Tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch

Yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn

Minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản để giảm thiểu gian lận, cải thiện hiệu quả thị trường bằng cách cung cấp thông tin rõ ràng về các giao dịch và xu hướng của từng loạt tài sản bất động sản thông qua hệ thống số hóa công khai là vấn đề mang tính thời sự cao, dù không mới.

Trên thực tế, không phải đến khi Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được ban hành, vấn đề định danh riêng cho từng sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng...) mới được đề cập. Đề xuất này đã được các chuyên gia nhắc tới nhiều lần từ thời điểm sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2013 và kéo dài tới khi sửa đổi 3 bộ luật này vào năm 2023 và 2024.

Quy định tại Nghị định số 357/2025/NĐ-CP sẽ "làm sạch" bản đồ pháp lý. Ảnh: Việt Dương

Có một nghịch lý là, người mua nhà - chủ thể cần thông tin chuẩn xác nhất về quy hoạch, giấy tờ pháp lý lẫn các thông tin về thế chấp, các giao dịch mua bán trao tay giữa chủ cũ, trung gian môi giới - lại thường rơi vào tình trạng "tù mù" thông tin.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhìn nhận, một hệ thống dữ liệu về đất đai, nhà ở đầy đủ, chính xác, minh bạch và thường xuyên được cập nhật sẽ giúp giảm tình trạng chồng chéo, hạn chế tranh chấp, rút ngắn thời gian giao dịch và tăng niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường.

Không những vậy, việc có một hệ thống dữ liệu thống nhất, tập trung, có thể truy xuất dữ liệu từng loại hình tài sản đất đai, bất động sản sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước có thể đề ra những chính sách đúng và trúng, hạn chế các hành vi thao túng thị trường, đảm bảo cho hoạt động quản lý, giám sát thu ngân sách tối đa, từ đó sẽ tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng.

Thời gian qua, mặc dù cơ quan quản lý đã nhận thức rõ và nhiều lần ban hành quy định về công bố thông tin, như yêu cầu công bố danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai được phép mở bán, yêu cầu công bố thông tin bị thế chấp, nhưng tiến trình minh bạch hóa vẫn chưa thực sự hiệu quả do thiếu đồng bộ, nhất quán và chưa triệt để trong quá trình thực hiện cũng như giám sát.

Từ phía chủ đầu tư, việc công khai thông tin dự án đã phần nào được thực hiện một cách chủ động hơn, nhưng số dự án thực hiện điều này vẫn còn rất ít. Trong khi đó, chưa có những quy định cụ thể và chặt chẽ trong việc đảm bảo độ chính xác của thông tin mà chủ đầu tư cung cấp, khiến khách hàng vẫn còn nhiều nghi ngờ.

Ngoài những thông tin như giấy phép đầu tư, giấy phép quy hoạch, giấy phép xây dựng, có nhiều thông tin liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà bị "ngó lơ", chẳng hạn dự án có thế chấp ngân hàng hay không... Ngoài ra, vẫn còn tình trạng "nhập nhèm" trong việc hoàn thiện tiện ích cơ bản, chất lượng công trình, hệ thống phòng cháy, chữa cháy…

Thậm chí, những bản danh sách dự án thế chấp ngân hàng, trong đó có nhiều dự án của các tên tuổi lớn, hay danh sách dự án chưa nghiệm thu hệ thống phòng cháy, chữa cháy hoặc nợ tiền sử dụng đất cách đây vài năm của một vài địa phương lại mang đến "tác dụng phụ", gây hoang mang nhiều hơn là khiến người dân tin tưởng.

Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bị công bố thông tin đã chia sẻ với phóng viên Thời báo Tài chính Việt Nam về "nỗi oan", bởi nhiều nội dung doanh nghiệp đã chấp hành rồi, nhưng vì giấy tờ vật lý được chuyển qua nhiều sở, ban, ngành bị cập nhật chậm, dẫn đến sự hiểu lầm của khách hàng và ảnh hưởng tới quá trình bán hàng của doanh nghiệp.

Vì vậy, quy định mới của Nghị định số 357/2025/NĐ-CP sẽ làm sạch bản đồ pháp lý, đưa những "vùng mờ" kéo dài nhiều năm như đất bỏ hoang, không rõ sở hữu hay sử dụng sai mục đích ra "ánh sáng dữ liệu". Toàn bộ dữ liệu về hồ sơ pháp lý, nghĩa vụ tài chính, sổ đỏ, biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản sẽ được ghi nhận xuyên suốt, đồng bộ.

Càng minh bạch, càng phát triển bền vững

Minh bạch thông tin bất động sản là cách thức đã được nhiều quốc gia áp dụng để giảm thiểu gian lận, cải thiện hiệu quả thị trường và tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển dài hạn.

Chẳng hạn, tại Mỹ, các hệ thống như dịch vụ niêm yết đa dạng (MLS - Multiple Listing Service) và dữ liệu từ Bộ Phát triển đô thị và nhà ở cung cấp thông tin toàn diện về thị trường địa ốc nước này. Tại Anh, Cơ quan Đăng ký đất đai và các quy định yêu cầu công bố thông tin từ các đại lý bất động sản đã duy trì một thị trường minh bạch, tăng cường niềm tin của người mua và người bán. Ngoài ra, Đạo luật Tội phạm kinh tế yêu cầu các thực thể nước ngoài có lợi ích trong bất động sản ở Anh phải đăng ký và công bố chi tiết về chủ sở hữu thực sự của họ.

Trong khi đó, Nhật Bản duy trì sự minh bạch trên thị trường địa ốc thông qua Hệ thống mạng lưới thông tin bất động sản (REINS - Japan’s Real Estate Information Network System) và các quy định công bố chi tiết về các giao dịch bất động sản để tăng cường niềm tin và giảm thiểu gian lận. Chính phủ Nhật Bản đang nỗ lực tạo ra hồ sơ dữ liệu giao dịch quan trọng cho tất cả bất động sản hiện có, bao gồm giá bán trong quá khứ, để công chúng có thể truy cập.

Theo bà Nguyễn Quỳnh Trang - Trưởng Bộ phận Dịch vụ định giá và tư vấn, Savills Hà Nội, khi hạ tầng dữ liệu đất đai, nhà ở trên toàn quốc được đồng bộ, chính xác và đầy đủ, hoạt động tra soát, tìm hiểu thông tin nhà đất, giao dịch bất động sản cũng như triển khai các chính sách của cơ quan quản lý sẽ trở nên thuận tiện, dễ dàng hơn, chẳng hạn việc lập bảng giá đất chi tiết đến từng thửa sẽ khả thi hơn.

Đây là cải cách rất tiến bộ, góp phần minh bạch hóa định giá và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính liên quan tới bất động sản. Theo bà Trang, chính sách định giá chỉ có thể phát huy hiệu quả khi kết hợp được vai trò điều tiết của Nhà nước với yếu tố thị trường trong khung khổ quản trị hiện đại.