Chiều ngày 22/10, Báo Lao Động tổ chức tọa đàm truyền hình với chủ đề “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực”. Tọa đàm tập trung phân tích tác động của chính sách siết tín dụng bất động sản và tìm giải pháp giúp người dân tiếp cận nguồn vốn mua nhà an toàn, hiệu quả.

Giá nhà gấp đôi chuẩn thế giới, quá cao so với thu nhập

Chia sẻ tại toạ đàm, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE) chia sẻ với những người mua nhà trong bối cảnh hiện nay, việc mua được nhà, đặc biệt ở các đô thị lớn là rất khó. Hiện Bộ Xây dựng đang gánh trách nhiệm điều tiết thị trường và giá nhà, yếu tố tác động lớn đến an sinh xã hội và cả nền kinh tế.

Tọa đàm “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực”. Ảnh: Báo Lao Động.

Theo ông Lượng, so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia hay Singapore, chúng ta đang có tỷ lệ rất bất hợp lý. Theo đó, thu nhập bình quân đầu người ở mức trung bình cao của Việt Nam khoảng 7.000 - 8.000 USD/năm, trong khi giá nhà lên tới 80 - 100 triệu đồng/m2. Với thu nhập như vậy, người dân phải mất 40 - 50 năm, thậm chí 60 năm mới mua được nhà. Trong khi đó, ở Thái Lan, thu nhập bình quân khoảng 12.000 USD/năm, giá nhà chỉ 2.500 - 3.000 USD/m2.

"Có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, nhưng trọng tâm vẫn là khó tiếp cận vốn. Nhà ở là khoản đầu tư dài hạn, nên Nhà nước cần mở rộng các quỹ nhà ở, không thể phụ thuộc hoàn toàn vào vốn tín dụng ngắn hạn của ngân hàng. Dù nhà nước chỉ đạo giảm lãi suất 1 - 2% so với thương mại, nhưng thực tế người vay vẫn phải mua thêm các gói dịch vụ khác, tính ra còn tốn hơn" - Phó Viện trưởng Viện VARS IRE đánh giá.

Cùng với đó, chúng ta đang vướng ở giá đất. Do chưa có dữ liệu chuẩn nên vẫn dựa vào giá đấu, mà càng đấu thì giá càng lên. Một nguyên nhân nữa là quy hoạch tổng thể chưa tốt.

Sắp tới, nếu quy hoạch tốt, phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, hệ thống tàu điện, mở rộng đô thị vệ tinh, gắn kết khu ở với khu sản xuất, người dân không cần phải di chuyển 1 - 2 giờ/ngày để đi làm. Khi đó, chi phí xã hội sẽ giảm, giá nhà cũng sẽ bớt áp lực.

Ngoài ra, bản chất thị trường bất động sản là cung luôn chậm hơn cầu. Nếu quy trình cấp phép vẫn mất 2 - 3 năm mới ra được giấy phép đầu tư thì không thể cứu nổi thị trường. Do đó, khâu thực thi phải nhanh, phải tháo gỡ ngay điểm nghẽn này.

Trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về đề xuất hạn chế cho vay mua căn nhà thứ 2, trừ nhà ở xã hội, nhiều ý kiến cho rằng đây là bước đi cần thiết để ngăn đầu cơ, nhưng cũng dấy lên lo ngại sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, trường hợp mua nhà ở thứ 2 áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Cần cả điều kiện cần và đủ để đánh trúng đối tượng

Đánh giá về đề xuất hạn chế cho vay mua căn nhà thứ 2, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, trước khi đánh thuế hay ban hành chính sách, chúng ta cần có dữ liệu, mà phải là dữ liệu “sống”, dữ liệu sạch. Hiện điều này vẫn chưa có, nên chính sách thường mang tính “chữa bệnh lâm sàng”, không có tầm dài hạn.

Tỷ lệ giữa thu nhập và giá nhà ở Việt Nam cao gấp khoảng 30 - 40 lần, gấp đôi chuẩn thế giới. Ảnh minh hoạ.

"Việc Bộ Xây dựng đề xuất phân biệt giữa nhà thứ nhất và nhà thứ 2 là cần thiết, phù hợp xu hướng thế giới, nhưng đó mới là giải pháp ngắn hạn. Về lâu dài, phải đồng bộ dữ liệu và hệ thống pháp luật thì mới đánh trúng, đánh đúng đối tượng. Nếu vội vàng áp dụng, chắc chắn sẽ có tác động tới thị trường, thậm chí khiến thị trường “phanh gấp”, gây phản ứng dây chuyền" - ông Lượng lưu ý.

Cùng chung quan điểm, Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP.Hà Nội cho rằng, về tổng thể, đề xuất giới hạn chế tín dụng đối với người sở hữu nhiều bất động sản là ngôi nhà từ thứ 2 trở lên, về mặt lý thuyết sẽ tác động khó khăn đến với những người nắm giữ nhiều bất động sản.

"Khi áp dụng giới hạn tín dụng đối với cái ngôi nhà thứ 2 trở đi theo đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ tác động đến nguồn vốn của các ngân hàng dành cho các chủ đầu tư. Trước hết, đề xuất này sẽ tác động đến số lượng giao dịch giữa chủ đầu tư và những người mua nhà" - ông Tuấn nhận định.

Khi không có đầy đủ dữ liệu về thị trường bất động sản, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, không thể có cơ sở xác định liệu một cá nhân đang nắm giữ bao nhiêu bất động sản. Đây được coi là điều kiện tiên quyết.

"Điều kiện đủ để áp dụng thì các chính sách của chúng ta phải có sự đồng bộ. Bên cạnh chính sách về tín dụng, chúng ta phải áp dụng thêm những chính sách mới về lãi suất, về thuế chống đầu cơ. Điều quan trọng nhất là cải thiện nguồn cung" - Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quang Huy - Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi) bổ sung thêm, việc đưa ra giới hạn tín dụng đối với những người mua căn nhà thứ 2 hiện nay mới chỉ dựa trên tiêu chí số lượng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy có người mua hai căn nhà, tổng giá trị chỉ khoảng 5 tỷ đồng, trong khi có người chỉ mua một căn nhưng giá trị lên tới 1 - 2 triệu USD. Như vậy, giữa hai trường hợp này là sự chênh lệch rất lớn. Do đó, chúng ta vừa phải có tiêu chí về số lượng, vừa phải tính đến giá trị của tài sản.

Ở góc độ nguồn vốn, TS. Trần Xuân Lượng góp ý thêm, hiện Việt Nam chưa có dòng vốn dài hạn cho lĩnh vực này mà chủ yếu dựa vào ngân hàng. Ở nhiều quốc gia như Singapore hay Hàn Quốc, người dân có quỹ tiết kiệm nhà ở, trích từ thu nhập ngay khi bắt đầu đi làm. Khi tích lũy được 40 - 50% giá trị căn nhà, phần còn lại được Nhà nước cho vay dài hạn với lãi suất ưu đãi. Nhờ vậy, họ có cả nguồn đất sạch và vốn dài hạn để bảo đảm mục tiêu nhà ở bền vững./.