Thiếu cung - áp lực lớn cho thị trường

Theo số liệu từ Savills Việt Nam, quý II/2025 TP. Hồ Chí Minh đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở suốt 5 năm qua. Thành phố đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng hiện mới đạt khoảng 24% chỉ tiêu, còn thiếu tới 179.000 căn.

Quý II/2025, TP. Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới (tăng 38% theo năm), đưa nguồn cung sơ cấp lên mức hạn chế 5.400 căn. Lượng bán đạt 2.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 45%. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn và lượng bán là 3.800 căn. Trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung tương lai dự kiến đạt khoảng 39.000 căn hộ - con số vẫn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.

Quý II/2025, TP. Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới. Ảnh: Lạc Nguyên

Ở phân khúc liền thổ, tình hình còn khó khăn hơn. Quý II/2025 chỉ có hơn 600 căn sơ cấp và nguồn cung mới chỉ 80 căn. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống mức 15%, với 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua hạn hẹp. Tính đến nửa đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn, với 170 giao dịch. Từ nay đến 2027, dự kiến TP. Hồ Chí Minh chỉ có thêm khoảng 3.600 căn liền thổ mới, chủ yếu ở khu vực ngoại thành.

Tuy nhiên, trong dài hạn với những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, cho đến các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo nên những kỳ vọng phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh.

Khẩu vị và dòng vốn ngoại

Cùng với những thay đổi ấy, dòng vốn ngoại cũng đang dần tìm đường trở lại. Khung pháp lý hiện tại đã cởi mở hơn rất nhiều, đặc biệt với Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm và có thể gia hạn. Dù vậy, vẫn còn đó rào cản khi Luật Đất đai 2024 chưa công nhận họ là “người sử dụng đất”.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP. Hồ Chí Minh phân tích, người mua được xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp, nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ thể theo luật định. Do đó, cần làm rõ trong hợp đồng và giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi khách hàng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Về khẩu vị đầu tư, khách ngoại thường tìm kiếm căn hộ trung - cao cấp, diện tích vừa phải, có thương hiệu quốc tế, tại các vị trí trung tâm hoặc gần metro. Giá trị giao dịch phổ biến từ 500.000 - 1 triệu USD/căn, với các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan cùng cộng đồng Việt kiều. Chính sách mở cửa có kiểm soát sẽ hỗ trợ giá sơ cấp và nâng tiêu chuẩn dịch vụ. Chủ đầu tư có dự án trong danh mục được phép bán sẽ sở hữu lợi thế lớn trong tiếp cận kênh phân phối quốc tế.

TP. Hồ Chí Minh vừa công bố thêm 48 dự án đủ điều kiện bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài, nâng tổng số lên 65 dự án. Đây là bước tiến quan trọng trong việc thu hút dòng vốn quốc tế và tạo thêm nguồn cầu hợp pháp cho thị trường. Ảnh minh hoạ.

Ông Duy cho biết thêm, song song với dòng vốn ngoại, đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ của nhà đầu tư phía Bắc vào TP. Hồ Chí Minh nhờ vào 3 yếu tố: Thứ nhất, mặt bằng giá TP. Hồ Chí Minh vẫn thấp hơn Hà Nội. Thứ hai, hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 và sân bay Long Thành đang tạo kỳ vọng lớn. Thứ ba, nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh cùng vùng phụ cận đa dạng hơn. Điều này cho thấy thị trường phía Nam tiếp tục là điểm đến của nhà đầu tư phía Bắc trong giai đoạn tới.

Nhìn xa hơn, ông Duy nhấn mạnh việc minh bạch danh mục dự án, cải cách hành chính và đầu tư hạ tầng đồng bộ sẽ giúp TP. Hồ Chí Minh khẳng định vị thế trung tâm bất động sản hội nhập của Đông Nam Á. Thành phố có cơ hội không chỉ thu hút FDI vào bất động sản mà còn mở rộng sang tài chính, quản lý tài sản và các dịch vụ đi kèm.