Luật Đất đai 2024 được xem như "liều thuốc chữa lành" cho các dự án treo. Ảnh: Kỳ Phương

Thị trường bất động sản đang hồi phục nhưng vẫn gặp khó

Từ năm 2020 đến năm 2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản do tác động của đại dịch Covid-19 và các “xung đột lợi ích” giữa các nước lớn, “xung đột địa chính trị” ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy “vùng đáy” khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý I/2023, bởi lẽ đến hết quý I/2023, thị trường bất động sản rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất (-16,2%).

Thế nhưng, kể từ quý II/2023 thì mức độ khó khăn giảm dần và từng bước phục hồi, thể hiện đến hết 6 tháng, thị trường bất động sản còn tăng trưởng âm -11,5%, đến hết 9 tháng còn tăng trưởng âm -8,7% và kết thúc năm 2023 thì chỉ còn tăng trưởng âm -6,38%.

Vì thế, có thể nhận định thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và dự báo sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi do “độ trễ” của chính sách và do “độ trễ” của quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, triển khai thực hiện có tính “đặc thù” của các dự án bất động sản.

Trong quý I/2024, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 m 2 và chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ và không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Cũng trong quý I/2024, không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng; chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Sự mất cân đối về cơ cấu phân phúc nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: HoREA

Hai kịch bản cho thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản cuối năm 2024 sẽ diễn ra theo 2 kịch bản tuỳ thuộc vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… được Quốc hội cho phép áp dụng sớm từ ngày 1/7/2024 hay không.

Kịch bản 1: Nếu được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội sẽ cho phép áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 1/7/2024 và xem xét thông qua 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội.

Khi đó, song song với việc Chính phủ, các bộ, ngành ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được hầu hết các “vướng mắc pháp lý” của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh mà “vướng mắc pháp lý” đang chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, những vấn đề được thông qua còn đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư và vừa có tác động “tích cực”, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Kịch bản 2: Nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 1/7/2024 thì sẽ có tác động “làm chậm” tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản, chậm thêm khoảng 6 tháng.

Cụ thể, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Qua đó, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có “đất khác không phải là đất ở” mà hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên “đất của chính mình” do không đáp ứng quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 (yêu cầu nhà đầu tư phải “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”).

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, việc chậm thông qua sẽ dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc “neo” giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.