất động sản công nghiệp cần có hành lang pháp lý rõ ràng hơn để phát triển bền vững, đồng thời các doanh nghiệp cũng phải chủ động và mạnh dạn hơn trong đầu tư để đón đầu làn sóng xanh hoá.

Tại Prodezi Long An, doanh nghiệp đã triển khai tái tạo nguồn nước, lắp đặt điện mặt trời áp mái và định hướng phát triển cộng sinh công nghiệp trong vận hành. Ông Minh cũng nêu bật sự cần thiết của chính sách ưu đãi và hướng dẫn cụ thể về kinh tế tuần hoàn, đặc biệt đối với khách hàng FDI trong lĩnh vực công nghệ cao.

Còn ông Trường Bùi - Tổng Giám đốc Roland Berger Việt Nam cho biết, để nắm bắt cơ hội trong chu kỳ mới, Chính phủ và doanh nghiệp cần chọn những chính sách ưu tiên để tạo đột phá cho phát triển khu công nghiệp xanh, thay vì dàn trải nguồn lực.

Đặc biệt, Việt Nam cần chú trọng phát triển hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D) - xem đây là chi phí cơ hội tất yếu để nâng cấp năng lực cạnh tranh và hình thành các khu công nghiệp tầm cao.

Báo cáo của JLL Việt Nam công bố tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp năm 2025 cũng chỉ ra, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh về quy mô, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới - chú trọng chất lượng và tính bền vững.

Nếu như trước đây, tiêu chí “quỹ đất rộng, chi phí thấp” là yếu tố quyết định, thì nay các nhà đầu tư quốc tế hướng tới các khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ, dịch vụ hỗ trợ hoàn chỉnh và đáp ứng tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội, quản trị).

Ba xu hướng nổi bật định hình chu kỳ mới gồm: sự nổi lên của dòng vốn công nghệ cao, gia tăng yêu cầu về tiêu chuẩn xanh, và cạnh tranh chiến lược giữa các địa phương trong phát triển hạ tầng và nhân lực.

Diễn đàn Bất động sản công nghiệp năm 2025 (VIPF 2025) do Báo Tài chính - Đầu tư phối hợp Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam tổ chức thu hút hàng trăm doanh nghiệp tham gia, trong đó rất nhiều doanh nghiệp FDI. Ảnh: Lê Toàn

Giải pháp thu hút các đối tác lớn

Theo bà Lâm Tố Trinh - Phó Tổng giám đốc Sáng tạo đổi mới và Phát triển kinh doanh NS BlueScope Việt Nam, hiện nay, công trình xanh và khu công nghiệp xanh là xu hướng tất yếu. Vì vậy, doanh nghiệp cần ưu tiên đầu tư công nghệ và đáp ứng chứng nhận phát triển bền vững quốc tế để thu hút đối tác lớn, đồng thời nên tính toán chi phí theo vòng đời dự án thay vì chỉ cân nhắc chi phí ban đầu.

Dù triển vọng sáng sủa, thị trường vẫn đối diện nhiều rào cản như: chi phí đất đai và vật liệu tăng cao, thiếu hụt lao động chất lượng, quy trình pháp lý kéo dài và hạ tầng logistics chưa đồng bộ.

Bà Lâm Tố Trinh cho hay, để duy trì sức hút đầu tư, Việt Nam cần chuyển từ “lợi thế chi phí thấp” sang “năng suất cao và phát triển bền vững”, đồng thời đẩy mạnh liên kết vùng, cải cách thể chế và xây dựng chính sách ưu đãi hướng đến khu công nghiệp xanh.

Bà Catherine Huỳnh - Giám đốc Dịch vụ Bất động sản công nghiệp Grow B Consulting nhấn mạnh, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ không chỉ dựa vào quy mô đầu tư, mà vào chất lượng phát triển và khả năng hội nhập bền vững với chuỗi giá trị toàn cầu.

Theo bà Catherine Huỳnh, đây là giai đoạn Việt Nam cần “hành động có chọn lọc” – tập trung vào những khu công nghiệp xanh, thông minh và có khả năng tạo tác động lan tỏa về công nghệ, nhân lực và năng lượng sạch.

Các chuyên gia thống nhất rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào bước ngoặt lịch sử, nơi chất lượng thay thế cho quy mô, giá trị dài hạn thay cho ưu thế ngắn hạn về chi phí. Từ nền tảng hôm nay, Việt Nam không chỉ giữ vai trò điểm đến đầu tư hấp dẫn, mà đang dần trở thành đối tác chiến lược tin cậy và trung tâm công nghiệp xanh của khu vực Đông Nam Á.

Các diễn giả cũng đánh giá, việc phối hợp giữa các địa phương đóng vai trò then chốt để tạo ra sự chuyển động và phát triển đồng bộ của bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt trong công nghiệp xanh và năng lượng tái tạo. Kết nối vùng hiệu quả giúp phân bổ lại quỹ đất và nguồn lao động, hình thành chuỗi cung ứng công nghiệp thống nhất, từ đó tăng sức hấp dẫn của Việt Nam với nhà đầu tư quốc tế.