PV: Nhìn lại 9 tháng đầu năm 2025, ông có đánh giá tổng quan như thế nào về những diễn biến nổi bật nhất của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam? Đâu là điểm sáng và đâu là những thách thức lớn nhất mà thị trường đang đối mặt, thưa ông?

Ông Trần Minh Tiến

Ông Trần Minh Tiến: Điểm sáng nổi bật nhất chính là sự phục hồi rõ rệt của nguồn cung. Chúng ta đã chứng kiến nhiều chủ đầu tư lớn, chẳng hạn như Novaland hay Sunshine Group, có dấu hiệu tái khởi động các dự án đang bị trì hoãn nhờ những nút thắt pháp lý được giải quyết. Song song đó, các dự án quy mô khu đô thị tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, điển hình là Vinhomes Ocean Park tại Hà Nội và The Global City ở TP.HCM, mang lại niềm tin cho thị trường.

Bên cạnh nguồn cung, khả năng hấp thụ của thị trường cũng là một điểm sáng đáng kể. Các dự án mở bán mới, đặc biệt là ở phân khúc trung, cao cấp và hạng sang, ghi nhận kết quả rất khả quan. Tỷ lệ bán hàng thường xuyên đạt trên 80% giỏ hàng tại các thành phố lớn, thậm chí một số dự án còn “cháy hàng” chỉ trong vài ngày mở bán. Điều này chứng tỏ nhu cầu nhà ở và đầu tư vẫn hiện hữu và mạnh mẽ khi sản phẩm chất lượng được tung ra.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối diện với những thách thức mang tính cấu trúc.

Thứ nhất, đó là tính đồng bộ trong thực thi các Bộ Luật sửa đổi khi quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn những khoảng trống và thiếu sự nhất quán. Vấn đề lớn nhất hiện nay là quy trình định giá đất theo cơ chế thị trường hàng năm vẫn đang là một 'vùng xám', gây kéo dài đáng kể thời gian phát triển dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Quy trình pháp lý kéo dài cùng với chi phí đất đai tăng cao đã đẩy chi phí phát triển dự án tăng vọt, hệ quả là, các Chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, dẫn đến giá bán của các dự án duy trì ở mức cao.

Bên cạnh vấn đề về pháp lý, bài toán nguồn vốn thị trường vẫn chưa có lời giải triệt để, thể hiện rõ nhất qua sự phụ thuộc quá mức của thị trường vào hai kênh là tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (pre-sales financing). Tỷ trọng chi phối của tín dụng ngân hàng khiến thị trường dễ bị tổn thương khi chính sách tiền tệ thắt chặt. Đồng thời, việc phụ thuộc vào vốn ứng trước từ người mua làm gia tăng rủi ro thanh khoản cho doanh nghiệp khi thị trường chậm lại.

Trong khi đó, hoạt động M&A và hợp tác đầu tư dù được xem là một kênh tiếp vốn khả thi, nhờ lợi thế quỹ đất sẵn có của các chủ đầu tư trong nước, lại không đạt được hiệu quả như kỳ vọng.

Nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nội và TP.HCM, Q3/2025. Nguồn: One Mount

PV: Việc giá bán cao như vậy liệu có phản ánh đúng giá trị thực và sức mua của người dân không, thưa ông?

Ông Trần Minh Tiến: Mặc dù sức hấp thụ tốt nhưng nó không phản ánh đúng sức mua đại chúng. Thay vào đó, nó phản ánh khả năng chi trả của nhóm nhà đầu tư hoặc nhóm người có tài sản tích lũy lớn, những người có thể chịu đựng mức giá cao do lợi thế về vốn hoặc khả năng tiếp cận các kênh tín dụng tốt. Điều này khiến cho việc sở hữu nhà ở ngày càng khó khăn, đặc biệt đối với giới trẻ và người thu nhập trung bình tại Hà Nội và TP.HCM, tạo ra một nghịch lý lớn cần được giải quyết khẩn cấp trong dài hạn, thúc đẩy cơ quan quản lý đẩy mạnh xây dựng các cơ chế kiểm soát như đề xuất siết hạn mức tín dụng của Bộ Xây dựng vừa qua.

PV: Nếu chính sách này được áp dụng, nó có thực sự là "liều thuốc" hiệu quả để ngăn chặn tình trạng đầu cơ không, thưa ông?

Ông Trần Minh Tiến: Nếu chính sách này được áp dụng, nó sẽ mang lại hiệu quả rõ rệt trong việc làm nguội bớt hoạt động đầu cơ sử dụng đòn bẩy cao khi các nhà đầu tư nhỏ hoặc những người có tài chính hạn hẹp, thường phải phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng để mua căn nhà thứ hai trở đi, sẽ bị giảm đáng kể khả năng tiếp cận vốn. Điều này buộc họ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn, chuyển sang đầu tư dài hạn hoặc rút khỏi thị trường.

Ngoài ra, chính sách này giúp giảm tỷ lệ nợ xấu tiềm ẩn trong hệ thống ngân hàng liên quan đến bất động sản, đặc biệt khi thị trường gặp biến động. Đây là một động thái tốt để bảo vệ sự ổn định vĩ mô. Dòng vốn sẽ được định hướng tập trung hơn vào nhu cầu vay mua căn nhà đầu tiên, phục vụ mục đích ở thực, thay vì bị phân tán cho mục đích đầu cơ.

Khảo sát nhu cầu căn hộ theo mục đích mua của khách hàng, Hà Nội & TPHCM, 2025. Nguồn: One Mount

Tuy nhiên, theo chúng tôi thì chính sách này chưa phải là giải pháp triệt để, do chính sách này gần như không ảnh hưởng đến những nhà đầu tư có vốn lớn hoặc các kênh huy động vốn ngoài tín dụng ngân hàng sẽ hoàn toàn không bị ảnh hưởng bởi giới hạn này. Họ vẫn có thể tiếp tục mua căn thứ hai, thứ ba, duy trì áp lực đầu cơ lên các phân khúc bất động sản. Bên cạnh đó, khi kênh tín dụng chính thức bị siết, dòng vốn đầu cơ có thể chuyển dịch sang các kênh huy động vốn phi chính thức hoặc kênh đầu tư khác, tạo ra những rủi ro mới trong hệ thống tài chính.

Cũng lưu ý thêm rằng, hoạt động đầu cơ là 1 phần không thể tránh khỏi giúp thị trường duy trì sự sôi động, tăng tính thanh khoản. Vấn đề còn lại là kiểm soát như nào để “đầu cơ” không lấn át, tạo ra những tác động tiêu cực đối với thị trường trong dài hạn.

PV: Vậy theo ông, cần có những giải pháp bổ trợ nào đi kèm để chính sách này phát huy tối đa hiệu quả mà không gây sốc cho thị trường?

Để chính sách siết tín dụng trở thành một "liều thuốc" thực sự hiệu quả và toàn diện, nó cần được kết hợp với các công cụ kinh tế khác, mà trọng tâm là thuế. Cụ thể hơn, thuế tài sản lũy tiến là công cụ hữu hiệu nhất để đánh vào chi phí nắm giữ tài sản. Việc áp dụng thuế suất tăng dần đối với người sở hữu từ căn nhà thứ hai trở đi sẽ buộc nhà đầu cơ phải cân nhắc chi phí vốn hàng năm và giảm thiểu hành vi găm giữ tài sản không đưa vào khai thác.

Ngoài ra, là việc đánh thuế chuyển nhượng (giao dịch ngắn hạn), đánh thuế cao hơn đối với các giao dịch bất động sản được thực hiện trong thời gian ngắn. Chính sách này sẽ trực tiếp loại bỏ hình thức "lướt sóng", chuyển hướng đầu tư sang trung và dài hạn.

Về dài hạn, giải pháp căn cơ nhất là khơi thông pháp lý và thúc đẩy nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân và trung cấp, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Khi nguồn cung đáp ứng được nhu cầu ở thực, áp lực đầu cơ tự động giảm xuống vì thị trường không còn khan hiếm nhân tạo nữa.

PV: Xin cảm ơn ông!