Ai mua chung cư trăm triệu mét vuông?

Ảnh: Dũng Minh

Cuộc “so găng” đắt đỏ

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 do Hội Môi giới bất động sản công bố tiếp tục cho thấy xu hướng giá (VARS) leo thang nhanh chóng, chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong quý III, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021 - 2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý III/2024, với 2/3 trong số đó thuộc về phân khúc chung cư.

Điều đáng nói, trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới, sự xuất hiện của căn hộ cao cấp sang trọng và siêu sang với mức giá trên 100 triệu đồng/m2 tiếp tục tăng mạnh, chiếm 42% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới, tăng 17 điểm phần trăm so với quý II/2025.

Ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết, trong quý này, nhiều chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh kế hoạch bán hàng và tích cực mở bán giỏ hàng từ quỹ dự án hiện có, trong đó nhiều dự án có vị trí gần trung tâm và kết nối thuận tiện đã đẩy mặt bằng giá bán tăng cao.

Ông Lê Đình chung cho hay, mặc dù mặt bằng giá cao nhưng toàn thị trường trong quý III/2025 ghi nhận khoảng 34 nghìn giao dịch thành công; nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước nhờ nhiều hơn hàng tồn kho được “giải phóng". Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 77%, tương đương với 27 nghìn giao dịch, tăng 23% so với quý trước.

“Các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” ngay ngày đầu mở bán, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền “rẻ" và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản trú ẩn” - ông Chung chia sẻ. Vị chuyên gia này cho biết thêm, diễn biến đó phần nào cho thấy nhu cầu đầu tư bất động sản tại Hà Nội vẫn duy trì ổn định, chưa có dấu hiệu chững lại.

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao, chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho rằng, sự xuất hiện của nhiều dự án mới tại các vị trí thuận lợi đã góp phần thúc đẩy hoạt động giao dịch trong quý. Cùng với đó, các chủ đầu tư dự án liên tục đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn với mức chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và lãi suất duy trì ở ngưỡng hợp lý cho khách hàng. Điều này đã góp phần thúc đẩy thanh khoản của dự án.

Đồng quan điểm, ông Bùi Văn Huy - Giám đốc Nghiên cứu FIDT cho rằng, khi mặt bằng lãi suất được duy trì ở mức thấp, trong khi lạm phát có dấu hiệu tăng, nhà đầu tư thường ưu tiên đổ tiền vào các tài sản có khả năng sinh lời cao và giúp phòng ngừa trượt giá. Tại Việt Nam, hai kênh hưởng lợi rõ rệt chính là bất động sản và chứng khoán.

Cũng cần lưu ý thêm, thị trường bất động sản trong giai đoạn này còn hưởng lợi từ hiệu ứng tài sản thông qua việc thị trường chứng khoán sôi động. Chỉ số VN-Index đã tăng mạnh gần 40% từ đầu năm đến nay, lập đỉnh lịch sử. Trong tuần qua, chỉ số này đã có tuần tăng mạnh nhất, liên tục lập đỉnh mới sau cú hích nâng hạng thị trường. Việc giá cổ phiếu tăng, giá trị tài sản của nhà đầu tư tăng lên, từ đó kích thích tiêu dùng và đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản như một kênh “chốt lời” cuối cùng.

Lưu ý rằng, nếu như giá vàng tăng 3,57 lần so với 10 năm trước, thì các loại hình tài sản như chung cư hay đất nền cũng chứng kiến giá trị tài sản tăng hơn 3 lần, phản phản ánh dòng tiền dịch chuyển về tài sản hữu hình có khả năng giữ giá cao trong môi trường lạm phát.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, kinh tế vĩ mô khởi sắc tiếp tục là động lực cho thị trường nhà đất. Tăng trưởng GDP quý III/2025 đạt 8,23%, mức cao nhất trong cùng kỳ suốt hơn một thập kỷ qua (ngoại trừ năm 2022 do yếu tố phục hồi hậu COVID-19), qua đó tính chung 3 quý đầu năm, GDP tăng 7,84% so với cùng kỳ, tiến sát mục tiêu trên 8% cho cả năm.

Cùng động lực từ chi tiêu công, đạt hơn 440.000 tỷ đồng, tăng tới 37% so với cùng kỳ, kéo theo sự sôi động của hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược: sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam, cầu Ngọc Hồi, Cảng hàng không quốc tế Gia Bình…, những “đại dự án” này không chỉ tạo dư địa phát triển cho kinh tế vùng mà còn tái cấu trúc bản đồ bất động sản, mở rộng biên độ tăng trưởng cho nhiều thị trường, gia tăng sức hút như một kênh “trú ẩn” an toàn với giá trị tích lũy theo thời gian gắn liền với sự phát triển của hạ tầng, dân số và đô thị hóa.

Nguồn: VARS

Muốn tăng trưởng dài hạn, thị trường cần điều chỉnh

Năm 2025 trở thành mốc chuyển mình của thị trường tài sản khi vàng và bất động sản song hành ở nhóm dẫn đầu. Tuy vậy, trong dài hạn, các chuyên gia cũng cảnh báo, nếu mức giá tiếp tục leo thang, đây sẽ là thách thức rất lớn về thanh khoản của thị trường.

TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, khi thị trường quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác. Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay, nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: một là các lĩnh vực mang tính “hào nhoáng” như showbiz, KOL, KOC, hai là các ngành tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh. Trong khi đó, những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật, hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực. Từ đó tiềm ẩn rủi ro khủng hoảng.

Vị chuyên gia này dẫn chứng, khủng hoảng 2008 - 2009 tại Mỹ bắt nguồn từ cho vay dưới chuẩn, dẫn đến hiệu ứng dây chuyền lên hệ thống ngân hàng và cán cân thanh toán. “Chúng ta cần phát triển, nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng ít rủi ro” - TS. Thành nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa -Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho hay, mặc dù lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá, thay vào đó gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Do đó, vấn đề nhà ở là một bài toán lớn và chỉ có Chính phủ mới có thể giải quyết.

Hiện nay, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán bất động sản. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên. Do đó, để giảm giá bất động sản, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ./