 |
| "Ma trận" môi giới bất động sản 2026 khi 90% người bán nhà hoạt động ngoài vòng pháp luật. Ảnh tư liệu |
Báo cáo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh và Thống kê TP. Hồ Chí Minh cho thấy, về doanh thu kinh doanh bất động sản trong năm 2025 ước đạt 387.683 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm 2024. Riêng 2 tháng đầu năm 2026, doanh thu kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố tăng 10,5%.
Thế nhưng, báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã chỉ ra một thông số khiến bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải giật mình. Tại TP. Hồ Chí Minh hiện có 574 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, nhưng chỉ có vỏn vẹn 10 sàn được cấp mới giấy phép trong năm 2025, chiếm tỷ lệ siêu thấp là 1,7%. Điều này đồng nghĩa với việc có đến 564 sàn giao dịch còn lại đang hoạt động mà chưa có giấy phép hợp lệ.
Chưa dừng lại ở đó, dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy một thực tế còn khốc liệt hơn ở cấp độ cá nhân, chỉ có khoảng 10% cá nhân môi giới bất động sản trên thị trường là có chứng chỉ hành nghề. Nói cách khác, cứ 10 người đang tư vấn cho bạn về khối tài sản trị giá hàng tỷ đồng, thì có đến 9 người đang hoạt động "chui", thiếu sự đào tạo bài bản và không chịu sự ràng buộc về trách nhiệm nghề nghiệp trước pháp luật.
Có thể dễ dàng nhận ra, việc thiếu vắng sự quản lý đối với đội ngũ môi giới không chỉ là vấn đề hành chính, mà nó trực tiếp tạo ra những rủi ro mang tính hệ thống cho khách hàng và tác động trực tiếp lên sự ổn định của thị trường lâu dài.
Hơn nữa, khi 90% môi giới hoạt động không chứng chỉ, thị trường dễ dàng rơi vào tình trạng "tam sao thất bản". Những người môi giới không chuyên thường có xu hướng thổi phồng giá trị, đưa tin sai lệch về quy hoạch hoặc pháp lý dự án để nhanh chóng chốt giao dịch. Điều này đặc biệt nguy hiểm khi giá nhà ở đang có xu hướng tăng cao và thị trường đang thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm giá bình dân. Song song đó, lực lượng môi giới “chui” này dễ gây ra sự nhiễu loạn thông tin và "sốt ảo".
Nhu cầu về nhà ở giá rẻ đang cực kỳ căng thẳng. Một ví dụ điển hình được HoREA dẫn chứng là dự án nhà ở xã hội tại số 234 Lý Thường Kiệt (quận 10, TP. Hồ Chí Minh cũ), dù chỉ có 750 căn hộ nhưng đã có hơn 12.000 người đăng ký mua.
Chính sự chênh lệch cung - cầu quá lớn này là mảnh đất màu mỡ cho môi giới "chui" lộng hành. Họ có thể hứa hẹn về việc "suất nội bộ", "chắc chắn trúng thăm" để thu phí không chính thức từ khách hàng.
Với tình trạng chủ đầu tư đang bị "quá tải" trong việc lập danh sách đối tượng đủ điều kiện, sự can thiệp của môi giới không lành mạnh khiến niềm tin của người dân vào chính sách an sinh xã hội bị xói mòn nghiêm trọng.
 |
| Cần phải có chế tài đủ mạnh để siết chặt môi giới hoạt động "chui" nhằm bảo vệ nhà đầu tư, tránh rủi ro cho thị trường bất động sản. Ảnh: Kỳ Phương |
Việc 564 sàn giao dịch hoạt động không giấy phép hợp lệ tại TP. Hồ Chí Minh tạo ra một lỗ hổng lớn trong kiểm soát dòng tiền và tính minh bạch của giao dịch.
Các sàn này thường thiếu các quy trình kiểm soát pháp lý dự án chặt chẽ, dễ dàng tiếp tay cho các chủ đầu tư yếu năng lực tài chính huy động vốn trái phép thông qua các loại hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh khi dự án chưa đủ điều kiện.
Ngoài ra, tác động đến sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, với ước tính có thể đóng góp khoảng 11-12% GDP.
Thế nhưng, tại TP. Hồ Chí Minh, ngành này hiện chỉ mới chiếm khoảng 3,1% GRDP. Một trong những lý do khiến lĩnh vực này chưa tạo được động lực lan tỏa rõ nét là do sự thiếu chuyên nghiệp và minh bạch trong khâu trung gian.
Khi môi giới hoạt động "chui", Nhà nước thất thu thuế, nhà đầu tư có thể mất tiền oan vào những dự án "ma" hoặc pháp lý mập mờ, và các doanh nghiệp làm ăn chân chính thì bị cạnh tranh không lành mạnh.
Đặc biệt, tình trạng này còn ảnh hưởng đến công tác thống kê hàng tồn kho. Hiện nay, báo cáo từ các doanh nghiệp cho thấy không có tồn kho trong quý IV/2025 tại TP. Hồ Chí Minh, nhưng HoREA cảnh báo đây có thể là "tảng băng chìm" chưa phản ánh đúng thực tế trên thị trường thứ cấp, nơi các môi giới tự do đang nắm giữ lượng hàng lớn.
Trước đó, vào cuối năm 2025, Bộ Xây dựng đã đề xuất nâng mức phạt lên tới 400 triệu đồng đối với các sàn giao dịch bất động sản ký hợp đồng với môi giới không có chứng chỉ hành nghề, gấp 4 lần so với hiện hành.
Bộ Xây dựng cho biết mục tiêu của việc tăng mức xử phạt là siết lại kỷ cương thị trường, nâng cao tính minh bạch và trách nhiệm của các sàn giao dịch, đồng thời ngăn chặn tình trạng "chứng chỉ giả", môi giới hoạt động không phép.
Các chuyên gia bất động sản nhận định, việc tăng mức phạt không chỉ răn đe các hành vi vi phạm mà còn là bước cần thiết để chuyên nghiệp hóa nghề môi giới, vốn đang bị mất niềm tin do tình trạng đào tạo tràn lan và chứng chỉ "mua dễ, bán nhanh" trong thời gian qua.
Trong bối cảnh thị trường "vàng thâu lẫn lộn" như hiện nay, người tiêu dùng cần tự bảo vệ mình bằng cách yêu cầu môi giới xuất trình chứng chỉ hành nghề hợp pháp, kiểm tra pháp lý sàn giao dịch trên các cổng thông tin của Sở Xây dựng, cảnh giác với các hứa hẹn về "suất ngoại giao" hoặc các dự án giá rẻ bất thường trong bối cảnh phân khúc nhà ở bình dân đang cực kỳ khan hiếm.
| Thị trường bất động sản 2026 đang đứng trước cơ hội bứt phá để bước vào "kỷ nguyên mới". Tuy nhiên, cơ hội đó chỉ thực sự vững chắc khi chúng ta dọn sạch được những rủi ro từ đội ngũ môi giới "chui", trả lại sự minh bạch và chuyên nghiệp cho từng mét vuông đất, từng căn nhà giao dịch. |
