Cơ hội tháo gỡ tình trạng chồng chéo luật về các dự án bất động sản

Không nên quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Phát biểu tại phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương bày tỏ băn khoăn về tên gọi của dự án luật; nên để tên luật là "Luật Kinh doanh bất động sản" hay “Luật Giao dịch bất động sản”. Hiện tại đang có nhiều cá nhân kinh doanh bất động sản hơn tổ chức kinh doanh bất động sản. Do đó, cần nghiên cứu thêm về tên luật, phạm vi điều chỉnh.

Bên cạnh đó, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng không nên bỏ nội dung “vì mục đích sinh lợi” trong khái niệm về kinh doanh bất động sản, để phản ánh đúng bản chất của hoạt động này và mục đích của các bên tham gia.

Ngoài ra, Phó Chủ tịch Quốc hội nhận xét chưa có quy định rõ ràng về cơ chế bảo vệ quyền lợi của khách hàng, người tham gia vào giao dịch bất động sản hoặc tham gia sàn giao dịch, liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư, nhất là của sàn giao dịch. Vì vậy, cần nghiên cứu bổ sung các quy định này để quản lý chặt chẽ hơn nữa việc kinh doanh bất động sản.

Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương

Cũng góp ý về định nghĩa về kinh doanh bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy cho biết, khái niệm kinh doanh đã được quy định trong Luật Doanh nghiệp là bỏ vốn đầu tư để kiếm lợi nhuận. Nếu quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bỏ “thành tố tìm kiếm lợi nhuận” sẽ không đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Doanh nghiệp.

Ngoài ra, đại biểu cũng đề nghị cân nhắc các giao dịch dân sự không nhất thiết phải tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản, có thể quy định theo hướng khuyến khích, không nên quy định bắt buộc.

Tham gia thảo luận, Trưởng Ban Công tác Đại biểu Nguyễn Thị Thanh cho biết, Điều 9 trong dự thảo luật về các hành vi bị cấm quy định, cấm cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của luật này. Như vậy thì có cấm những người hành nghề môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề hay không? Trưởng Ban Công tác đại biểu cho rằng, cần có quy định cấm môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề để giải quyết vấn đề “cò đất” ở các địa phương.

Quan tâm đến quy định đối với cá nhân người nước ngoài, Chủ nhiệm Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội Vũ Hải Hà cho hay dự thảo luật quy định, cá nhân người nước ngoài được mua loại hình bất động sản là nhà ở, chưa có quy định với các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch, văn phòng.... Chủ nhiệm Ủy ban Đối ngoại đề nghị cần cân nhắc quy định cụ thể để tạo điều kiện thu hút đầu tư vào lĩnh vực này.

Phân định cụ thể phạm vi giữa các luật

Cho ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng nội dung quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản là về quy hoạch, xây dựng trục quy hoạch theo thời gian. "Chúng ta đang quy hoạch theo lãnh thổ. Nhưng trong cùng một thời gian tung ra quá nhiều dự án bất động sản, cung vượt cầu thì chắc chắn nhiều bất động sản sẽ không bán được. Ngược lại, cung khan hiếm thì giá sẽ tăng lên. Cho nên tái cấu trúc ở đây là tái cấu trúc thị trường, doanh nghiệp và sản phẩm. Xuất phát chính của nó là quy hoạch và kế hoạch” - Chủ tịch phân tích và nhận xét nội dung này trong dự thảo chưa có. Thực tế, thị trường có quy luật của nó chứ không phải điều tiết như điều tiết sản phẩm thiết yếu, đây chính là điều tiết từ sớm, từ xa.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu tại phiên họp

Liên quan đến giao dịch qua sàn, quan điểm chung của nhiều ý kiến là không nên bắt buộc. Chủ tịch Quốc hội cho rằng, dự thảo chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch. Còn người mua có tham gia hay không là quyền của họ. Đã là thị trường thì phải quản lý hàng hoá, Nhà nước quản lý để có hàng hoá chất lượng, không có hàng giả, nhái, kém chất lượng, còn không nên có tư duy quản lý người mua.

Đặc biệt, về phạm vi điều chỉnh, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ dự án luật này có sự giao thoa với nhiều luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… Lần sửa đổi luật này là cơ hội lớn để giải quyết những vấn đề tổng thể, tạo ra sự thay đổi nhưng vẫn đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật. “Muốn xử lý thị trường tốt thì đây là cơ hội nghìn năm, trăm năm có một, chứ đi xử lý những vướng mắc cụ thể a, b, c chỉ gợi những vấn đề trước mắt” - Chủ tịch Quốc hội nói.

Trong đó, Chủ tịch Quốc hội gợi ý nên chăng tách nội dung đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh về Luật Xây dựng. Luật Nhà ở tới đây cũng chỉ nên quy định về chính sách phát triển nhà ở, tránh việc đầu tư xây dựng nhà ở vừa phải tuân thủ Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư..., mà mỗi luật quy định mỗi khác. “Chưa kể tôi hỏi thế giới có nước nào quy định về Luật Kinh doanh bất động sản riêng không” - Chủ tịch Quốc hội đặt câu hỏi.

Trả lời câu hỏi của Chủ tịch Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết hầu hết các nước trên thế giới đều có quy định điều chỉnh về bất động sản, kinh doanh bất động sản dù tên gọi có sự khác nhau giữa các quốc gia.

Về phạm vi điều chỉnh, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp thu ý kiến của UBTVQH để rà soát quy định lại để bảo đảm không chồng chéo, trùng lắp với các quy định pháp luật khác. Đối với việc bỏ nội dung “nhằm mục đích sinh lời”, qua áp dụng cho thấy quy định này còn không rõ ràng, không mang tính định tính, không bao quát hết được các hoạt động liên quan giao dịch bất động sản tại. Thực tế có những hoạt động giao dịch bất động sản không có sinh lời.