Loạt điểm mới dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hết chồng chéo?

Nhiều đề xuất sửa đổi, bổ sung mới

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều đề xuất sửa đổi, bổ sung mới. Tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án sở hữu nhà chung cư. Trong đó, phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án sở hữu nhà chung cư. Ảnh: TN

Phương án 2, không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Mặc dù đưa ra 2 phương án, song theo quan điểm của Bộ Xây dựng, phương án 1 sẽ gỡ được nút thắt về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang rất vướng mắc. Theo Bộ Xây dựng nếu phương án 1 được lựa chọn, giá bán chung cư có thời hạn có thể sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài, từ đó tạo điều kiện để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn.

Một nội dung khác cũng nhận được sự quan tâm lớn là đề xuất bỏ quy định chỉ được bán nhà ở xã hội (NƠXH) sau 5 năm. Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê NƠXH theo 2 phương án.

Cụ thể, phương án 1: cơ bản giữ nguyên quy định của luật hiện hành nhưng có sửa đổi quy định bên mua, bên thuê mua NƠXH được bán lại nhà ở này sau 5 năm nhưng chỉ được bán lại cho các đối tượng thuộc diện được mua NƠXH theo quy định; đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Phương án 2: bãi bỏ quy định thời hạn được bán lại nhà ở, nhưng bên mua, bên thuê mua NƠXH chỉ được bán lại nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được mua NƠXH theo quy định; đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Chưa có sự nhất quán trong một số quy định

Nêu quan điểm về 2 phương án sở hữu nhà chung cư Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, hiệp hội đã có văn bản kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng không nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư với tất cả dự án mới. Thay vào đó, nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê...

Hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở. Ảnh: TN

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, kiến nghị không nên quy định thời hạn sở hữu chung cư với tất cả các dự án để đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Luật Đất đai hiện hành quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo thời hạn của dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử đất ổn định lâu dài. Điều này giúp người sở hữu chung cư yên tâm, không dẫn đến tâm lý bất an trong xã hội.

Vị chủ tịch HoREA nhấn mạnh, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn với người dân đô thị, đa số người Việt muốn để lại cho con cháu. Sâu xa hơn, điều này còn đóng vai trò thúc đẩy chính sách khuyến khích người dân lựa chọn sống trong căn hộ cao tầng, phù hợp với Luật Đất đai yêu cầu sử dụng đất hiệu quả với quy hoạch đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 ưu tiên phát triển nhà chung cư. Do đó, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư dựa trên thời hạn sử dụng công trình thì sẽ dẫn đến những bất cập, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm thị trường bất động sản nhà ở biến động.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Hội nghị đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các chuyên gia. Hầu hết các ý kiến đều kỳ vọng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ giải quyết hết các chồng chéo đang tồn tại.

Phát biểu ý kiến tại hội nghị này, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Ban Pháp chế VCCI cho rằng, dường như các dự thảo luật chưa có sự nhất quán trong một số quy định, chẳng hạn Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở.

Bà Hồng dẫn chứng, Luật Đất đai và dự thảo không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài, trong khi đó Luật Nhà ở thì quy định người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận, nếu quy định như này sẽ vướng trong triển khai thực tế.

Còn về thời hạn có hiệu lực, Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũng quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính.