Điều tiết giá nhà từ mô hình TOD

Định hình lại chiến lược phát triển đô thị

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản gần các tuyến Metro số 1, số 2 và Vành đai 3 tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh đã tăng gần 300% chỉ trong 2 năm (theo báo cáo gần đây của batdongsan.com.vn) cho thấy sức hút mạnh mẽ của mô hình TOD.

Cùng với sự gia tăng nhu cầu tìm kiếm bất động sản, mặt bằng giá tại các khu vực trong vòng bán kính khoảng 500 m quanh các trạm metro đã tăng 30 - 40% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án tiêu biểu hưởng lợi từ sự phát triển của mô hình này có thể kể đến như The Privé, Fresia Riverside, Masteri An Phú, Lumière Riverside, The Metropole Thủ Thiêm, Empire City…

Không chỉ TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội cũng đang bước vào giai đoạn bứt phá với TOD. Theo định hướng, Hà Nội sẽ hình thành những khu đô thị mật độ cao quanh các nhà ga, đồng bộ tiện ích thương mại, văn phòng, nhà ở để giảm áp lực giao thông vào trung tâm.

Các dự án đường sắt đô thị sẽ kích thích sự chuyển biến mạnh mẽ trong tư duy và cách tiếp cận quy hoạch đô thị. Ảnh: Dũng Minh

Sau khi Metro số 2A (Hà Đông - Cát Linh), một phần tuyến Metro số 3 (Nhổn - Ga Hà Nội) đi vào hoạt động, các dự án Hồ Gươm Plaza, New Sky Line, Westa, Discovery Compex, Indochina Plaza, Sun Feliz Suites, The Nine… ghi nhận mức tăng trưởng mạnh.

Xu thế "săn đất" bám theo metro tiếp tục "nở rộ" theo lộ trình triển khai tuyến Metro số 3 cùng 2 tuyến mới là Metro số 2 (đoạn Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo) và số 5 (đoạn Văn Cao - Hòa Lạc). Ngay trong tuần trước, tại xã Phúc Thọ (Hà Nội), SGO Group đã khởi công dự án khu nhà ở thấp tầng kiểu mẫu đầu tiên theo dạng tích hợp giữa nhà ở thấp tầng và nhà ở xã hội mang tên SGO La Porta Phúc Thọ (còn gọi là Khu nhà ở thấp tầng Đồng Cá).

Trước đó, ở khu vực phía Tây Hà Nội, theo trục Metro số 3, ghi nhận sự hiện diện của Vinhomes Wonder City, Sunshine Grand Capital. Trong khi đó, T&T Group cũng đang hoàn tất thủ tục đầu tư một dự án mới tại khu vực này.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, thay vì dồn mọi nguồn lực vào trung tâm, phát triển TOD sẽ tạo ra nhiều cực tăng trưởng song song, đồng thời giảm tình trạng đầu cơ đất nền ở vùng xa, vốn đang gây "méo mó" thị trường. Minh chứng là, các khu vực phía Tây, phía Đông Hà Nội đang ghi nhận sự chuyển biến tích cực theo hiệu ứng lan tỏa của các dự án đường sắt nội đô.

Bên cạnh đó, khu Nam Hà Nội cũng hưởng lợi từ việc phát triển TOD, TOC (mô hình cộng đồng định hướng giao thông). Khu vực này thậm chí được đánh giá có tiềm năng hơn khu phía Tây, với cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ, đường Vành đai 3, Vành đai 4, hệ thống cầu vượt sông, cùng kế hoạch xây dựng sân bay quốc tế thứ hai vào giai đoạn 2030. Đặc biệt, tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam chạy qua, cùng 1 nhà ga chính tại Ngọc Hồi - Thường Tín đưa khu vực này trở thành tâm điểm thị trường.

Nắm bắt thời cơ, nhiều "ông lớn" đã đánh dấu sự hiện diện ở khu Nam Hà Nội, như Sungroup, Himlam, HD Mon Holdings. Trong đó, HD Mon Holdings chuẩn bị chính thức giới thiệu dự án HDMon Villas - khu đô thị mới với diện tích quy hoạch 19 ha, gồm 196 căn thấp tầng đa chức năng và trung tâm thương mại, ngay trung tâm xã Hồng Vân (huyện Thường Tín cũ).

Triển khai các giải pháp đồng bộ

Theo kinh nghiệm triển khai TOD từ các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, giá đất quanh các nhà ga thường tăng trung bình 20 - 40%. TS. Nguyễn Văn Đính phân tích, áp lực giá nhà tại các khu vực trung tâm nội đô khi đó hạ nhiệt rõ rệt nhờ giãn dân tự nhiên và nhà đầu tư dịch chuyển sang bất động sản ven tuyến metro - nơi giá đất còn “mềm”, nhưng tiềm năng tăng giá mạnh.

Theo Quy hoạch Thủ đô đã được phê duyệt, mạng lưới đường đô thị của TP. Hà Nội sẽ có 14 tuyến với gần 600 km, dự kiến có khoảng 91 điểm, khu vực TOD với tổng diện tích quy hoạch khoảng 6.072 ha. Sau khi triển khai, 91 dự án này sẽ định hình lại mô hình đô thị Hà Nội theo hướng đa cực, bền vững.

Bà Huỳnh Thị Kim Thanh - Quản lý Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Việt Nam đánh giá, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng kết nối không chỉ tạo ra những thay đổi tích cực trước mắt, mà còn đặt nền tảng cho sự phát triển dài hạn của thị trường bất động sản. Các khu vực ngoại ô, các địa phương nơi có dự án hạ tầng đi qua sẽ trở thành "điểm nóng" thu hút đầu tư trong những năm tới.

Cùng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Vũ Phương, Phó Giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng (Bộ Xây dựng), mô hình TOD tại các nhiều quốc gia như Hoa Kỳ, Pháp, Nhật Bản, Trung Quốc... đều minh chứng cho mối quan hệ 2 chiều: hạ tầng hiện đại thúc đẩy bất động sản phát triển, và ngược lại, bất động sản tạo nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng. Tuy nhiên, với câu chuyện phát triển đô thị theo mô hình TOD tại Việt Nam, TOD cần trở thành công cụ bình ổn giá nhà và để làm được điều đó, cần quy định tỷ lệ nhà ở xã hội/nhà ở vừa túi tiền trong dự án TOD.

Theo chuyên gia, để phát huy tối đa vai trò của hạ tầng giao thông đối với thị trường bất động sản, Việt Nam cần triển khai hệ thống định hướng và giải pháp đồng bộ, trong đó chú trọng quy hoạch tích hợp giao thông, sử dụng đất, đảm bảo TOD trở thành trọng tâm quanh metro, BRT, vành đai, cao tốc. Trong phạm vi tiếp cận giao thông công cộng, cần bố trí hài hòa các loại hình nhà ở, như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và ký túc xá sinh viên.

“Bên cạnh đó, phát triển đồng bộ các khu vực dịch vụ thương mại để cân bằng cung cầu, thúc đẩy công bằng xã hội, văn minh, hiện đại, nhất là dành nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở công nhân, ký túc xá sinh viên, kết nối trực tiếp với metro/BRT, vì đây là nhóm sẽ sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất. Đồng thời, áp dụng cơ chế thu giá trị gia tăng từ đất, đấu giá đất, quỹ phát triển đô thị, khai thác quỹ đất quanh nhà ga, tái đầu tư hạ tầng” - TS. Nguyễn Vũ Phương khuyến nghị.