Giá nhà gấp 27 lần thu nhập hộ gia đình, tín dụng nghiêng mạnh về bất động sản

Giấc mơ an cư ngày càng xa

Hệ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam hiện ở mức "nghẹt thở" so với nhiều quốc gia trên thế giới. Theo xếp hạng của Numbeo (website lớn trong mảng dữ liệu về giá cả trên toàn cầu), giữa năm 2025, chỉ số này lên mức 27,3 lần, tức giá một căn hộ trung bình cao gấp hơn 27 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình.

Đó là trong điều kiện gia đình ấy phải dành trọn vẹn mọi đồng tiền kiếm được, không ăn, không mặc, không nuôi con, không dưỡng già... Còn nếu tuân theo nguyên tắc tài chính an toàn, chỉ dành tối đa một phần ba thu nhập cho nhà ở, thì một hộ gia đình phải mất tới 80 năm dành dụm mới mua nổi một căn nhà bình thường. Như vậy, với phần đông người dân, giấc mơ “an cư lạc nghiệp” vẫn là mục tiêu xa vời.

Giá nhà gấp 27 lần thu nhập hộ gia đình, tín dụng nghiêng mạnh về bất động sản. Ảnh minh hoạ.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình là 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng 36%. Giá nhà tăng quá sức tưởng tượng đối với túi tiền của một hộ gia đình bình thường.

Trong báo cáo về "Giá nhà và Giấc mơ an cư của người Việt" mới phát hành, nhóm phân tích Công ty cổ phần Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) cho rằng, trong mỗi đợt sóng tăng giá bất động sản, luôn có "kẻ hưởng lợi" và "người chịu thiệt".

Theo đó, các định chế tài chính thường nằm ở phía được lợi, bởi giá tài sản tăng giúp bảng cân đối của ngân hàng an toàn hơn, rủi ro nợ xấu giảm bớt, đồng thời họ có thêm dư địa mở rộng tín dụng nhờ tài sản thế chấp cao hơn.

Giá trị căn nhà tăng, chủ sở hữu nhà cũng hưởng lợi, có thể vay thế chấp lại để chi tiêu hoặc đầu tư, tạo thêm vòng xoáy mở rộng tài sản. Chính quyền địa phương, nhờ thuế và phí, cũng thấy ngân sách nở thêm theo giá đất.

Ở phía ngược lại, những người đi thuê, người mua nhà lần đầu, lại oằn mình trước áp lực giá. Khi giá vượt quá xa thu nhập, giấc mơ sở hữu một mái nhà trở nên mong manh, thậm chí chỉ dừng ở mức thuê tạm, chứ chưa dám nghĩ tới an cư lâu dài.

Ở tầm vĩ mô, sự chênh lệch này bào mòn tính cân đối khi thanh khoản thị trường giảm, nguy cơ tăng trưởng quá nóng hình thành và bất bình đẳng xã hội càng bị khoét sâu. Bất động sản leo thang, hóa ra lại là chiếc thước đo phân hóa giàu nghèo ngày càng rõ rệt. Nếu giá nhà hạ nhiệt, bức tranh lập tức đổi chiều.

Một điểm ít được chú ý, đó là vòng quay tín dụng bất động sản vốn rất chậm. Bởi vay mua nhà, vay dự án thường kéo dài 10 - 20 năm; đồng vốn nằm yên trong tài sản cố định, khó quay vòng. Trong khi đó, vốn vay cho sản xuất, kinh doanh xoay chuyển nhanh, mỗi năm qua nhiều chu kỳ, tạo lực đẩy trực tiếp cho GDP.

Giá nhà leo dốc “kích” tín dụng

Một số ý kiến cho rằng, do các định chế tài chính được hưởng lợi, nên việc nâng giá bất động sản được xem như một trong những cách để "kích" tín dụng.

Đơn cử, khi căn hộ được định giá 5 tỷ đồng, ngân hàng có thể cho vay 70%, tức 3,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu giá bị đẩy lên 10 tỷ đồng, hạn mức vay tăng thành 7 tỷ đồng, từ đó, tín dụng cũng phình ra. Bên cạnh đó, thời gian gần đây, nhiều ngân hàng phối hợp với doanh nghiệp bất động sản để nâng giá, thông qua các gói vay hấp dẫn như miễn lãi, hoãn trả gốc 2 - 3 năm đầu.

Cách làm này mang lại lợi ích "kép", đó là ngân hàng dễ đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng nhờ giá tài sản cao, còn doanh nghiệp bất động sản hút được nhà đầu cơ nhờ đòn bẩy lớn và không phải chịu áp lực trả nợ ban đầu. Nếu giá nhà tăng 10% trong 2 - 3 năm, nhà đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính là vốn vay ngân hàng thì có thể lãi tới hơn 33,3% trên vốn bỏ ra; còn nếu giá tăng 30%, lợi nhuận có thể gấp đôi. Chính cơ chế này khiến thị trường "quay cuồng" theo giá bất động sản.

Bên cạnh đó, thời gian qua, dư nợ cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng tăng mạnh do áp lực tái cơ cấu các lô trái phiếu đến hạn. Theo ghi nhận, tỷ trọng vốn trái phiếu trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm từ khoảng 60% ở thời kỳ đỉnh cao, co hẹp còn 11% tính đến tháng 8/2024 và hồi phục lên 36% vào cuối tháng 8/2025, theo tính toán của FiinRatings.

Trao đổi với phóng viên, một chuyên gia tài chính - ngân hàng nhận định, việc phát hành trái phiếu mới khó hơn khi thị trường trái phiếu thanh lọc, chỉ những "ông lớn" mới có cơ hội tiếp cận. Hệ quả là các khoản trái phiếu cũ buộc phải cơ cấu lại và nguồn vốn thay thế chủ yếu đến từ ngân hàng dựa trên tài sản bảo đảm và năng lực tài chính của doanh nghiệp. Trong 2 năm tới, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn rất lớn, điều này đồng nghĩa xu hướng tín dụng tiếp tục chảy mạnh vào địa ốc gần như khó tránh khỏi.

Thực tế, tín dụng đang tăng tốc vào bất động sản. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến hết ngày 31/7, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024 và chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Trong đó, khoảng 1,79 triệu tỷ đồng là cho vay kinh doanh bất động sản, tăng 23,87% so với cuối 2024, nhanh hơn nhiều so với mức tăng tín dụng chung.

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng còn rõ hơn. Chỉ trong 6 tháng, cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng gần 20%, cao hơn hẳn so với công nghiệp chế biến hay thương mại. Các báo cáo ngành cũng xác nhận, vốn chủ yếu đang tìm đến chủ đầu tư dự án để hoàn thiện công trình, thay vì chảy thẳng vào tay người mua nhà.

"Khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp co lại, còn bất động sản có thể trở thành “đầu tàu” nhen nhóm phục hồi" - chuyên gia SHS nhận định.

Theo nhóm phân tích SHS, không phải bất động sản "cướp" phần của sản xuất, mà là khu vực sản xuất chưa đủ sức ăn hết "miếng bánh" tín dụng đó. Khi triển vọng thị trường chưa sáng rõ, doanh nghiệp chưa muốn mạo hiểm, dù vốn có sẵn và lãi suất thấp.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP. Hồ Chí Minh (HUBA) từng giãi bày, vốn không còn khó, cái khó là doanh nghiệp không cần vay./.