Sức ép từ hai phía

Trong hơn 111.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong những tháng cuối năm, nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, kéo theo áp lực tái cấp vốn đáng kể đối với nhiều doanh nghiệp. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao không chỉ làm gia tăng chi phí huy động vốn, mà còn tạo sức ép lên dòng tiền và khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh - Trưởng nhóm Phân tích VIS Rating, bất động sản vẫn là nhóm ngành phát hành trái phiếu lớn nhất trên thị trường. Ước tính khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn thanh toán trong nửa cuối năm 2026, tương đương gần một nửa tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn toàn thị trường. Đáng chú ý, khoảng 40% lượng trái phiếu đến hạn thuộc về các doanh nghiệp từng chậm thanh toán hoặc gia hạn trái phiếu trong giai đoạn 2023 - 2024, cho thấy áp lực trả nợ vẫn tập trung ở nhóm có hồ sơ tín dụng yếu hơn.

Bất động sản vẫn là nhóm ngành phát hành trái phiếu lớn nhất trên thị trường. Ảnh: Đức Thanh

Chuyên gia từ VIS Rating nhận định, khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp này phụ thuộc lớn vào tiến độ xử lý tài sản bảo đảm, việc tiếp tục triển khai các dự án còn dang dở cũng như khả năng tiếp cận các nguồn vốn mới. Trong khi đó, môi trường lãi suất tăng tiếp tục khiến chi phí huy động vốn gia tăng.

VIS Rating ghi nhận lãi suất coupon bình quân trong năm đầu tiên của các lô trái phiếu bất động sản phát hành trong quý II/2026 đã tăng lên khoảng 11,5 - 12%/năm, cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Đối với các trái phiếu có lãi suất thả nổi, mức lãi suất hiện phổ biến ở mức 13 - 15%/năm. Điều này khiến chi phí huy động vốn qua cả kênh trái phiếu và tín dụng ngân hàng tăng đáng kể so với giai đoạn trước.

Không chỉ chi phí vốn gia tăng, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà ở mức cao cũng ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh tỷ lệ hấp thụ tại một số dự án chưa đạt kỳ vọng, tiến độ bán hàng chậm có thể tác động đến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, qua đó ảnh hưởng đến khả năng thanh toán các nghĩa vụ nợ đến hạn.

“Các doanh nghiệp bất động sản hiện phải đối mặt với sức ép từ cả hai phía khi chi phí tài chính gia tăng, trong khi khả năng tạo dòng tiền chưa cải thiện tương ứng” - bà Hạnh nhận định.

Tuy nhiên, theo bà Hạnh, mức độ rủi ro tiếp tục có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp. Những doanh nghiệp sở hữu danh mục dự án đang triển khai, có kế hoạch bàn giao trong thời gian tới, duy trì đòn bẩy tài chính ở mức hợp lý và cải thiện dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trong hai năm gần đây sẽ có nhiều lợi thế hơn trong huy động vốn cũng như tiếp cận các nguồn tài chính mới.

Ngược lại, áp lực tái cấp vốn sẽ tập trung ở nhóm doanh nghiệp có lịch sử chậm trả trái phiếu, đang trong quá trình tái cơ cấu hoặc phụ thuộc vào số ít dự án nhưng tiến độ triển khai còn chậm. Bởi vậy, chất lượng tín dụng của từng doanh nghiệp sẽ là yếu tố quyết định khả năng tái cấp vốn và thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong nửa cuối năm, thay vì diễn biến chung của toàn thị trường.

“Phép thử” năng lực tài chính

Ở góc độ hệ thống tài chính, ông Nguyễn Đức Huy - Trưởng nhóm Phân tích VIS Rating phân tích, áp lực về dòng tiền và khả năng tái cấp vốn của doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tác động đến chất lượng tài sản của các ngân hàng. Theo ông, rủi ro tập trung chủ yếu ở nhóm doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao, hoạt động trong các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các dự án còn vướng mắc pháp lý.

Ông Huy cho biết, mặt bằng lãi suất hiện chịu áp lực tăng do nhiều yếu tố, trong đó có căng thẳng địa chính trị trên thế giới, giá nhiên liệu tăng và chi phí tái cấp vốn trong nước cao hơn. Theo ghi nhận của VIS Rating, lãi suất cho vay bất động sản mới tại một số ngân hàng quốc doanh gần đây đã ở quanh mức 14%/năm. Khi chi phí vốn duy trì ở mức cao, áp lực tài chính và nhu cầu tái cấp vốn gia tăng sẽ làm suy yếu hồ sơ tín dụng cũng như khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản có nền tảng tài chính không đủ mạnh.

Cùng với đó, chuyên gia từ VIS Rating lưu ý, rủi ro từ các khoản vay mua nhà có thể gia tăng khi nhiều khoản vay bước vào kỳ điều chỉnh lãi suất, làm tăng nghĩa vụ trả nợ của người vay. Nếu thị trường bất động sản phục hồi chậm, áp lực xử lý tài sản bảo đảm và chi phí tín dụng sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các phân khúc có mức đòn bẩy tài chính lớn và tính đầu cơ cao.