Đội vốn vì chờ mặt bằng

Thực tế, không phải ngẫu nhiên dự thảo Nghị quyết chính sách tháo gỡ khó khăn trong triển khai Luật Đất đai đang được thảo luận, dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV nhận được sự quan tâm của đông đảo các thành viên thị trường vào thời điểm hiện tại.

Kể từ khi Luật Đất đai 2024 được thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, quy định đơn giá bồi thường được ban hành phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường và được xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất từng được kỳ vọng là giải pháp sẽ giúp sớm tạo sự đồng thuận, đẩy nhanh thu hồi đất, tạo mặt bằng sạch.

Bằng cách ngay từ đầu đền bù thỏa đáng, người dân giao mặt bằng, dự án triển khai xây dựng ngay, giảm tối đa phát sinh tăng vốn do trượt giá. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phương án tự thỏa thuận là không dễ, kể cả với các dự án đầu tư công rất khó đạt sự đồng thuận 100% khi phải đàm phán với hàng trăm, hàng ngàn hộ dân trong khu vực dự án.

Nút thắt giải phóng mặt bằng luôn là bài toán lớn khi triển khai dự án. Ảnh: VGP

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, cơ chế “tự thỏa thuận” với người dân là không khả thi đối với các dự án quy mô lớn và thực tế là thường xuyên có những trường hợp đòi hỏi mức giá đền bù cao vô lý, nếu không được đáp ứng thì gây khó dễ, chây ì, không chịu di dời.

Đơn cử, gần hai năm kể từ khi khởi công, khâu giải phóng mặt bằng phục vụ thi công dự án nâng cấp tuyến vận tải thủy sông Đuống (cầu đường sắt và đường bộ) vẫn đang bị “đóng băng” khi chỉ có mặt bằng ở… “giữa sông” để thi công, chủ yếu do vướng mắc ở công tác giải phóng mặt bằng ở cả 2 phía của đầu cầu.

Bộ Xây dựng từng có văn bản gửi Thành ủy và UBND TP. Hà Nội về đề nghị chỉ đạo các đơn vị liên quan khẩn trương đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tuy nhiên, theo đại diện đơn vị được giao chủ đầu tư dự án đến ngày 16/10 mới giải quyết được phần khó khăn ở đầu cầu phía Long Biên, còn lại đầu cầu phía Gia Lâm, dự án còn vướng 89 hộ dân không thống nhất được phương án giá đền bù.

Tương tự Cầu Đuống, nhiều dự án án đầu tư công do các xã, phường trên địa bàn Hà Nội thực hiện gặp khó khăn do vướng mặt bằng theo báo cáo mới nhất của UBND Thành phố và trở thành nguyên nhân chính khiến kết quả giải ngân đến thời điểm 20/10/2025 mới đạt 44.428 tỷ đồng, tương đương 51% kế hoạch Trung ương giao và 41,5% kế hoạch thành phố giao.

Chẳng hạn, dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội phải lùi thời hạn hoàn thành toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng đến hết quý IV/2025 do gặp nhiều khó khăn khi người dân không chấp nhận thỏa thuận đền bù…

Ban quản lý dự án Đầu tư xây dựng công trình giao thông Hà Nội, đơn vị chủ đầu tư dự án cho biết, dự án song hành đi qua 3 tỉnh, thành: Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh, đến nay đã hoàn thành thi công nền đường đắp, cầu, hệ thống thoát nước, xử lý nền đất yếu và thảm bê tông nhựa với sản lượng chung đạt hơn 50%, riêng trên địa bàn Hà Nội đạt 67%.

Tuy nhiên, cho đến nay, trên phạm vi tuyến còn các điểm ngắt quãng, "xôi đỗ", còn lại 3km còn phải xử lý nền đất yếu do mặt bằng nhận chậm so với kế hoạch, các đoạn này tập trung ở mặt bằng thi công đường song hành ở các phường, xã: Quang Minh, Tiến Thắng, Mê Linh, Ô Diên, Hoài Đức, Yên Nghĩa, Bình Minh, Tam Hưng...

Vấn đề giải phóng mặt bằng không chỉ vướng ở các dự án đầu tư công do Nhà nước quản lý mà ở các dự án vốn tư nhân theo ghi nhận của phóng viên Báo Tài chính - Đầu tư còn khó hơn.

Điển hình như dự án Thành phố Công nghệ Xanh tại phường Đại Mỗ, Hà Nội khi từ năm ngoái, sau nhiều năm chậm triển khai, UBND thành phố đã cho điều chỉnh tiến độ vào cuối năm ngoái với kế hoạch dự kiến sẽ hoàn tất giải phóng mặt bằng trong vòng 24 tháng (kể từ 31/12/2024). Mặc dù đã có chỉ đạo của Thủ tướng khi dự án là một trong những dự án trọng điểm của thành phố phải triển khai đầu 2026, bàn giao đất sạch cho nhà đầu tư trong năm 2025, tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, cho đến nay, dự án vẫn đang vướng mắc ở một số hộ dân chưa nhận đền bù.

Một dự án trọng điểm khác tại khu vực Tây Hồ là Nhà hát Ngọc Trai và Công viên văn hóa nghệ thuật chuyên đề có diện tích 21.730 m² đã được quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phê duyệt tháng 11/2024, dự kiến khởi công trong tháng 10/2025 cùng với 7 công trình trọng điểm khác nhân kỷ niệm 71 năm Ngày Giải phóng Thủ đô, và sẽ hoàn thành toàn bộ vào giai đoạn năm 2029, nhưng cũng đang rơi vào vướng mắc mặt bằng.

Sớm thông luồng cho các cơ chế mới

Tính toán của nhiều chuyên gia, với giả định tỷ lệ lạm phát và trượt giá trong ngành xây dựng trung bình khoảng 5 - 7%/năm tại Việt Nam, việc chậm trễ giải phóng mặt bằng trong 1 năm có thể khiến chi phí phát triển dự án tăng thêm từ 10 - 15% so với tổng mức đầu tư ban đầu, còn nếu từ 2 năm trở lên thì có thể lên tới 20 - 30% và thậm chí cao hơn (chưa bao gồm chi phí lãi vay).

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP-Invest, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Việt Nam cho rằng, “nút thắt” ở khâu giải phóng mặt bằng không chỉ khiến các dự án rơi vào cảnh đình trệ, mà còn gây tổn thất lớn cho doanh nghiệp và nền kinh tế. Đây cũng là lý do dự thảo Nghị quyết nêu trên theo ông Hiệp rất được kỳ vọng, bởi chỉ có sự can thiệp của Nhà nước mới thông suốt được tình trạng này.

Theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2024, việc thông báo thu hồi phải đủ 3 lần, vận động cũng phải đủ 3 lần trước khi thực hiện cưỡng chế kiểm đếm. Các thủ tục vốn đã phức tạp lại yêu cầu phải có sự đồng thuận và chứng kiến của nhiều thành phần như chính quyền, mặt trận tổ quốc, hội phụ nữ, thanh niên… khiến quá trình giải phóng mặt bằng trong thực tế thường mất rất nhiều thời gian.

Để đẩy nhanh tiến độ, phản ánh tới phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam, nhiều doanh nghiệp phải "cắn răng hỗ trợ ngoài" định mức, nhưng việc này có thể không hiệu quả khi "người trước nhiều, người sau ít", gây so bì, thành ra khiếu kiện kéo dài.

Cũng cần lưu ý rằng, hiện nay đã triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, với nhu cầu cao trong phát triển kinh tế - xã hội, việc chậm bàn giao quỹ đất sạch cũng ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình phát triển của các địa phương, nên việc xây dựng cơ chế thu hồi có sự tham gia của Nhà nước là điều cần thiết.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh khi một dự án không thể triển khai, hậu quả là rất lớn và mang tính dây chuyền. Nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, bị chôn vốn, làm suy yếu năng lực tài chính của doanh nghiệp và cả hệ thống tín dụng. Đất đai bị lãng phí, không đưa vào sử dụng được, ảnh hưởng nghiêm trọng đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Chưa kể, nó tạo ra một môi trường đầu tư bất ổn, làm nản lòng các nhà đầu tư và giảm sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam.

Do đó, chính sách mới là hướng đi đúng đắn, giúp khai thông hàng trăm dự án hạ tầng - đô thị, tạo điều kiện phát triển kinh tế địa phương.