Nguồn: Shutterstock

Theo đó, việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã là cuộc cải cách hành chính lớn và sâu rộng nhưng không làm mất vai trò quản lý nhà nước về xây dựng và đầu tư, vì đã có kế hoạch sử dụng đất từ Trung ương đến địa phương, đặc biệt thuận tiện hơn cho chính quyền 2 cấp.

Phân tích của Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM cho thấy, trên thực tế nhiều năm qua quy hoạch sử dụng đất đến 90% không thực hiện được, hoặc phải điều chỉnh để thực hiện, tạo ra rào cản rất lớn trong đầu tư xây dựng.

Ví dụ, việc phủ kín quy hoạch 1/500 hay 1/2000 ở đô thị cũng không giải quyết được vấn nạn vi phạm xây dựng, vì nhu cầu của người dân lớn hơn nhiều với quy hoạch sử dụng đất, hay khi phân chia đất lại vướng quy hoạch xây dựng mới không thể chia, từ đó bế tắc trong thực thi quy hoạch.

Hơn thế, việc quy hoạch lộ giới đường, hẻm, công viên cây xanh, bến bãi, trường trạm và các công trình công ích... cũng không thể thực hiện được do vướng quy hoạch.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM cho rằng, các thành phố lớn như TP.HCM sử dụng kế hoạch sử dụng đất để triển khai quy chế quản lý kiến trúc đô thị được phê duyệt theo từng giai đoạn chứ không phải quy hoạch, nên việc loại bỏ quy hoạch sử dụng đất không ảnh hưởng đến phát triển đô thị lớn.

Trên thực tế, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp xã là phù hợp, đủ để quản lý nhà nước về đất đai mà không bị ảnh hưởng bởi việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã...

Do đó, bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã là cuộc cải cách hành chính lớn và sâu rộng nhưng không làm mất vai trò quản lý nhà nước về xây dựng và đầu tư vì đã có kế hoạch sử dụng đất từ Trung ương đến địa phương, đặc biệt thuận tiện hơn cho chính quyền 2 cấp khi bỏ quy hoạch sử dụng đất.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM cho rằng, nên xây dựng lại nguồn thu từ thuế thổ trạch hiện nay thành phí đất ở và phí công trình kiến trúc đô thị. Người dân nộp phí đất ở (như hiện nay) và phí nhà trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch quản lý kiến trúc đô thị, và tự đăng ký xây dựng thông qua UBND phường, xã.

Hai nguồn thu này bổ sung nguồn thu ngân sách ổn định và bền vững hơn so với tăng bảng giá đất như Luật Đất đai 2024 làm ảnh hưởng rất lớn đến nhà đầu tư vì thuê đất giá cao, trong khi thuế chuyển mục đích đất ở bằng 100% so với bảng giá đất lại làm khó cho người dân.

Ví dụ, chủ đầu tư xây 3 tầng thu khác xây 5 tầng và được phân loại cấp nhà như hiện nay để thu (nhà cấp 1 đến cấp 4), riêng nhà cấp 4 thì miễn phí.

Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM đề xuất, có thể thu phí đất ở bằng 0,01% giá đất ở trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, còn phí nhà thu 0,5% giá trị nhà khi hoàn công và để đảm bảo bảng giá đất hằng năm không tăng quá lớn, chỉ với biên độ tăng giảm 3 - 5% là phù hợp.

Ảnh: Việt Dương

Trước đó, tại cuộc họp về sửa Luật Đất đai diễn ra hồi cuối tháng 8/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ giữ lại kế hoạch sử dụng đất cấp xã dựa trên chỉ tiêu phân bổ từ cấp tỉnh. Cách làm này nhằm giảm thủ tục, tránh tình trạng chồng chéo, đồng thời tăng tính thống nhất từ trên xuống.

Trong khi đó, đại diện UBND TP.HCM đề xuất bỏ việc lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm ở cấp xã, thay vào đó địa phương chỉ cần tuân thủ quy hoạch đô thị và nông thôn.

Theo Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, cả nước có quy hoạch phủ kín về đô thị và nông thôn ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp xã gần như thay thế cho quy hoạch sử dụng đất đai. Nếu quy hoạch đã phủ kín, gồm cả quy hoạch đầy đủ hạ tầng kinh tế-xã hội, thì đất đai sẽ được quản lý hiệu quả.

Được biết, hiện, Luật Đất đai quy định quy hoạch sử dụng đất cấp xã gồm: Định hướng sử dụng đất, tầm nhìn đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; các chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất do cấp tỉnh phân bổ và diện tích các loại đất còn lại.

Tuy nhiên, việc này gặp phải một số vướng mắc tại địa phương. Tại hội nghị lấy ý kiến vào đầu tháng 8/2025, 12/14 tỉnh thành phía Bắc mong muốn dự thảo sửa đổi Luật Đất đai bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã 10 năm, thay bằng kế hoạch 5 năm để thuận tiện trong áp dụng.