Vẫn còn những rào cản trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel

Nhiều chuyên gia cho biết, việc cấp sổ cho condotel sẽ là "liều thuốc" kích thích, giải phóng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Chưa đồng bộ, nghĩa vụ tài chính lớn

Nhận định về vấn đề những rào cản nào đối với việc condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc DKRA Group cho rằng, thời gian vừa qua trước những khó khăn của thị trường chung, hầu hết các phân khúc bất động sản đều chịu những sự ảnh hưởng nặng nề.

Đặc biệt là ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khi nguồn cung, sức cầu thị trường trong quý I/2023 sụt giảm mạnh, trên cả nước chỉ có chưa đến 300 sản phẩm mở bán ra thị trường (phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố shophouse nghỉ dưỡng, condotel).

Đáng chú ý, phân khúc condotel ghi nhận sức cầu thị trường thấp, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 3% nguồn cung mở bán mới trong quý. Nguyên nhân phần lớn đến từ sự thiếu vắng khung pháp lý, hướng dẫn thủ tục cấp “sổ đỏ” cho loại hình này suốt thời gian qua làm ảnh hưởng đến tâm lý người mua.

Để tháo gỡ những vướng mắc trên, trước đây vào năm 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở hay Nghị định 02/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành đầu năm 2022, quy định mẫu hợp đồng mua bán,thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú.

Vừa qua Nghị định số 10/2023 với những điểm mới trong việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó nổi bật là nội dung hướng dẫn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho dự án không phải dự án phát triển nhà ở. Đây được xem là một bước tiến quan trọng, được kỳ vọng sẽ giúp gỡ vướng cho bài toán condotel chưa có lời giải trong thời gian qua.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Nghị định số 10/2023 chưa thể giải quyết một cách triệt để do vẫn còn thiếu nhất quán chưa đồng bộ, thống nhất với Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định lập “Hợp đồng mẫu” đối với condotel và officetel, nên chưa đáp ứng thực tiễn yêu cầu cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ.

Hơn nữa, yêu cầu chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất một lần cho toàn khoảng thời gian 50 hoặc 70 năm. Thế nhưng, hiện nay hầu hết các dự án chỉ thực hiện nộp tiền sử dụng đất hằng năm để tối ưu chi phí phí, lợi nhuận, do đó vẫn sẽ phát sinh những rào cản nhất định trong thực tiễn triển khai.

Nghị định 10/2023 của Chính phủ quy định, condotel sẽ được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện.

Cấp cho ai và cấp cho tài sản nào?

Thạc sỹ, chuyên gia nghiên cứu về chính sách, pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, sau rất nhiều mong đợi của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10) đã được ban hành.

Đây được coi là giải pháp để tháo gỡ các vướng mắc trước mắt trong thi hành pháp luật đất đai, trước khi tiến tới giải pháp tổng thể là ban hành Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến tháng 11/2023.

Nghị định 10 đã tháo gỡ một số vướng mắc pháp lý nảy sinh trong thực tiễn khi thi hành pháp luật về đất đai, trong đó sự chờ đợi lớn nhất là quy định mới bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho người mua công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch (là các dự án condotel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng...). Quy định mới này được kỳ vọng sẽ gỡ vướng cho hơn 80.000 căn condotel trong cả nước đang “xếp hàng” chờ cấp chứng nhận quyền sở hữu.

Về mặt nội dung, Nghị định 10 đã bổ sung khoản 5 vào Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Nghị định 43) quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; quy định đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ (sở hữu có thời hạn không quá 50 năm; đối với một số địa bàn có điều kiện khó khăn thì không quá 70 năm).

Về thủ tục, Nghị định 10 đã sửa đổi Điều 72 Nghị định 43, quy định bổ sung về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp “sổ đỏ” cho người mua công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản.

Trước Nghị định 10 thì Điều 72 Nghị định 43 hiện hành chỉ áp dụng để cấp “sổ đỏ” cho người mua bất động sản trong các dự án phát triển nhà ở nên chưa có quy chế để cấp chứng nhận sở hữu cho dự án condotel đơn thuần.

Như vậy về mặt nguyên tắc, người mua sản phẩm condotel, biệt thự du lịch có thể được cấp chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn theo quy trình tại Điều 72 Nghị định 43 (đã sửa đổi bởi Nghị định 10).

Nghị định 10 quy định trình tự, thủ tục, thời gian giải quyết thủ tục hành chính, cơ quan giải quyết... việc cấp “sổ đỏ” cho condotel và biệt thự du lịch giống như căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ thông thường.