Yếu tố tạo nên 3 nút thắt của thị trường bất động sản

Chia sẻ về những yếu tố khiến thị trường bất động sản (BĐS) trong nước gặp khó, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) nhìn nhận, đó là do nền kinh tế Việt Nam đang gặp nhiều nút thắt.

Cụ thể như chính sách thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất khiến doanh nghiệp (DN) sản xuất kinh doanh khó tiếp cận nguồn vốn. Việc chưa tự chủ nguyên vật liệu, phụ thuộc vào nhập khẩu nên DN dễ chịu ảnh hưởng mạnh khi giá đầu vào tăng cao.

Trong khi đó, khung pháp lý chưa theo kịp thực tế đã gây nên những bất cập không thể giải quyết tức thời. Năng suất lao động thấp, tụt hậu, giảm điểm hấp dẫn, thiếu nhân lực chất lượng khiến nước ta khó thu hút các dự án FDI chất lượng cao. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng giao thông, kỹ thuật... chưa đồng bộ, ứng dụng công nghệ còn hạn chế cũng là rào cản đối với thương mại do khả năng cạnh tranh của DN thấp.

‘‘Trong bối cảnh như vậy, thị trường BĐS là ngành nghề chịu ảnh hưởng lớn với những nút thắt khó gỡ. Đó là những vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án chưa thể ra sổ hay ký hợp đồng mua bán, dẫn đến nguồn cung mới mở bán ngày càng hạn chế. Chính sách thắt chặt tín dụng dẫn đến việc chủ đầu tư và khách hàng không thể tiếp cận nguồn vốn, dẫn đến thiếu vốn, thiếu tiền mặt. Thêm những biến động từ các bên càng gây nên tâm lý hoang mang, thiếu niềm tin vào sự hồi phục của thị trường…’’ - ông Khôi nói.

Ứng phó linh hoạt của Chính phủ và cơ quan chức năng

Do thị trường BĐS là thành tố rất quan trọng của nền kinh tế và những khó khăn của thị trường này đã được Chính phủ nhận biết, nên từ cuối năm 2022, Chính phủ và các bộ, ngành đã nỗ lực triển khai nhiều biện pháp tháo gỡ, thông qua việc thành lập tổ công tác để rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Cụ thể như động thái ban hành Nghị quyết số 10/NQ-CP nhằm tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng BĐS, đẩy nhanh giải ngân gói hỗ trợ lãi suất 2% đang chậm tiến độ.

Khó khăn kinh tế là một trong những nguyên nhân chính gây ra nhiều nút thắt cho thị trường bất động sản. Ảnh: Đỗ Doãn

Theo ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng Viện DXS - FERI, NHNH vừa qua đã tổ chức gặp gỡ các DN BĐS nhằm tháo gỡ khó khăn liên quan đến tín dụng. Bên cạnh đó, hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững với sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính đã được tổ chức nhằm thực hiện hiệu quả, bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân và DN. Mục đích chính của những động thái trên nhằm tạo ra sự phát triển bền vững cho nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng, nhưng chưa có tác động cụ thể và mạnh mẽ đối với khó khăn của thị trường.

Song song với các chính sách đối nội, Chính phủ cũng đẩy mạnh hợp tác kinh tế, thương mại với các nước. Điển hình như việc Thủ tướng Phạm Minh Chính thăm chính thức Singapore, tăng cường hợp tác kết nối kinh tế trong bối cảnh một loạt hiệp định thương mại tự do thế hệ mới có hiệu lực. Việc một phái đoàn hơn 50 DN Hoa Kỳ với nhiều tên tuổi lớn như SpaceX, Boeing, Amazon... đã có mặt tại Việt Nam để tìm kiếm các cơ hội đầu tư và hợp tác kinh doanh được xem là đòn bẩy mạnh mẽ để thu hút thêm đầu tư từ quốc gia này, cũng như từ nhiều quốc gia khác.

Cần những tác động mạnh hơn để gỡ nhanh nút thắt

Trong khi đó, hệ thống ngân hàng cũng đang nỗ lực “khơi thông” thị trường, thông qua động thái giảm lãi suất, nới lỏng tín dụng tại các ngân hàng trong quý I/2023. Thanh khoản của hệ thống ngân hàng được cải thiện dẫn đến lãi suất huy động hạ nhiệt từ giữa quý, tuy nhiên vẫn ở mức cao.

Dự báo khả năng lãi suất huy động sắp tới sẽ giảm không nhiều, do gây ra áp lực tỷ giá trước xu hướng tăng lãi suất đồng USD. Lãi suất cho vay có tín hiệu giảm cục bộ tại một số ngân hàng. Trong khi đó, lãi suất VND liên ngân hàng dù có tín hiệu giảm, nhưng vẫn ở mức cao.

Theo các chuyên gia Viện DXS - FERI, cần thêm lực tác động để tháo gỡ nhanh nút thắt cho thị trường bất động sản. Ảnh: Việt Dũng

Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm. Nguồn cung thứ cấp ổn định so với quý IV/2022. Về nguồn vốn, lãi suất cho vay giảm nhẹ về 12% - 14%. DN nhìn chung vẫn gặp khó khăn để tiếp cận các kênh huy động vốn. Khách hàng được hỗ trợ nhiều hơn về hạn mức tín dụng vay mua BĐS. Tâm lý nhà đầu tư dần chuyển hướng tích cực hơn, tuy nhiên vẫn đang trong trạng thái quan sát chờ cơ hội xuống tiền.

Theo nhận định của các chuyên gia DXS - FERI, những động thái trên của Chính phủ và các cơ quan chức năng đã đem lại những tín hiệu khả quan cho thị trường BĐS quý I/2023, nhưng các nút thắt với thị trường vẫn chưa được tác động mạnh mẽ và cần thời gian để điều chỉnh. Trong đó, pháp lý dự án vẫn tiếp tục vướng mắc, chưa có thay đổi nhiều so với quý IV/2022. Nhiều dự án chưa ra sổ, chưa ký hợp đồng mua bán...