Số hóa định hình cuộc chơi mới trên thị trường bất động sản

Lời giải cho những "bài toán khó" của thị trường

Không phải sau khi Nghị quyết số 5/2025/NQ-CP về việc triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hóa tại Việt Nam được Chính phủ ban hành, thì câu chuyện số hóa các loại tài sản thực, trong đó có bất động sản, mới được đề cập.

Cách đây cả chục năm, khi công nghệ blockchain xuất hiện, đã có những đề xuất sử dụng công nghệ này để giải quyết vấn đề “thiếu minh bạch”, “thiếu an toàn” gây ra bởi hình thức giao dịch và xác lập tài sản qua giấy tờ vật lý. Thậm chí, ngay cả khi các giấy tờ vật lý được số hóa, tính an toàn vẫn chưa thực sự được đảm bảo hoàn toàn, bởi dữ liệu có thể bị chỉnh sửa nếu công nghệ không được bảo mật cao, trong khi chi phí phát sinh có thể nhiều hơn so với lưu giữ theo hình thức vật lý truyền thống.

RWA sẽ tác động đến thị trường vốn khi việc huy động nguồn cho các tài sản thực được token hóa. Ảnh minh họa

Bất động sản có đặc điểm là giá trị cao, nên chi phí phải bỏ ra để sở hữu rất lớn, bởi vậy không dành cho tất cả mọi người. Bên cạnh đó, quá trình giao dịch mua bán bất động sản cũng mất khá nhiều thời gian. Đây là những “bài toán khó” trong lĩnh vực bất động sản truyền thống.

Đặc biệt, với giá trị đầu tư lớn, việc giao dịch thực hiện 1 : 1 giữa người mua và người bán có những hạn chế, nhất là cơ chế huy động vốn đảm bảo cho phát triển dự án. “Người bán” - chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án - sẽ chỉ triển khai khi lợi nhuận đủ lớn, nên cách dễ nhất là đưa ra mức giá cao và bán cho những người thực sự có tiền, thay vì những người có nhu cầu ở thực.

Nhất là ở phân khúc nhà ở xã hội, hiện các chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu, nhân công... đều tăng, song việc xác định giá bán phải thực hiện theo quy định, trong khi các chi phí phát sinh lại không được công nhận đầy đủ... Tại phiên họp chuyên đề của Ủy ban về các ngành công nghệ và đổi mới sáng tạo (Ủy ban 1) do Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) tổ chức cách đây không lâu, ông Lê Văn Thành - Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng số Vikki cho rằng, điều này tạo ra vòng luẩn quẩn "con gà - quả trứng", khiến không nhiều doanh nghiệp mặn mà với phân khúc này.

Theo ông Thành, nếu có một cơ chế để các doanh nghiệp không phải lo cần có vài chục - vài trăm tỷ đồng để đầu tư dự án, cũng không phải lo tới việc huy động vốn từ rất nhiều người..., thì blockchain có thể xem như một giải pháp. Trên nền tảng này, các quỹ nhà ở xã hội có thể được hình thành từ sự góp vốn nhỏ lẻ của nhiều bên, toàn bộ quá trình đầu tư, xây dựng, định giá đều được minh bạch.

“Nhờ đó, giá bán nhà ở xã hội sẽ được công khai, minh bạch từ đầu vào tới đầu ra. Đối tượng được mua cũng dựa trên hệ thống đó, để bảo đảm đúng người nghèo, người thu nhập thấp. Đây là cơ chế “công - tư cùng kiến tạo” nhằm giải quyết bài toán nhà ở xã hội theo cách mới”, ông Thành nhận định.

Xu hướng toàn cầu

Thực tế, trên thế giới, kể từ khi tòa cao ốc hạng sang trị giá hơn 30 triệu USD tọa lạc tại Khu East Village, trung tâm quận Mahattan tại TP. New York (Hoa Kỳ) lần đầu cho phép bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc này qua hình thức token với giá 1 USD/1 phần (hay 1 mã token), xu hướng mã hóa tài sản thực bắt đầu trở nên phổ biến trên toàn cầu.

Số liệu của Deloitte cho thấy, sau gần chục năm kể từ khi dự án tại New York triển khai hình thức này, giá trị tài sản được mã hóa từ dự án đầu tư với giá trị vài chục triệu USD đã vọt lên tới xấp xỉ 300 tỷ USD vào năm 2024.

Điều đáng lưu ý, xu hướng này không dừng lại, mà dự kiến còn tăng vọt trong thập niên tới, định hình "cuộc chơi" mới trên thị trường bất động sản. Dự báo, giá trị bất động sản được mã hóa có thể đạt tới con số 4.000 tỷ USD vào năm 2035; tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) của bất động sản mã hóa đạt trên 27% - con số phản ánh khả năng phát triển mạnh mẽ của công nghệ blockchain trong ngành này.

Theo đại diện Meey Group, với tốc độ gia tăng nhanh chóng của blockchain, tài sản bất động sản không chỉ trở nên minh bạch hơn, mà còn có thể giao dịch dễ dàng hơn, cho phép các nhà đầu tư tham gia thị trường mà không cần đến trung gian truyền thống.

“Nếu có một cơ chế minh bạch, chủ đầu tư uy tín và dòng tiền rõ ràng, khả năng thu hút dòng vốn là rất lớn. Điều quan trọng nhất là phải có một hệ sinh thái pháp lý đủ tin cậy để nhà đầu tư yên tâm” - đại diện Meey Group nhấn mạnh.

Câu chuyện của Việt Nam

Tại Việt Nam, những năm trước, khi các công nghệ xây dựng thông minh bắt đầu được áp dụng cho các sản phẩm; công tác quản lý, bán hàng, tiếp thị cũng được thực hiện trên môi trường trực tuyến…, một số doanh nghiệp, trong đó có cả những "ông lớn" của ngành đã tính tới việc xây dựng mô hình chia nhỏ bất động sản để bán, nhằm tận dụng dòng vốn nhàn rỗi trong dân.

Tuy vậy, quy định xác lập tài sản theo hình thức vật lý đặt ra nhiều rủi ro, do thiếu khung pháp lý rõ ràng và cơ chế xử lý tranh chấp khi có quá nhiều chủ sở hữu. Việc không tách bạch được quyền sở hữu với giá trị khiến các mô hình này gặp thất bại. Dù vậy, tiềm năng từ mô hình chia nhỏ tài sản bất động sản vẫn luôn thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp, nhất là sau khi Nghị quyết số 5/2025/NQ-CP được ban hành.

Theo ông Phan Đức Trung - Chủ tịch Hiệp hội Blockchain và Tài sản số Việt Nam (VBA), các loại tài sản thực như bất động sản, chứng chỉ quỹ, vàng... có thể được token hóa để giao dịch nhanh và minh bạch hơn.

Chủ tịch VBA phân tích, xu hướng số hóa tài sản thực (Real World Asset - RWA) sẽ tác động mạnh đến thị trường vốn khi việc huy động nguồn cho các tài sản thực được token hóa. Ví dụ, với vàng, người dân có thể không cần mua vàng vật chất, mà thay bằng token “XGold”; hay một ngôi nhà có thể được mã hóa thành NFT, hoặc chia nhỏ thành nhiều token để nhiều nhà đầu tư cùng sở hữu. Ở đây, ông Trung lưu ý, giá trị của blockchain không nằm ở việc đầu cơ, mà ở khả năng biến tài sản thực thành tài sản số, qua đó tăng cơ hội tiếp cận vốn, tăng minh bạch và giảm rủi ro cho cả thị trường.

Dù cơ hội là rất rõ ràng, song các chuyên gia đều thận trọng khi nhắc tới rủi ro pháp lý, đặc biệt là mối liên hệ giữa token và quyền sở hữu thực. Trong đó, yếu tố quan trọng nhất là kết nối giữa token và hệ thống đăng ký đất đai, đảm bảo không xảy ra tình trạng “hai chủ”. Ngoài ra, các nước như Singapore, Mỹ... đều yêu cầu chuẩn hóa báo cáo tài chính, định giá độc lập và quy trình phát hành token minh bạch, ổn định.