Nguồn: OneHousing

Mặt bằng tịnh tiến

Báo cáo quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group ghi nhận, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục sôi động với nguồn cung căn hộ mở mới đạt 8.100 căn, giảm nhẹ 9% so cùng kỳ 2024 nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023-2025.

Điều đáng lưu ý, ghi nhận thực tế của Thời báo Tài chính Việt Nam cho thấy, nguồn cung thực tế tiếp tục mở rộng ra khu vực lân cận và vùng ven trung tâm Hà Nội với bán kính mở rộng từ 15 – 20km so với chỉ 5 – 10km so với trước đây, trong đó khu tây vẫn giữ vai trò đầu tàu nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào với khoảng 5 – 7 dự án cùng được mở bán trong quý III/2025 vừa qua.

Về cơ cấu giá, sau giai đoạn “dễ chịu”, giá chung cư ở ngoại ô, lân cận cũng bắt đầu tăng mạnh khi xuất hiện thêm nhiều dự án có giá trung bình từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, thậm chí bắt đầu xuất hiện dự án đạt hoặc vưỡng ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Một số dự án có thể kể đến như dự án The Charm An Hưng cũng đang chạy các chiến dịch quảng bá rầm rộ với giá chào bán ở khoảng 70 - 75 triệu đồng/m2 tại cuối đường Tố Hữu (bán kính cách Hồ Gươm theo đường chim bay khoảng 12km). Gần đó, dự án dự án Hausman Premium Residence của FLC nằm trong Khu đô thị FLC Premier Parc, nay là phường Đại Mỗ có mức giá 100 - 120 triệu đồng/m2.

Tại phường Hoàng Mai cũng với khoảng cách xấp xỉ 10km theo đường chim bay, dự án Galia Hanoi của chủ đầu tư Tân Á Đại Thành - Meyland công bố là 82 triệu đồng/m2. Tương tự, Hà Nội Melody Residences từng được mở bán cách đây 2 năm với giá giá 45 - 50 triệu đồng/m2, sau thời gian đình trệ hiện giá bán đã lên tới 68 - 75 triệu đồng/m2.

Xa hơn tại xã Thanh Trì, “ông lớn” Tân Hoàng Minh ra mắt dự án Greenera Southmark Premium với giá bán dự kiến lên tới 80 triệu đồng/m2 hay chung cư Bluegem Tower của chủ đầu tư Nam Đại Phong có mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2.

Bên Long Biên đầu tháng 7, dự án chung cư Long Biên Central tại quận Long Biên cũ (nay thuộc phường Việt Hưng) được khởi động với giá rumor (thăm dò thị trường) 115-130 triệu đồng/m2, trung bình giá bán 118 triệu đồng/m2. Mức giá này chưa gồm 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% kinh phí bảo trì.

Thậm chí, xa hơn chút tại nhiều vùng ngoại ô Hà Nội hiện có nhiều nguồn hàng sơ cấp mở bán như Hoài Đức, Thạch Thất, Hòa Lạc (cũ), một số dự án chung cư mở bán gần đây nhất cũng lên tới 40 triệu đồng/m2.

Nhà đầu tư cân nhắc khi lựa chọn

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, giá nhà ngoại ô tăng mạnh là điều không ngờ được trong suốt 15 năm qua. Theo đó, mức giá này cũng không kém nhiều khu vực nội đô là mấy. Việc giá chung cư cao, kể cả khu vực ngoại thành khiến nhiều người mua nhà hiện nay cũng phải tính toán nhiều hơn.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, mặt bằng giá hiện nay ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực có phần thu hẹp. Đối với các dự án mới mở bán, do xa trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư, người mua chủ yếu kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai. Một bộ phận khách hàng mua để sử dụng, hướng đến thời điểm nhận bàn giao, đồng thời linh hoạt trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo biến động của thị trường.

“Tâm lý đón đầu này khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch” - bà Hằng nói.

Lựa chọn chủ đầu tư, vị trí, chương trình ưu đãi để hạn chế phát sinh sau mua nhà. Ảnh: Dũng Minh

Tương tự, ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh miền Bắc cũng cho rằng, hiện tại, giá chung cư ngoại ô không hề rẻ, mặt bằng dao động khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, người thu nhập trung bình nếu muốn giảm áp lực về tài chính, có thể lựa chọn các căn hộ diện tích nhỏ, từ 30 - 40 m2, tổng tiền khoảng trên 2 tỷ đồng.

Thực tế gần đây, nhiều chủ đầu tư lớn đã bắt đầu tính toán tới việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ theo hướng diện tích nhỏ đi để phù hợp với điều kiện tài chính của người mua nhà. Cùng với các chính sách ưu đãi tín dụng đang được áp dụng như chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả phần tiền gốc lẫn tiền lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm, người mua nhà có thể tính toán tới việc sở hữu cho mình căn hộ.

Tuy vậy, các chuyên gia vẫn đưa ra lời khuyên về việc người mua nhà phải tính toán kỹ bài toán tài chính, không phụ thuộc quá vào chương trình ưu đãi của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, cũng nên chọn các chủ đầu tư có uy tín, tính toán mua nhà tại các dự án có hạ tầng tiện ích hoàn hảo, vị trí phù hợp với nơi làm việc của 2 vợ chồng, tránh tạo ra áp lực không cần thiết sau khi mua nhà.