Cầu ở thực giúp thị trường “neo” ở ngưỡng an toàn

Lãi suất tăng nhưng cầu ở thực vẫn tốt

Báo cáo của Savills Việt Nam cho hay, lãi suất cho vay mua nhà cuối năm có xu hướng tăng thêm khoảng 1 - 2% sau khi một số ngân hàng dừng các gói ưu đãi.

Cụ thể, ghi nhận chỉ trong vòng 1 tháng trở lại đây, biểu lãi suất tiết kiệm tại các quầy giao dịch liên tục được điều chỉnh tăng, cá biệt có những kỳ hạn mức tăng lên tới 1,6%/năm. Ngay cả nhóm Big4 - vốn có nguồn vốn rẻ dồi dào - cũng không thể đứng ngoài cuộc đua này.

Lãi suất huy động tăng, lãi cho vay mua bất động sản tăng lên 7 - 8%/năm (năm đầu ưu đãi), lãi thả nổi có nơi lên đến 13 - 14%/năm.

Diễn biến này theo Savills Việt Nam, khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng trở nên cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Bà Mai Thanh Thảo - Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính.

Mặc dù vậy, bà Thảo cho hay, mặc dù lãi suất tăng khiến người mua thận trọng hơn, nhưng ở mặt bằng hiện nay, thị trường chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực.

Số liệu từ Báo cáo Bất động sản quý III/2025 của Savills cho thấy bức tranh thanh khoản tích cực tại hai thành phố lớn. Tại TP. Hồ Chính Minh, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, một con số minh chứng cho sức mua mạnh mẽ bất chấp những điều chỉnh về chính sách tín dụng.

Tại Hà Nội, diễn biến thị trường còn có phần sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Trong đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh lực cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6 - 7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5 - 5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

Ở góc nhìn thị trường, ông nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng. Năm 2022, thị trường bất động sản “nóng sốt” khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như “đóng băng”.

Trong khi đó, thị trường năm 2025 được nhìn nhận “bình tĩnh” hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.

Kỳ vọng 2026

Theo dự đoán của các chuyên gia, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản dự báo sẽ phân hóa rõ nét, không còn hiện tượng tăng trưởng “nóng” như năm 2022, mà hướng tới chu kỳ ổn định và bền vững. Trong đó, Savills đưa ra con số khoảng 46.600 căn hộ từ hơn 40 dự án ra mắt trong giai đoạn 2026 - 2027, với nguồn cung tập trung khá mạnh ở vùng ven.

Nhờ vào hạ tầng mở rộng cùng khung pháp lý mới như Nghị quyết 254/2025/QH15 về gỡ vướng mắc Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua, nguồn cung mới không chỉ cải thiện về số lượng mà còn cải thiện về giá theo hướng “mềm” hơn, phù hợp hơn với túi tiền người dân, đặc biệt người trẻ.

Cầu ở thực trở thành "bệ đỡ" cho thị trường. Ảnh: Dũng Minh

Thống kê cho thấy, thế hệ Millennials-Z (18 - 38 tuổi), đang chiếm tới 47% dân số cả nước (45 triệu người), chú trọng hơn vào môi trường và hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống, không mấy thiết tha với khu vực lõi trung tâm đô thị. Yếu tố khoảng cách không còn là sự lựa chọn hàng đầu đối với nhóm khách hàng này khi thuê, mua nhà ở.

Do đó, thời gian vừa qua, nhiều nhà phát triển bất động sản đã đón đầu cơ hội, tiên phong triển khai các dự án đại đô thị như Vinhomes, Ecopark, Masterise Homes, Sunshine Group, MIK Group, Taseco Land... Giá bán tốt hơn, sản phẩm đa dạng kèm không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân, đã thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến đến sinh sống và làm việc.

Lưu ý rằng, không chỉ mặt bằng giá thấp hơn so với trong nội đô, bất động sản ở những khu vực này cũng nằm trong xu hướng tăng trưởng giá, điều này phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ.

Tất nhiên, từ góc độ chuyên gia, chuyên gia từ Savills cho rằng, mặt bằng giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực, nhưng đòi hỏi người mua phải chọn lọc kỹ lưỡng. Đối với nhóm người trẻ, các tiêu chí quan trọng cần ưu tiên bao gồm: pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày, và trên hết là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc chạy theo các “cơn sốt hạ tầng” mà thiếu tính toán về chi phí lãi vay, chi phí đi lại và sinh hoạt có thể tạo ra áp lực tài chính lớn về sau. Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ tối ưu được bài toán an cư, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong chu kỳ thị trường tiếp theo./.