TOD và bài toán quy hoạch

Hà Nội không chỉ là trung tâm đầu não chính trị - hành chính quốc gia, mà còn là cực tăng trưởng trung tâm, đòi hỏi không gian, tiềm năng và cơ hội phát triển, tạo sự đột phá trong phát triển kinh tế với mục tiêu tăng trưởng 2 con số, phải hướng tới tầm nhìn 100 năm và xa hơn, tương xứng với Thủ đô của một nước phát triển thu nhập cao; đồng thời, có sức lan tỏa để thúc đẩy, dẫn dắt sự phát triển Vùng đồng bằng sông Hồng, Vùng Thủ đô, Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và cả nước cùng phát triển.

Ngày nay, khoảng cách không còn được đo thuần túy bằng ki-lô-mét, mà bằng thời gian. Ảnh: Đức Thanh

Thế nhưng, nếu nhìn Hà Nội hôm nay từ trên cao, có thể thấy rõ, thành phố đang bị “nén chặt” trong áp lực dân số, giao thông và quỹ đất. Theo Quy hoạch Thủ đô đến năm 2030, dân số thường trú của Hà Nội dự kiến đạt khoảng 11 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa lên tới 70%. Con số này không chỉ phản ánh quy mô đô thị ngày càng mở rộng, mà còn đặt ra thách thức rất lớn đối với hệ thống hạ tầng, đặc biệt là giao thông và không gian phát triển mới.

Trong bối cảnh đó, mô hình TOD đang dần trở thành một hướng đi mang tính chiến lược và không chỉ còn là khái niệm “nên tham khảo”, mà là điều kiện bắt buộc nếu Hà Nội muốn tái thiết một không gian tăng trưởng mới.

Thực tế, trong bản Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, một trong những nội dung quan trọng gắn với bản quy hoạch này là xây dựng đồng bộ mô hình TOD - đô thị 15 phút.

Việc phát triển “TOD - đô thị 15 phút” - mô hình đã phổ biến tại nhiều thành phố lớn trên thế giới, song vẫn là một khái niệm còn tương đối lạ lẫm tại Việt Nam - được coi là bước ngoặt cho việc giải quyết những nút thắt về hạ tầng.

Nhiều năm trở lại đây, thay cho “miếng trầu”, người Hà Nội có một thứ để “làm đầu câu chuyện”, đó là tắc đường, thì nay, với “TOD - đô thị 15 phút”, thứ để làm đầu câu chuyện sẽ là “nơi nào có nhà ga, nơi đó có dân cư và dòng tiền”.

Theo ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), khi từ ngoại ô về trung tâm chỉ mất khoảng 13 - 15 phút, giá trị không gian sẽ thay đổi hoàn toàn và tốc độ sẽ chuyển hóa thành giá trị, đồng thời tạo ra một bước ngoặt căn bản trong cách con người lựa chọn nơi ở và tổ chức đời sống.

Dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE, JLL cho thấy một sự dịch chuyển rõ rệt khi không còn cảnh sốt đất ảo ở những vùng xa xôi, dòng tiền giờ đây khu trú cực kỳ chính xác vào các “điểm chạm” TOD. Trong khi giá căn hộ toàn thị trường Hà Nội tăng khoảng 12% sau một năm, các dự án dọc tuyến metro lại ghi nhận mức tăng tới 19%, cá biệt có dự án tăng trên 40%.

Một số dự án tiêu biểu hưởng lợi từ sự phát triển của mô hình này có thể kể đến như Hồ Gươm Plaza, New Sky Line, Westa, Discovery Complex, Indochina Plaza, Sun Feliz Suites, The Nine… ghi nhận mức tăng trưởng mạnh sau khi 2 tuyến metro Cát Linh - Hà Đông hay đoạn trên cao tuyến Nhổn - ga Hà Nội đi vào hoạt động.

Sau metro số 2A (Hà Đông - Cát Linh), một phần tuyến metro số 3 (Nhổn - ga Hà Nội) đi vào hoạt động, năm 2025, Hà Nội đã khởi công thêm tuyến đường sắt đô thị số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo) và tuyến số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc). Đặc biệt, tuyến metro số 5 được kỳ vọng tạo cú hích mạnh cho thị trường bất động sản dọc tuyến khi vận hành chính thức.

Mức độ nào là hợp lý?

Quay trở lại với bản Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm vừa được HĐND thành phố thông qua tại phiên họp ngày 27/1/2026, Hà Nội định hướng ưu tiên các chức năng có giá trị kinh tế cao và gia tăng tiện ích. Đặc biệt, Hà Nội sẽ áp dụng mô hình "nén - xanh" theo nguyên tắc giảm mật độ xây dựng - tăng tầng cao.

Cụ thể, phát triển công trình theo chiều thẳng đứng để giải phóng diện tích mặt đất dành ưu tiên tuyệt đối cho công viên, cây xanh, mặt nước và giao thông (theo định hướng cao ở khu vực trung tâm, cho phép xây dựng các tổ hợp cao 40 - 50 tầng); tích hợp chặt chẽ các khu tái thiết với hệ thống đường sắt đô thị và không gian ngầm đa năng (TOD).

Ngoài ra, thành phố sẽ xây dựng đồng bộ mạng lưới đường sắt đô thị, lấy các nhà ga metro làm hạt nhân để quy hoạch tái thiết đô thị xung quanh. Trong đó, xây dựng các tuyến đường sắt đô thị kết nối với Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình để giảm tải áp lực dân số và hình thành các đô thị vệ tinh theo mô hình TOD.

Cùng với đó, Hà Nội quy hoạch hệ thống không gian ngầm đa năng (giao thông - thương mại - bãi đỗ xe - thoát nước) theo mô hình TOD. Trong đó, nghiên cứu xây dựng hệ thống “bể ngầm khổng lồ” chứa nước mưa kết hợp giao thông để giải quyết triệt để ngập úng. Mô hình đô thị ngầm này đang được nghiên cứu để ứng dụng tại các khu vực cải tạo chung cư cũ với các ga tàu điện ngầm theo mô hình TOD, trung tâm thương mại ngầm kết nối.

Mặc dù các chi tiết của bản Quy hoạch vẫn đang được bàn thêm để phù hợp với tình hình thực tiễn của thành phố, nhưng những nét chính được nêu ra trong bản quy hoạch nêu trên cơ bản cho thấy tầm nhìn của Hà Nội đã rõ nét và đang đi theo đúng hướng của các mô hình đô thị thành công trên thế giới như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc.

Vì vậy, giai đoạn hạ tầng “đang hình thành” thường là thời điểm thị trường xuất hiện nhiều kỳ vọng nhất, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro nếu bản quy hoạch không có định hướng tổng thể và thiếu nhất quán trong từng cấu phần triển khai.

Với câu chuyện phát triển TOD của Hà Nội, theo ông Nguyễn Đình Nên - chuyên gia cao cấp về quy hoạch giao thông (enCity), sự khác biệt cốt lõi giữa một dự án bất động sản thông thường gần ga tàu và một dự án TOD đúng nghĩa nằm ở cách tiếp cận quy hoạch tích hợp, lấy giao thông công cộng làm trung tâm để phát triển cộng đồng đô thị bền vững, đa chức năng và thân thiện với người đi bộ.

Trong đó, giá trị lớn nhất mà TOD mang lại bao gồm: tăng hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương, cải thiện chất lượng sống và giảm tác động môi trường. Điều này đòi hỏi cần phải có những đánh giá rà soát tổng thể hiện trạng và quy hoạch để đề xuất lộ trình phát triển mạng lưới giao thông công cộng sức chở lớn tích hợp TOD một cách đồng bộ và hiệu quả. Có như vậy mới hạn chế rủi ro sai lệch về giá trị thị trường của đất dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ, lợi ích nhóm hoặc mất công bằng.