Nhà nước cần quản lý giá đất để điều tiết thị trường

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Việt Nam đã chỉ ra hai điểm nghẽn lớn nhất cần xử lý ngay trong Luật Đất đai hiện hành.

Đó là phương thức định giá đất, theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường, nguyên tắc này sẽ giúp thu ngân sách từ đất tăng cao nhưng mặt trái của vấn đề này là Nhà nước mất kiểm soát và cứ phải chạy theo thị trường và có tình trạng “giá đất đuổi giá nhà, giá nhà tăng theo giá đất” và cuộc đuổi bắt này không có điểm dừng. Đây chính là vấn đề "nguy hiểm" của bất động sản nói chung và nền kinh tế nói riêng; đồng thời cũng là kết quả tất yếu, giá bất động sản tăng "phi mã" trong thời gian vừa qua. Nếu giá đất tăng cao thì chi phí đầu vào của các doanh nghiệp cũng đều tăng cao, dẫn đến nhiều doanh nghiệp không chịu nổi, phải đóng cửa.

"Vì vậy, quan điểm của chúng tôi về giá đất là Nhà nước cần quản lý để điều tiết thị trường và để kiểm soát được chênh lệch địa tô, cần có cơ chế thuế thích hợp đi kèm, nghĩa là nếu Nhà nước thay đổi bàng giá đất thì cần gắn liền với cơ chế địa tô chênh lệch để đảm bảo thị trường lành mạnh hơn"- ông Hiệp đề xuất.

Về tính giá đất, ông Hiệp cho biết thêm, các phương pháp tính giá đất hiện nay là theo cách tính thông thường của thị trường quốc tế (so sánh, thặng dư...). Tuy nhiên các yếu tố để thực hiện trong từng phương pháp này, trong các nghị định hướng dẫn còn có những vấn đề gây nghẽn trong quá trình thực hiện. Cụ thể, từ năm 2024 đến nay có 3 nghị định về tính giá đất (Nghị định số 12/2024/NĐ-CP; Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP). "

Sở dĩ phải thay đổi liên tục về tính giá đất bởi mỗi nghị định đều có những điểm đều có những bất cập trong cách thi hành do các cơ quan soạn thảo chưa cập nhật đầy đủ các ý kiến của các đối tượng chịu tác động trực tiếp của văn bản"- ông Hiệp nêu quan điểm.

Nhà nước cần quản lý giá đất để điều tiết thị trường. Ảnh: TL

Ông Hiệp cũng kiến nghị, cần đồng bộ trong hướng dẫn tính giá đất và trước khi ban hành, để tránh phải sửa nhiều lần, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nên mời các chuyên gia và các đối tượng là một số đại diện chịu tác động trực tiếp của luật đất đai được tham gia ý kiến.

Nói thêm về vấn đề này, Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam Đào Ngọc Chuyền cho rằng, việc định giá đất hiện nay phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn, dẫn đến giá đất không phản ánh đúng bản chất thực tế. Phương pháp định giá thặng dư gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường biến động không ổn định.

Để hoàn thiện thể chế và chính sách pháp luật, bà Đào Ngọc Chuyền cho biết, cần nhận diện đầy đủ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn để có phương án xử lý tổng thể, căn cơ, đồng bộ.

Nắm bắt các “điểm nghẽn” về thể chế và kịp thời tháo gỡ

Chia sẻ tại hội thảo, đại diện Bộ Tư pháp thừa nhận thực tế thời gian qua cho thấy cơ chế định giá đất vẫn còn vướng mắc. Đáng chú ý, việc một số địa phương tăng mạnh bảng giá đất để tiệm cận thị trường đã gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng như tăng đột biến nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng đội lên quá cao, khiến nhiều dự án đình trệ và gia tăng khiếu kiện.

Bên cạnh đó, nhiều dự án đầu tư kéo dài qua các thời kỳ pháp lý khác nhau cũng đang gặp lúng túng do thiếu quy định chuyển tiếp, gây khó khăn cho cả địa phương và nhà đầu tư trong việc xử lý hồ sơ và triển khai dự án...

Tháo gỡ nút thắt để phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai. Ảnh: TL

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc cho biết, trong thời gian tới, Hội đồng phối hợp phổ biến, giáo dục pháp luật Trung ương với vai trò là cơ quan tư vấn giúp Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ sẽ chỉ đạo, phối hợp thực hiện công tác hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ tiếp tục tổ chức các hội thảo, tọa đàm, diễn đàn đối thoại với cộng đồng doanh nghiệp để kịp thời nắm bắt các “điểm nghẽn” về thể chế, khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp và các địa phương, cơ sở trong tổ chức thi hành pháp luật liên quan đến doanh nghiệp, hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Từ đó, nghiên cứu đưa ra các đề xuất định hướng, giải pháp để tham mưu Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo hoàn thiện thể chế, pháp luật và chỉ đạo tháo gỡ…

Tại hội thảo, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhấn mạnh, cơ quan này đang rà soát, sửa đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp. Đến nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tiếp nhận 125 ý kiến từ 29 cơ quan, tổ chức liên quan và đều được nghiên cứu, tiếp thu, trả lời, hướng dẫn cụ thể.

Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng khẳng định cơ quan này sẽ luôn lắng nghe ý kiến từ địa phương, doanh nghiệp, người dân về những điểm nghẽn vướng mắc của chính sách đất đai, để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện luật đáp ứng sự vận hành thông suốt của chính quyền địa phương hai cấp, phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai.