Thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tăng mạnh

8 tháng, thu hơn 26,86 nghìn tỷ đồng tiền thuế

Báo cáo gửi Quốc hội về thực hiện nghị quyết chất vấn tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, Bộ Tài chính cho biết đã hoàn thiện quy định pháp luật về thuế liên quan đến kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, tăng cường quản lý, chống thất thu thuế, bảo đảm nguồn thu ngân sách nhưng không làm ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp, quyền lợi chính đáng của người dân và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Một loạt các giải pháp đã được Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế triển khai trong thời gian ngắn. Theo đó, ngày 10/6/2022, Bộ Tài chính đã có Công điện số 08/CĐ-TCT chỉ đạo cục thuế các địa phương đẩy mạnh công tác tuyên truyền, hướng dẫn, phổ biến pháp luật tại bộ phận một cửa liên thông, theo nguyên tắc “tiền phòng, hậu kiểm”. Đồng thời, Tổng cục Thuế yêu cầu cơ quan thuế không được gây khó khăn cho người nộp thuế; không được ngăn chặn việc chuyển nhượng bất động sản của người dân; không được gây ách tắc, tồn đọng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản; không thực hiện trả lại hồ sơ, không được kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ theo quy định.

Đến ngày 13/6/2022, Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính) đã tổ chức hội nghị trực tuyến toàn ngành về việc nâng cao hiệu quả xử lý hồ sơ khai thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Nguồn: Bộ Tài chính. Đồ họa: Thế Dương

Khẩn trương hoàn thiện các quy định pháp luật, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính đã xây dựng dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định số 12/2015/NĐ-CP, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP và dự thảo thông tư sửa đổi Thông tư số 92/2015/TT-BTC. Hiện nay, Bộ Tài chính đang rốt ráo hoàn thiện và xin ý kiến các bộ, cơ quan liên quan để tổng hợp trình cấp có thẩm quyền ban hành. Đồng thời, Bộ Tài chính đang phối hợp, tham gia ý kiến với Bộ Xây dựng về dự thảo đề cương chi tiết Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Nhờ triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp, kết quả, số thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản lũy kế 8 tháng năm 2022 đạt hơn 26,86 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 13,2 nghìn tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ tăng 96,4% so với cùng kỳ năm 2021.

Trên toàn quốc năm 2022, tính đến ngày 6/9/2022, lượng hồ sơ khai giá chuyển nhượng cao hơn giá UBND tỉnh/thành phố quy định chiếm 72%; trung bình 1 bộ hồ sơ khai giá cao hơn gần 3 lần so với giá UBND tỉnh/thành phố quy định.

Cần thêm chế tài để xử lý nghiêm hành vi vi phạm

Theo Bộ Tài chính, các quy định về quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được nêu tại các văn bản quy phạm pháp luật về thuế. Tuy nhiên, để quản lý thuế một cách có hiệu quả đối với hoạt động này, ngoài quy định về quản lý thuế cần có quy định đồng bộ của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và công tác phối hợp của các cơ quan ban ngành có liên quan phải được tăng cường. Bên cạnh đó, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao; nhận thức chưa đầy đủ về chính sách pháp luật thuế và pháp luật có liên quan; chưa nhận thức được hậu quả khi khai thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.

Thực tế hiện nay, việc ấn định thuế được thực hiện có hiệu quả chỉ trong trường hợp cơ quan có liên quan (công an điều tra, thanh tra kiểm tra…) thu thập đủ chứng cứ chứng minh giao dịch mua bán thực tế, phát hiện kết luận hành vi gian lận, trốn thuế thì căn cứ để cơ quan thuế ấn định thuế mới hoàn toàn vững chắc. Tuy nhiên, Tổng cục Thuế cũng nhận được báo cáo của một số cơ quan thuế địa phương báo cáo việc đã chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra nhưng cơ quan điều tra chuyển lại cơ quan thuế để xử lý hành chính vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế.

Công tác thu thập thông tin để triển khai hậu kiểm của cơ quan thuế còn nhiều khó khăn do người nộp thuế mở nhiều tài khoản ngân hàng, các ngân hàng có phản hồi thông tin xác minh chậm nên việc xác minh giá chuyển nhượng gặp nhiều khó khăn. Khi có kết quả xác minh, nếu có chênh lệch giá chuyển nhượng, chi cục thuế gặp khó khăn trong việc mời người nộp thuế (người bán đã thay đổi địa chỉ thường trú, đi nước ngoài…).

Thời gian qua, Bộ Tài chính đã chủ động chỉ đạo cơ quan thuế và phối hợp với chính quyền địa phương, các bộ, ngành để thu thuế bất động sản đúng với giá chuyển nhượng bất động sản. Chỉ trong vòng 15 ngày sau khi giải pháp này được thực hiện, số thuế phải nộp tăng lên so với ban đầu. Do đó, Bộ Tài chính tiếp tục tập trung thanh tra những hồ sơ số thuế có nghi vấn về việc chuyển giao không đúng với giá kê khai nộp thuế, không đúng với giá thực tế chuyển nhượng để xử lý theo quy định của pháp luật.

Bám sát tinh thần Nghị quyết số 18/NQ-TW của Ban Chấp hành Trung ương và Nghị quyết số 62/2022/QH15 của Quốc hội, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục triển khai đề án “Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với các khoản thu về đất và bất động sản”. Đồng thời, Bộ Tài chính tiếp tục chỉ đạo cơ quan thuế, phối hợp với các cơ quan thông tấn báo chí triển khai công tác tuyên truyền, hướng dẫn phổ biến chính sách thuế.

* PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp (Học viện Tài chính):

Khắc chế tình trạng bán nhà hai giá

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh

Tình trạng bán nhà hai giá đã khiến ngân sách nhà nước thất thu lớn. Việc các cơ quan từ trung ương đến địa phương chung tay khắc chế tình trạng bán nhà hai giá đã giúp thu thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tăng 13.200 tỷ đồng trong 8 tháng năm 2022. Đây là con số vô cùng tích cực và sẽ tăng mạnh ở những năm tiếp theo nếu chúng ta duy trì được việc mạnh tay xử lý tình trạng khai giá chuyển nhượng thấp để trốn thuế.

Để công tác thu thuế hoạt động này đạt hiệu quả cao hơn nữa, ngoài sự đồng lòng của các cơ quan chức năng, sự quyết liệt của cơ quan thuế, cần bổ sung quy định chuyển nhượng BĐS phải thanh toán qua ngân hàng. Việc này sẽ giúp ngăn chặn tình trạng mua bán nhà đất hai giá. Chuyển tiền chuyển nhượng BĐS qua ngân hàng sẽ từng bước góp phần chặn tình trạng kê khai giá nộp thuế thấp hơn giá trị thực để trốn thuế.

Ngoài ra, cũng cần phải xử lý nghiêm người kê khai giá nhà thấp hơn giá thực tế, cơ quan chức năng phải làm nghiêm và xử phạt nặng trường hợp văn phòng công chứng, công chứng giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá trị thực. Đây mới là những giải pháp đồng bộ để ngăn chặn việc trốn thuế.

* GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Muốn thu được thuế pháp luật phải rõ ràng, đồng bộ, tránh chồng chéo

GS. Đặng Hùng Võ

Công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS chưa như mong muốn, bởi nguyên nhân chính là về thể chế, chính sách, về thủ tục hành chính. Cùng với đó là nhận thức của người dân về việc chấp hành pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi của bản thân trong giao dịch chuyển nhượng BĐS chưa cao.

Đặc biệt, trong giao dịch chuyển nhượng BĐS còn có sự tư vấn của các đối tượng môi giới, cò mồi hoặc một số tổ chức chưa đúng quy định của pháp luật khi xác định giá trên hợp đồng mua bán chuyển nhượng. Thực tế cho thấy, không ít trường hợp mua, bán BĐS khi làm thủ tục chuyển nhượng đã bắt tay nhau để ghi giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc thực hiện hai hợp đồng nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Chẳng hạn, căn nhà được giao dịch với giá 5 tỷ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% (tương đương 100 triệu đồng). Song, nếu hợp đồng công chứng để giá 3 tỷ đồng, số thuế phải đóng chỉ là 60 triệu đồng, tức là Nhà nước sẽ thất thu 40 triệu đồng.

BĐS là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng đất nên khi mua bán, chuyển nhượng việc thiết lập hồ sơ chính xác, đầy đủ là vô cùng quan trọng. Đây là cơ sở pháp lý bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng, sở hữu và các giao dịch dân sự nếu có; đồng thời là cơ sở để thực hiện nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên, thời gian qua, tình trạng khai sai giá BĐS khi chuyển nhượng khá phổ biến dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước. Vì vậy, muốn thu được thuế cần phải có luật, pháp luật phải rõ ràng, đồng bộ tránh chồng chéo.

* Ông Lê Bá Ngọc - Cục trưởng Cục Thuế Bắc Giang:

Chủ động tuyên truyền, phổ biến pháp luật đến người dân

Ông Lê Bá Ngọc

Thực hiện chỉ đạo của Bộ Tài chính, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang và Công điện số 08/CĐ-TCT của Tổng cục Thuế, Cục Thuế Bắc Giang tổ chức thanh tra, kiểm tra theo kế hoạch đối với doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng BĐS; đồng thời rà soát, kiểm tra chặt chẽ việc kê khai thuế của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, trên cơ sở đó, xác định các trường hợp có rủi ro cao về thuế để bổ sung vào kế hoạch thanh tra, kiểm tra. Cùng với đó, cục thuế triển khai thanh tra hoạt động kinh doanh của các sàn giao dịch, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhà đầu tư khu dân cư, khu đô thị, nếu phát hiện vi phạm sẽ xử lý nghiêm theo quy định để chống thất thu thuế.

Để bảo đảm công bằng giữa các tổ chức, cá nhân nộp thuế, tránh thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS, cục thuế đã và đang tích cực nghiên cứu, tham mưu với các cơ quan chức năng sửa đổi, bổ sung đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật về thuế liên quan đến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thu nhập doanh nghiệp.

Đồng thời, cục thuế tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế trong pháp luật hình sự và chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS để người dân, doanh nghiệp được biết, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.