Bức tranh không nhiều gam sáng

Tổng Công ty Viglacera - CTCP vừa ghi nhận khoản doanh thu cao kỷ lục kể từ khi thành lập trong quý II/2026 vừa qua. Lợi nhuận nhờ đó cũng đạt mức cao nhất trong 3 năm gần đây. Ban lãnh đạo tổng công ty cho biết kết quả này chủ yếu nhờ lợi nhuận mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp tăng trưởng, đồng thời mảng vật liệu xây dựng cải thiện so với cùng kỳ.

Sau 6 tháng đầu năm 2026, Viglacera ghi nhận gần 7.737 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 778 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt tăng 27% và 3% so với nửa đầu năm 2025. Đồng thời, so với kế hoạch đề ra, mức lợi nhuận đạt được cũng đã hoàn thành tới 80%. Ngoài là động lực tăng trưởng quan trọng, mảng hạ tầng khu công nghiệp còn tiếp tục giữ vai trò chủ lực, đóng góp gần 1/3 doanh thu.

Tiềm năng từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vẫn đang tiếp tục tạo dư địa cho ngành bất động sản khu công nghiệp giai đoạn tới. Ảnh: An Thư

Tuy vậy, bên cạnh điểm sáng đáng chú ý này, kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2026 của nhóm bất động sản khu công nghiệp lại cho thấy sự phân hóa khá rõ ràng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận kết quả kinh doanh giảm sâu so với cùng kỳ. Doanh thu tại Tập đoàn Đầu tư và Phát triển công nghiệp Becamex - CTCP (BCM) trong quý II/2026 giảm 65% còn 891 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế chỉ đạt 201 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước báo lãi 1.676 tỷ đồng. Đây là mức lợi nhuận thấp nhất trong hai năm trở lại đây. Ngoài giảm lợi nhuận từ công ty liên doanh, liên kết, chi phí lãi vay ngày càng lớn do tăng vay nợ cũng gia tăng áp lực lên hiệu quả kinh doanh của Becamex.

Sự sụt giảm của cả doanh thu và lợi nhuận tại Sonadezi Châu Đức (SZC) quý này tiếp tục chịu thêm tác động từ phương pháp kế toán. Nguyên nhân chủ yếu do công ty ghi nhận doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng theo phương pháp phân bổ doanh thu nhận trước. Doanh thu quý II của Sonadezi Châu Đức giảm 39%. Lợi nhuận trước thuế chỉ đạt 23 tỷ đồng, thấp hơn nhiều mức hơn một trăm tỷ đồng cùng kỳ. Với những thay đổi tại Thông tư 99/2025/TT-BTC quy định về chế độ kế toán doanh nghiệp mới, doanh nghiệp này đã chuyển cách ghi nhận doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp từ một lần sang phân bổ theo thời hạn thuê.

Trong khi đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) tăng trưởng doanh thu nhưng lợi nhuận cũng đi lùi, chủ yếu do biên lợi nhuận giảm. Theo Phó Tổng giám đốc KBC Phạm Phúc Hiếu, hiện doanh nghiệp này chưa ghi nhận hết lượng hợp đồng đã ký. Các hợp đồng cho thuê đất đã ký lên tới hơn 170 ha nhưng chưa bàn giao do đang trong quá trình đền bù, dự kiến một phần sẽ được ghi nhận vào cuối năm.

Tiềm năng từ dòng vốn FDI

Sự lệch pha giữa doanh số ký mới và doanh thu hạch toán cũng phần nào cho thấy kết quả kinh doanh hiện tại chưa phản ánh đầy đủ lượng hợp đồng mà một số chủ đầu tư khu công nghiệp đã có trong tay. Mảng hạ tầng khu công nghiệp vẫn đang thu hút nguồn vốn đầu tư mới.

Ngoài ra, trong quý vừa qua, vẫn có thêm các doanh nghiệp cao su ghi nhận khoản lãi lớn nhờ sở hữu quỹ đất chuyển đổi sang khu công nghiệp. Quá trình hình thành quỹ đất khu công nghiệp mới vẫn đang ghi nhận những chuyển động đáng kể để đón đầu nhu cầu các dự án đầu tư mới. Thống kê của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy tổng vốn đăng ký riêng trong tháng 7/2026 đạt 3,41 tỷ USD, tăng 32,7%; trong khi tăng tới 58% trong 7 tháng năm 2026. Vốn thực hiện đạt 15,2 tỷ USD, tăng 11,8% và là mức giải ngân 7 tháng cao nhất trong vòng 5 năm gần đây.

Đáng chú ý, dòng vốn tiếp tục tập trung vào khu vực sản xuất. Đây cũng là nhóm ngành trực tiếp tạo nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng và hệ thống logistics.

Ngoài ra, sau khi Mỹ công bố kết quả điều tra theo Mục 301 của USTR, các chuyên gia cũng cho rằng vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu không thay đổi đáng kể và còn có thể tiếp tục được củng cố nhờ hệ sinh thái sản xuất đã hình thành, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng, cùng lợi thế về vị trí địa lý, chi phí lao động và mạng lưới FTA. Theo chuyên gia từ VNDIRECT, các nỗ lực cải cách thể chế và nâng chất lượng môi trường đầu tư cũng được kỳ vọng tạo thêm dư địa thu hút dòng vốn mới.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Minh Đức - chuyên gia từ Chứng khoán MB (MBS) đánh giá Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của FDI. Động lực lớn sẽ đến từ đổi mới chính sách thu hút đầu tư công nghệ cao, cải thiện năng lực vận chuyển - logistics và nguồn cung đất công nghiệp mới.

Theo bà Nguyễn Thị Trang - chuyên gia từ Chứng khoán KB (KBSV), triển vọng nhóm bất động sản khu công nghiệp nửa cuối năm sẽ được hỗ trợ bởi làn sóng FDI công nghệ cao, đặc biệt ở các lĩnh vực R&D, AI, bán dẫn và trung tâm dữ liệu.

Diễn biến thực tế cũng bắt đầu phản ánh xu hướng này. Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TP.Hồ Chí Minh đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho dự án AI Factory - AI Data Center, với sự tham gia của KBC và Accelerated Infrastructure Capital. Nhu cầu đất công nghiệp trong giai đoạn tới không chỉ đến từ các nhà máy truyền thống, mà còn mở rộng sang những lĩnh vực đòi hỏi hạ tầng điện, dữ liệu và logistics đồng bộ hơn.