Hiệu ứng “vết dầu loang” sẽ giúp đất nền phía Nam “ấm” trở lại

Dự án Khu dân cư Mai Bá Hương, tỉnh Tây Ninh (khu vực Long An cũ) vừa được chủ đầu tư Tandoland giới thiệu ra thị trường. Ảnh tư liệu

Sức cầu chung tăng 8% so với cùng kỳ

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA cho biết, quý III/2025, nguồn cung sơ cấp đất nền tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận (Tây Ninh, Đồng Nai) tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm 2024, chủ yếu đến từ nhóm dự án đã mở bán trước đó (chiếm khoảng 96% tổng cung sơ cấp).

Nguồn cung mới tăng khoảng 12% so với quý III/2024. Khu vực Long An (cũ) chiếm 90% lượng sản phẩm mở bán mới, qua đó phản ánh xu hướng thị trường đang có sự dịch chuyển về "đô thị vệ tinh", đặc biệt là những địa phương có lợi thế về quỹ đất lớn, "vùng trũng" về mặt bằng giá, kết nối vùng thuận lợi...

Báo cáo của DKRA chỉ ra, so với cùng kỳ năm ngoái, sức cầu chung của thị trường đất nền phía Nam tăng khoảng 8%. Toàn thị trường có 7.170 sản phẩm sơ cấp, song chỉ có 390 nền đất được tiêu thụ, chiếm tỷ lệ 5%. Sức mua tập trung chủ yếu vào nhóm sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ và vị trí kết nối thuận lợi.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và tiếp tục neo ở mức cao do tác động của chi phí đầu vào cũng như sự mất cân đối "cung - cầu". Mặt khác, mức giá trung bình giữa các khu vực đã có sự thu hẹp đáng kể sau khi sáp nhập tỉnh, thành phố.

Dữ liệu của DKRA cho thấy, sự phân hóa giá đất nền ngày càng rõ rệt. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất nền dự án được ghi nhận cao nhất lên tới 140 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các tỉnh lân cận có mức giá thấp hơn nhiều.

Cụ thể, mức giá đất nền cao nhất tại Tây Ninh và Đồng Nai lần lượt khoảng 74 triệu đồng/m2 và 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất nền thấp nhất tại các tỉnh này chỉ từ 3,8 - 4,1 triệu đồng/m2, cho thấy sự chênh lệch sâu sắc.

Còn ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá đạt mức tăng trung bình 5% so với quý II/2025. Thanh khoản đạt nhiều tích cực khi duy trì đà tăng liên tục trong thời gian qua. Các yếu tố như nới lỏng tín dụng bất động sản, nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu ở thực cao... đã góp phần duy trì xu hướng tăng giá cũng như thanh khoản thị trường.

Song song đó, nhu cầu từ lao động trẻ và chuyên gia tại khu công nghiệp tăng cao, đẩy lượt tìm kiếm bất động sản lên 20 - 50%. Theo hiệu ứng "vết dầu loang", sự phát triển của vùng phụ cận TP. Hồ Chí Minh kéo theo tăng giá bất động sản trong tương lai gần.

Ngoài sở hữu vị trí thuận tiện khi di chuyển về trung tâm TP. Hồ Chí Minh, các dự án trên địa bàn tỉnh Tây Ninh (khu vực Long An cũ) có pháp lý hoàn chỉnh, được đầu tư xây dựng hạ tầng khá đồng bộ. Ảnh: Kỳ Phương

Các dự án hoàn thiện pháp lý nhận được tín hiệu lạc quan

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng, thời điểm hiện tại, khách hàng có tâm lý cởi mở hơn khi tìm hiểu thị trường, song vẫn thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi "xuống tiền" mua bất động sản, dẫn đến sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường giảm nhẹ so với quý trước.

Dự báo từ DKRA Consulting, trong quý IV/2025, nguồn cung đất nền mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, dự kiến có khoảng 450 - 550 sản phẩm được mở bán mới. Nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ so với quý III/2025 và phân bổ chủ yếu ở nhóm dự án đã mở bán trước đó.

Các địa phương thuộc nhóm "đô thị vệ tinh" như Cần Giuộc (cũ), Bến Lức (cũ), Đức Hòa (cũ), Thủ Thừa (cũ) Bình Dương (cũ)... tiếp tục đóng vai trò chủ lực đối với nguồn cung thị trường nhờ lợi thế quỹ đất lớn, dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối thuận lợi.

Sức cầu chung của thị trường được dự báo duy trì đà tăng trưởng ổn định. Trong đó hai khu vực Tây Ninh và TP. Hồ Chí Minh sẽ dẫn đầu về lượng tiêu thụ.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục ở mức cao, nhất là tại các khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối và nhu cầu ở thực lớn. Đáng chú ý, nhóm các dự án có hạ tầng hoàn thiện, kết nối vùng thuận lợi và pháp lý minh bạch sẽ duy trì đà tăng giá nổi bật so với mặt bằng chung.

Ông Nguyễn Tất Thắng - Giám đốc Bất động sản Nam Phong Sài Gòn cho hay, nhờ lực đẩy từ các tuyến hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, Vành đai 4 TP. Hồ Chí Minh, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cộng với lãi suất đang ở mức thấp, phân khúc đất nền được dự báo sẽ hút dòng tiền đầu tư trở lại.

Theo ông Thắng, giá đất nền có thể sẽ tăng thêm 10 - 20% kể từ nay đến quý II/2026. Tại khu vực Bình Dương cũ và Long An cũ, nhiều dự án quy mô lớn sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư triển khai mở bán. Thêm vào đó, hạ tầng đang được hoàn thiện thông qua việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công mạnh cũng là bệ đỡ cho việc tăng giá của phân khúc đất nền trong dài hạn.