Áp lực kiểm soát giá nhà dài hạn

Giá bất động sản quá cao, vượt quá xa khả năng chi trả của người dân trở thành điểm nghẽn của thị trường và cũng là mối quan tâm lớn nhất trong suốt thời gian vừa qua của Chính phủ.

Những câu hỏi ngắn gọn, nhưng thẳng thắn: “Giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi, thị trường có bị thao túng hay không?” và “Bao nhiêu người cần nhà, nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu đồng, 100 triệu đồng/m2, ai có tiền mua?”... của Thủ tướng tại các phiên thảo luận của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản đã chạm trúng nỗi niềm của hàng triệu người dân.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng năm 2025, tại Hà Nội, chung cư có mức giá trung bình 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, còn tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán cũng tăng thêm 36% so với cùng kỳ, lên bình quân 89 triệu đồng/m2. Mức giá này theo tính toán đã chạm ngưỡng 30 lần so với thu nhập trung bình của người dân tại 2 thành phố lớn này. Nếu xét theo quy tắc giá nhà không quá một phần ba thu nhập, nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam cũng khó mua được nhà.

Giải quyết căn cơ
Chính sách về nhà ở cần đáp ứng cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của người dân. Ảnh: SHUTTERSTOCK

Điều này, theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đặt Việt Nam vào một "thế lưỡng nan" thường thấy, đó là tăng trưởng cao, nhưng người trẻ càng khó mua nhà và tạo ra thách thức ổn định tài chính vĩ mô.

Độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu tại Việt Nam đã tăng từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024) theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong khi mức sinh vào năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, xuống thấp nhất trong lịch sử là 1,91 con/phụ nữ và có xu hướng sụt giảm nhanh hơn trong 2 năm gần đây. Đáng chú ý, tại một số đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tỷ suất sinh đang tiến tới vùng “sinh thấp nghiêm trọng” (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên hợp quốc.

Trong phân tích gần đây, TS. Hồ Quốc Tuấn - giảng viên cao cấp, Đại học Bristol (Anh) cho rằng, giá nhà đất tăng cao còn khiến một thế hệ người trẻ không còn động lực, không kết hôn, không sinh con. Dù quan điểm này vẫn bị thách thức trong nhiều thảo luận chính sách gần đây, bởi ở những nước mà người trẻ được tiếp cận nhà dễ hơn như Bắc Âu, thì tỷ lệ sinh cũng rất thấp, nhưng những thảo luận này không phủ nhận thực tế: khó khăn về nhà ở rõ ràng đóng một vai trò nhất định (tuy có thể không lớn) trong việc khiến giới trẻ chậm kết hôn và hạn chế sinh con.

Sản phẩm vùng ven thu hút khách hàng

Xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét trong vài năm gần đây. Nhiều nhà phát triển bất động sản đã đón đầu cơ hội, tiên phong triển khai các dự án đại đô thị như Vinhomes, Ecopark, MIK Group, Masterise Homes, Sunshine Group, Văn Phú - Invest...

Với giá bán tốt hơn, sản phẩm đa dạng kèm không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân, các khu đô thị đã thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến sinh sống và làm việc. Bất động sản ở những khu vực lân cận cũng nằm trong xu hướng tăng giá.

Đồng thời, những sản phẩm này cũng phù hợp với đặc trưng lối sống năng động, hiện đại của thế hệ Millennials-Z (18 - 38 tuổi), đang chiếm tới 47% dân số cả nước (khoảng 45 triệu người), chú trọng hơn vào môi trường và hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống, không mấy "thiết tha" với khu vực lõi trung tâm đô thị. Yếu tố khoảng cách không còn là sự lựa chọn hàng đầu đối với nhóm khách hàng này khi thuê, mua nhà ở.

Như vậy, trước rủi ro dân số già, việc hạn chế giá nhà nói riêng và giá tài sản nói chung tăng nhanh trong bối cảnh tăng trưởng cao ở Việt Nam là cần thiết, để tránh những hệ lụy với ổn định vĩ mô và an sinh xã hội. Tuy nhiên, như góc nhìn của TS. Hồ Quốc Tuấn, vấn đề ở đây là không nên chỉ dựa vào giải pháp tìm mọi cách giảm giá nhà bằng cách “siết chặt” thị trường thông qua các công cụ hành chính như một số đề xuất gần đây.

Bài học của Trung Quốc cho thấy, khi tìm cách làm giá nhà giảm thông qua chuỗi giải pháp "siết" thị trường bất động sản, mà đỉnh điểm là chính sách "ba lằn ranh đỏ" và thông điệp "nhà là để ở, không phải để đầu cơ", hệ quả tới nền kinh tế là tiêu cực. Trong đó, vấn đề đáng lo ngại nhất là tình trạng "đóng băng giả tạo" - giá không giảm, nhưng thanh khoản sụt mạnh, trong khi doanh nghiệp và người mua thật đều khó tiếp cận vốn.

Theo ông Nguyễn Minh Hạnh - Giám đốc Trung tâm phân tích SHS Research, vấn đề cốt lõi ở đây là việc nhu cầu nhà ở tăng vọt phần lớn xuất phát từ quá trình đô thị hóa tập trung vào các thành phố lớn. Việc dòng người ồ ạt đổ về các đô thị trung tâm để tìm cơ hội việc làm khiến cầu nhà đất tại các thành phố này luôn cao, tạo áp lực lớn lên giá nhà ở các khu vực nội đô. Bên cạnh đó, còn tồn tại tâm lý ưa tích trữ đất đai và kỳ vọng lãi vốn trong văn hóa đầu tư.

Đâu là giải pháp căn cơ

Nhìn chung, sự vận động của thị trường cùng các yêu cầu thực tế đang đòi hỏi Nhà nước xây dựng chính sách toàn diện để đảm bảo mọi người dân tại các đô thị đắt đỏ vẫn có nhà.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam nhận định, vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế - xã hội của quốc gia. Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản, mà tác động bằng tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế cho rằng, vấn đề không nằm ở giá cả, mà ở chênh lệch giàu nghèo. Không thể kéo giá các dự án từ 100 triệu đồng/m2 xuống còn 20 triệu đồng/m2 để người nghèo mua được, bởi đó là điều không thể. Tốc độ tăng giá nhà phụ thuộc vào tốc độ tăng trưởng GDP, lạm phát và đô thị hóa. Chẳng hạn, ở Việt Nam, nếu GDP tăng 8%, lạm phát 3%, tốc độ đô thị hóa 1%, thì tốc độ tăng giá bất động sản bình quân một chu kỳ khoảng 12%/năm.

“Do đó, chỉ có tăng nguồn cung phân khúc nhà giá rẻ mới là biện pháp hữu hiệu nhất, không còn cách nào khác” - ông Nghĩa nói.

Ở một góc độ khác, theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), với định hướng thay đổi từ thể chế quản lý sang thể chế kiến tạo phát triển, các chính sách cần được thực hiện đồng bộ, vận hành linh hoạt và chủ động dựa vào vận động thực tế của thị trường cùng sự quyết liệt cao độ của các bộ, ngành, địa phương để thực sự phát huy hiệu quả cao nhất. TS. Đính cho rằng, có thể tính tới các giải pháp căn cơ khác như chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” song hành cùng phân khúc nhà ở xã hội vừa được Bộ Xây dựng đề xuất. Đây có thể là hướng giải quyết căn cơ cho "bài toán" giá nhà.

Đồng quan điểm, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, sự khác biệt của yếu tố văn hóa khiến nhà ở không phải chỉ để ở, mà như là một tài sản để lại cho con cháu, mua để chờ tăng giá, là tài sản tích lũy. “Vậy nếu muốn nhà ở có giá phù hợp, giải quyết nhu cầu chính là để ở, thì yếu tố tài sản tích lũy cần được giảm đi. Giải pháp nào giải quyết vấn đề này là câu hỏi cần trả lời?” - GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, tiêu chí quan trọng nhất của mô hình này là đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và tiêu dùng tối thiểu cho người lao động. Bên cạnh đó, đất dành cho những nhà ở vừa túi tiền phải là đất thuê, chứ không phải đất giao vĩnh viễn và người mua chỉ được sở hữu theo thời hạn thuê phù hợp với tuổi thọ công trình.