Vì sao đặt cọc 5% là hợp lý?

Mới đây, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó có quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Khoản 6 Điều 23 Dự thảo Luật). Hiện việc đặt cọc đang có 2 phương án.

Phương án 1 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn. Ảnh: Kỳ Phương

Với 2 phương án trên, HoREA đề nghị chọn “Phương án 1” Khoản 6 Điều 23 Dự thảo Luật.

Tại phương án 1, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5% là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

Theo HoREA, tại Khoản 6 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp phép xây dựng hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm có đủ điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

“Nếu quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao, hoặc có ý kiến đề xuất mức đặt cọc 2% là quá thấp, hoặc có ý kiến còn để xuất lên mức 30%, bằng với số tiền thanh toán lần đầu sau khi giao kết hợp đồng đều không hợp lý, vì không đảm bảo được yêu cầu là việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho hay.

Đề xuất sửa đổi để không phát sinh kẽ hở

HoREA cho rằng, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, cần sửa đổi Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, bổ sung thêm cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật có liên quan”.

Nếu không bổ sung quy định này thì sẽ phát sinh kẽ hở pháp luật mà các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền đặt cọc với giá trị lớn căn cứ theo Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 không giới hạn số tiền đặt cọc mà do bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc thỏa thuận, để thực hiện hành vi lừa đảo hoặc có thể gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị bổ sung thêm quy định cấm “hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan” vào Khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “các hành vi bị cấm” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

HoREA nhận thấy, quy định “số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng” là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm việc “đặt cọc” không nhằm mục đích huy động vốn.

Bởi lẽ, theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 thì “số tiền đặt cọc” có thể “được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền” khi giao kết hợp đồng và theo quy định tại Khoản 1 Điều 25 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì thanh toán “lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng”, nên “số tiền đặt cọc không vượt quá 5%” không bị “lợi dụng” để huy động vốn.

HoREA đề nghị không chọn “Phương án 2” Khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh” vì đây là việc “đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng” là không thực sự quá cần thiết phải quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản.

Bởi lẽ, tại thời điểm này, dự án đã đủ điều kiện cho phép chủ đầu tư được “giao kết hợp đồng” và được thu tiền “lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng” nên hiếm khi xảy ra trường hợp lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng.

ÔNG VÕ HỒNG THẮNG - GIÁM ĐỐC MẢNG DỊCH VỤ TƯ VẤN & PHÁT TRIỂN DỰ ÁN DKRA GROUP: Kỳ vọng thị trường bất động sản phục hồi nhanh hơn Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn, dự báo sẽ còn kéo dài đến hết năm 2023; sang đầu 2024 sẽ dần nhìn thấy các tín hiệu phục hồi. Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phục hồi nhanh hơn so với các chu kỳ trầm lắng trước đó. Thời điểm hiện tại cho đến nửa đầu năm 2024 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Theo đó, khi chính sách điều hành được thẩm thấu, tỷ lệ giải ngân đầu tư công tăng, tình hình lãi suất cho vay/lãi suất tiền gửi duy trì xu hướng giảm, niềm tin vào thị trường hồi phục trở lại… bức tranh thị trường sẽ dần trở nên tươi sáng hơn. BÀ DƯƠNG THÙY DUNG - GIÁM ĐỐC ĐIỀU HÀNH CBRE VIỆT NAM: Giao dịch sẽ cải thiện khi niềm tin của khách hàng trở lại Mặc dù trong năm 2023 thị trường nhà ở vẫn còn khoảng cách lớn về nguồn cung và tỉ lệ hấp thụ so với các năm trước nhưng nhà đầu tư cũng không thể bỏ qua những tín hiệu tích cực của thị trường. Người mua hiện dần dễ dàng tiếp cận hơn với các khoản vay mua nhà khi nhiều ngân hàng đã công bố lãi suất thấp hơn trong quý III. Trong khi đó, M & A và kêu gọi đầu tư từ các quỹ đầu tư đang giúp các chủ đầu tư tìm ra lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn. Trong ba tháng cuối năm, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ vẫn chào đón hơn 3.000 căn hộ và 85 căn nhà liền thổ xây sẵn mở bán mới, trong số đó một số dự án đã được triển khai đặt chỗ từ đầu năm 2023. Các giao dịch sẽ hồi phục trở lại khi các yếu tố về kinh tế vĩ mô, pháp lý và niềm tin của người mua nhà cùng được cải thiện. Phương Kỳ (ghi)