Kinh tế vĩ mô - nền tảng vững chắc cho thị trường

Ngày 07/10, Batdongsan.com.vn đã tổ chức sự kiện online “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025” với chủ đề “Nhịp dẫn”. Sự kiện thu hút sự quan tâm của đông đảo chuyên gia, nhà đầu tư và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Với chủ đề “Nhịp dẫn”, báo cáo không chỉ cập nhật bức tranh thị trường quý III/2025 qua số liệu thực tiễn từ Batdongsan.com.vn, mà còn phân tích sâu các xu hướng dịch chuyển dòng tiền, biến động giá và triển vọng từng phân khúc tại các vùng kinh tế trọng điểm.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, nền kinh tế Việt Nam trong quý III/2025 duy trì tốc độ tăng trưởng tích cực nhờ tổng hòa nhiều yếu tố. GDP quý III tăng 8,23% - mức cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2011 (trừ năm 2022 do phục hồi sau Covid). Trong 3 quý đầu năm, GPD tăng 7,84% so với cùng kỳ, gần đạt mục tiêu 8% cả năm. Chi tiêu công 9 tháng đầu năm đạt 440 nghìn tỷ, tăng 37% so với cùng kỳ, trở thành động lực lớn nhất thúc đẩy GDP. Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm bước vào giai đoạn quyết liệt, từ cảng hàng không quốc tế Gia Bình, cầu Ngọc Hồi kết nối Hà Nội với Hưng Yên, đến cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành... Đây không chỉ là trụ cột cho kinh tế vĩ mô mà còn trực tiếp mở rộng biên độ phát triển cho các thị trường vùng ven.

Ngoài hạ tầng, dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, trong đó bất động sản vẫn là một trong ba ngành thu hút hàng đầu. Chỉ số quản lý mua hàng (PMI) phục hồi, sản xuất khởi sắc sau các biến động thuế quan, cùng với tiêu dùng nội địa tăng trưởng ổn định đã góp phần củng cố nền tảng cho bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh đó, chính sách tiền tệ mở rộng: lãi suất giảm, xu hướng lạm phát gia tăng cũng đặt ra thách thức cho nền kinh tế.

Theo Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, một điểm đáng lưu ý, trong giai đoạn 2015-2025, các kênh đầu tư tại Việt Nam đã có sự phân hóa mạnh, và năm 2025 trở thành mốc “biến chuyển lớn” về tương quan tỷ suất giữa các kênh tài sản. Vàng vươn lên dẫn đầu với mức tăng gấp 3,57 lần so với năm 2015, kế đến là đất nền với mức tăng 3,12 lần, phản ánh dòng tiền đổ mạnh vào tài sản thực gắn với kỳ vọng hạ tầng và tích lũy dài hạn. Chung cư dù không bứt phá mạnh nhất nhưng cũng tăng tốc, dần bắt kịp đất nền nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thực vừa có tiềm năng đầu tư. Chứng khoán bám sát với mức tăng 2,78 lần, khẳng định vai trò kênh đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh kinh tế phục hồi và biến động toàn cầu.

Ngược lại, gửi tiết kiệm và USD trở nên kém cạnh tranh, lần lượt chỉ tăng 67% và 24%, cho thấy lãi suất và ngoại tệ không còn là nơi trú ẩn hiệu quả. Nhìn chung, 2025 đánh dấu sự tái lập trật tự giữa các kênh tài sản, với vàng, đất nền và chung cư nổi lên dẫn dắt, trong khi chứng khoán duy trì vai trò ổn định, còn tiết kiệm và USD trở thành vùng trũng lợi suất.

Xu hướng dịch chuyển quan tâm ra thị trường vùng ven

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý III/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa kênh mua bán và cho thuê. Sau thời điểm quý II với nhiều biến động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán nhanh chóng phục hồi, trong đó căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt, còn nhà phố và nhà riêng cũng bắt đầu cho thấy tín hiệu cải thiện. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng lượng quan tâm từ 11 - 22% so với đầu năm.

Thị trường bất động sản cho thấy sức bật tốt thể hiện ở mức độ hấp thụ nguồn cung mới và tâm lý thị trường. Ảnh: T.L

Trái ngược, phân khúc cho thuê lại sụt giảm sau tháng Ngâu, đặc biệt là phân khúc phòng trọ và nhà trọ. Mức độ quan tâm tháng 9/2025 ghi nhận mức giảm từ 8 - 24% tùy loại hình so với tháng trước.

Bất động sản cho thấy sức bật tốt thể hiện ở mức độ hấp thụ nguồn cung mới và tâm lý thị trường. Dù vậy, khảo sát môi giới quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn ở mức tích cực, khi gần 90% đáp viên đánh giá từ trung bình đến tốt, trong đó 4% cho rằng “rất tốt” và 25% ở mức “tốt”. Chỉ có 12% nhận định sức hấp thụ chưa khả quan.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá cao nhất về tiềm năng tăng trưởng trong 6 tháng tới với 36% lựa chọn, tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng hay biệt thự chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh sự tập trung dòng tiền vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.

Dữ liệu thị trường quý III/2025 từ Batdongsan.com.vn phác họa một bức tranh rõ rệt, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tại hai đô thị trung tâm trong quý 3 đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang (+0%) hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới (-1%).

Trái ngược, các tỉnh lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt.

Bức tranh bất động sản miền Bắc quý III/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một với chỉ số 100, Hưng Yên đứng thứ hai (62) và Bắc Ninh (35) xếp thứ ba.

Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Hòa Bình dẫn đầu với +65%, tiếp đến là Bắc Giang (+61%), Hải Phòng (+50%) và Bắc Ninh (+48%). Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc cũng duy trì đà tăng 26-42%. Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội - nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng./.