Giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng trừ đi giá đất được trừ tính thuế. Ảnh: TL.
Để đưa chính sách về thuế giá trị gia tăng (GTGT) vào cuộc sống, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế GTGT, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2014; đồng thời Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tư số 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định.
Trong quá trình thực hiện, để cải cách thủ tục hành chính và để phù hợp với các luật, nghị định mới được sửa đổi, bổ sung, như Luật số 106/2016/QH13, Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14... cùng các văn bản khác có liên quan, Bộ Tài chính đã xây dựng dự thảo thông tư hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT và các nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế GTGT.
Giá tính thuế là giá chuyển nhượng trừ đi giá đất được trừ tính thuế
Theo Điều 7 của dự thảo thông tư, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau: Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
Tính thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm, dịch vụ biếu, tặng…
- Đối với sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ (kể cả mua ngoài hoặc do cơ sở kinh doanh tự sản xuất) dùng để trao đổi, biếu, tặng, cho, trả thay lương, là giá tính thuế GTGT của hàng hóa, dịch vụ cùng loại, hoặc tương đương tại thời điểm phát sinh các hoạt động này.
- Riêng biếu, tặng giấy mời (trên giấy mời ghi rõ không thu tiền) xem các cuộc biểu diễn nghệ thuật, trình diễn thời trang, thi người đẹp và người mẫu, thi đấu thể thao do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật, thì giá tính thuế được xác định bằng không. Cơ sở tổ chức biểu diễn nghệ thuật tự xác định và tự chịu trách nhiệm về số lượng giấy mời, danh sách tổ chức, cá nhân mà cơ sở mang biếu, tặng giấy mời trước khi diễn ra chương trình biểu diễn, thi đấu thể thao. Trường hợp cơ sở có hành vi gian lận, vẫn thu tiền đối với giấy mời, thì bị xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng, thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Xác định thuế giá trị gia tăng đối với chuyển nhượng bất động sản
Theo khoản 10, Điều 7 dự thảo thông tư, trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất, thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật. Nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá, thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
Đáng chú ý là trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở... để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).
Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng có nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán, thì giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định chia cho số m2 sàn xây dựng (không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất).
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật, thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn, thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản ký hợp đồng với hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp để hoán đổi đất nông nghiệp thành đất ở, việc hoán đổi này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, thì khi giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng trừ giá đất được trừ theo quy định. Giá chuyển nhượng là giá đền bù tương ứng với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi theo phương án do cơ quan chức năng phê duyệt.
Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, thì giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án, hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ đi giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng./.
Nhật Minh
