Đây là nhận định của ông Lê Ngọc Nam – Giám đốc Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty CP Chứng khoán Tân Việt (TVSI), khi trao đổi với phóng viên TBTCO về diễn biến cổ phiếu bất động sản (BĐS) trên sàn hiện nay.

* PV: Thưa ông, các doanh nghiệp (DN) BĐS trên sàn đã công bố kết quả kinh doanh (KQKD) quý I/2021. Ông có thể cho biết tổng quan về KQKD ngành này trong quý đầu năm?

Diễn biến giá nhiều cổ phiếu có dấu hiệu chững lại từ tháng 3 và diễn biến điều chỉnh cũng xuất hiện từ tháng 4 đến nay bất chấp việc chỉ số vượt mốc 1.200 điểm. Số mã BĐS giảm giá tăng từ 21,5% của quý I/2021 lên 57,9% trong giai đoạn này. Ông Lê Ngọc Nam

- Ông Lê Ngọc Nam: Trong quý I/2021, tổng lợi nhuận của các DN BĐS (trừ VIC) đạt 11.308 tỷ đồng, trong đó, riêng VHM chiếm tới 46,4% lợi nhuận toàn ngành. So với cùng kỳ, lợi nhuận của các DN BĐS tăng 34,2%, trong đó có 60,4% DN báo tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước. So với mức tăng trưởng 29,9% trong quý IV/2020, KQKD của nhóm BĐS tiếp tục cải thiện.

Tuy nhiên, nếu so với mức tăng của toàn ngành phi tài chính (89,2%) và toàn ngành tài chính (79,9%) thì mức tăng trưởng của nhóm BĐS vẫn khá thấp.

Cũng trong quý I/2021, tổng tài sản của ngành BĐS (không tính VIC) tăng 1,21% theo quý lên 850 nghìn tỷ đồng, trong đó, hàng tồn kho tăng 3,32%, đạt 270 nghìn tỷ đồng. NLG là DN tăng mạnh giá trị hàng tồn kho nhất trong quý này do triển khai dự án Đồng Nai Waterfront. Trong khi đó, tồn kho của 2 DN là NVL và VHM, chiếm tới 47% hàng tồn kho toàn ngành lại không có nhiều thay đổi.

* PV: Qua theo dõi, nhiều DN BĐS cho thấy kết quả kinh doanh quý I có lợi nhuận tăng khá ấn tượng. Điều này có gì bất thường hay không, khi mà thông thường mảng kinh doanh cố lõi của DN địa ốc thường có điểm rơi vào quý IV chứ không phải ngay trong quý đầu năm?

- Ông Lê Ngọc Nam: Lợi nhuận của các DN BĐS nhìn chung có xu hướng tăng từ năm 2018 đến nay. Trong quý I/2021 tổng lợi nhuận của các DN BĐS (trừ VIC) là 11.308 tỷ đồng, tăng 32,3% so với cùng kỳ 2020. Tuy nhiên, mức lợi nhuận quý I/2021 vẫn thấp hơn 44,8% so với quý IV/2020 và 12,2% so với quý III/2020.

Chúng tôi cho rằng, giá đất tăng mạnh cũng như dòng tiền chảy nhiều hơn vào kênh này đã giúp lợi nhuận sau thuế của nhóm BĐS tăng mạnh. Mặc dù vậy, mức tăng trưởng trong quý I/2021 của nhóm BĐS cũng thấp hơn khi so sánh với toàn ngành chung, do đó mức tăng này là hợp lý và tôi chưa thấy có gì bất thường.

* PV: Thị trường BĐS sốt giá, DN thì lãi cao, nhưng cổ phiếu BĐS thì nhiều mã tăng không ấn tượng, thậm chí có nhiều mã “bất động”, trong khi thị trường chứng khoán diễn biến tích cực trong quý I. Ông có lý giải gì về điều này? Vì sao dòng tiền không quan tâm nhiều nhóm này?

- Ông Lê Ngọc Nam: Trong quý I/2021, chỉ số nhóm cổ phiếu BĐS tăng 15% cao hơn mức tăng 7,9% của VN-Index, trong đó có tới 78,5% số cổ phiếu tăng giá. Như vậy, nhóm này vẫn ghi nhận diễn biến rất tích cực trong quý I/2021. Tuy nhiên, diễn biến giá nhiều cổ phiếu có dấu hiệu chững lại từ tháng 3 và diễn biến điều chỉnh cũng xuất hiện từ tháng 4 đến nay bất chấp việc chỉ số vượt mốc 1.200 điểm. Số mã BĐS giảm giá tăng từ 21,5% của quý I/2021 lên 57,9% trong giai đoạn này.

Chúng tôi cho rằng, nguyên nhân tới từ mức tăng nóng của nhóm này trong giai đoạn từ quý IV/2020 kéo dài tới gần hết quý I/2021 đã phản ánh cả trước kỳ vọng của nhà đầu tư đối với sự tăng trưởng lợi nhuận của nhóm trong quý I/2021, do đó áp lực chốt lời gia tăng khiến giá cổ phiếu không thể bứt phá thêm nữa. Diễn biến điều chỉnh được đánh giá lành mạnh để giúp củng cố xu hướng tăng giá của nhóm này trong thời gian tới.

* PV: Nhiều DN BĐS đã phát hành trái phiếu hoặc chi trả cổ tức tăng vốn, trong bối cảnh dòng tiền từ ngân hàng sẽ hạn hẹp hơn. Ông nhận định thế nào về dòng vốn trên thị trường BĐS trong năm nay?

- Ông Lê Ngọc Nam: Hiện Ngân hàng Nhà nước đang có định hướng kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS cũng như điều chỉnh sức nóng của thị trường trái phiếu DN thông qua Nghị định 81/2020/NĐ-CP. Tuy nhiên, 2 kênh này vẫn là nguồn huy động vốn chính của DN BĐS.

Dư nợ tín dụng vào lĩnh vực BĐS trong quý I/2021 đạt 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% so với tháng 12/2021, cao hơn mức 2,93% của thị trường. Tín dụng thực tế có thể còn cao hơn do một lượng lớn tiền đổ vào thị trường BĐS được thể hiện dưới dạng cho vay tiêu dùng thay vì vay để đầu tư phát triển BĐS.

Đối với kênh trái phiếu DN, từ đầu năm 2021 đến nay, giá trị phát hành mới của các công ty BĐS đạt 53.000 tỷ đồng, trong khi giá trị phát hành của cả năm 2020 là 191.000 tỷ đồng. Như vậy, hiện trái phiếu DN vẫn là kênh ưa thích để huy động vốn của các DN BĐS, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất thấp như hiện tại

Ngoài ra, với sự nóng lên của thị trường chứng khoán, nhiều DN cũng đẩy mạnh việc huy động vốn thông qua phát hành riêng lẻ, trái phiếu chuyển đổi. Thống kê 7 công ty có kế hoạch tăng vốn năm 2021 với số vốn lên tới 18.700 tỷ đồng. Phần còn lại là kế hoạch tăng vốn điều lệ thông qua cổ tức cổ phiếu.

Môi trường lãi suất thấp luôn là động lực thúc đẩy dòng tiền tìm đến các kênh đầu tư đem lại tỷ suất lợi nhuận tốt hơn, trong đó lĩnh vực BĐS hấp dẫn hơn cả nhờ quy mô lớn, nhu cầu nhà ở cao cũng như thói quen sở hữu đất của người dân. Do đó trong thời gian tới, dòng vốn dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển vào lĩnh vực BĐS.

* PV: Nhiều DN bất động sản có kế hoạch phát hành thông qua trả cổ tức hoặc ESOP (trả cổ phần cho người lao động). Liệu điều này có làm giảm sức hấp dẫn của cổ phiếu nhóm này khi độ pha loãng gia tăng?

- Ông Lê Ngọc Nam: Trong bối cảnh thị trường BĐS đang phát triển mạnh mẽ, các DN BĐS sẽ cần nguồn vốn lớn để phát triển dự án. Do đó, việc giữ lại lợi nhuận và huy động vốn thông qua việc phát hành cổ tức bằng cổ phiếu cũng như ESOP sẽ giúp công ty có thêm nguồn vốn để phát triển dự án.

Việc phát hành hoặc ESOP ở mức hợp lý theo tôi sẽ không ảnh hưởng quá lớn tới biến động giá cổ phiếu BĐS ở thời điểm hiện tại vì nó phục vụ cho việc tăng trưởng cho công ty trong tương lai. Tuy nhiên, nếu phát hành quá đà hoặc lạm dụng ESOP mà KQKD lại không đáp ứng được kỳ vọng của cổ đông thì áp lực giảm giá sẽ là rất lớn.

* PV: Ông dự báo thế nào về xu hướng của cổ phiếu nhóm BĐS trong thời gian tới? Rủi ro đối với nhóm cổ phiếu này là gì, thưa ông?

- Ông Lê Ngọc Nam: Nhóm BĐS đã trải qua giai đoạn tích lũy lên khá dài từ tháng 3 cho tới hiện tại, vì vậy trong bối cảnh triển vọng kinh doanh của nhóm được dự báo sẽ tích cực trong thời gian tới, tôi cho rằng cổ phiếu nhóm này nhiều khả năng sẽ sớm quay trở lại xu hướng tăng giá.

Nhà đầu tư nên ưu tiên những cổ phiếu có tình hình tài chính lành mạnh và lượng quỹ đất sạch lớn như NLG, DXG, KDH, IJC, HDC, VHM,…

Rủi ro hiện tại sẽ liên quan nhiều hơn tới yếu tố thị trường chung. VN-Index đã trải qua một xu hướng tăng giá dài từ 650 điểm lên hơn 1.300 điểm, tức mức tăng hơn 100% chỉ trong hơn 1 năm. Đây là mức tăng rất lớn và điều này có thể làm xuất hiện một nhịp điều chỉnh mạnh. Cổ phiếu BĐS theo đó cũng khó có thể thoát khỏi xu thế giảm giá nếu thị trường chung chuyển biến xấu.

* PV: Xin cảm ơn ông!

Duy Thái