Chênh lệch cung - cầu

Thời gian qua, trên địa bàn tỉnh Đồng Nai chỉ có duy nhất 1 dự án đất nền quy mô nhỏ mở bán mới, dự án căn hộ duy nhất đang triển khai tại đây cũng đã tạm hoãn. Ngay cả dòng sản phẩm chủ lực của bất động sản Đồng Nai là biệt thự liền kề cũng không còn nguồn cung. Với phân khúc đất nền dự án, chỉ có một số sản phẩm giao dịch rải rác ở thị trường thứ cấp, không có dự án nào mở bán mới.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho biết, hiện nay, nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã vượt so với nguồn cung.

“Nếu nhìn mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản từ đầu năm, từ tháng 3 bắt đầu có dấu hiệu tăng, qua tháng 4 lại bắt đầu giảm so với tháng 3 khoảng 20% và so với cùng kỳ năm 2023, giảm khoảng 27,5%. Điều này cho thấy, thị trường đang nằm trong tình trạng nguồn cung thấp, không có sản phẩm mới. Đáng chú ý, nguồn cung mới đất nền giảm mạnh hơn so với mặt bằng tìm kiếm, mức độ quan tâm đất nền giảm vào tháng 3 và tháng 4 là 29%. Trong khi đó, đất nền có mức độ quan tâm và xu hướng đầu tư tương đối khá là cao. Đây là thị trường có dấu hiệu hồi phục trở lại về giá và nhu cầu tìm kiếm. Đặc biệt là nhóm dưới 2 tỷ đồng và có sổ, bởi đây là nhóm an toàn về pháp lý và có rất nhiều tiện ích xung quanh” - ông Tuấn chia sẻ.

Thị trường bất động sản Đồng Nai đang nằm trong tình trạng nguồn cung thấp, không có sản phẩm mới. Ảnh minh họa: Nguyễn Lạc

Ông Tuấn cho biết thêm, đối với loại hình nhà riêng gần như không có sự thay đổi nhiều về nhu cầu trong những tháng gần đây. Loại hình này ít có sự tìm kiếm, nguồn cung và nhu cầu đều giảm, giá cũng giảm.

Nhóm tăng và có nhu cầu rõ ràng nhất (nhu cầu cao hẳn so với nguồn cung) là loại hình căn hộ. Đây là thị trường gần TP. Hồ Chí Minh nhưng lại không có quá nhiều căn hộ để mua bán, đa phần là căn hộ thứ cấp.

“Tóm lại, trong các loại hình bất động sản ở thị trường Đồng Nai hiện nay, chỉ có căn hộ và nhà liền thổ là 2 loại hình có nhu cầu tìm kiếm cao, mức độ tăng giá từ 7 đến 11%, còn lại các loại hình khác như nhà riêng nhà phố có sự sụt giảm mạnh về nhu cầu tìm kiếm, đất nền giảm 19%” - ông Tuấn nói.

Giá giảm sâu ở nhiều phân khúc

Khảo sát thực tế, hầu hết những sản phẩm nhà đất trên thị trường bất động sản Đồng Nai đều chưa thể hồi phục giá, thậm chí có phân khúc giá giảm khá sâu như shophouse, biệt thự.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán shophouse tại Đồng Nai hiện chỉ còn 62 triệu đồng/m2, giảm gần 14 triệu đồng so với mức giá rao bán trung bình của tháng 4 và giảm 21 triệu đồng trên mỗi m2 so với mức giá bán đầu năm 2024.

Một phân khúc khác là biệt thự và nhà mặt phố cũng có giá đăng bán giảm sâu. Giá bán biệt thự tại Đồng Nai từ mức 53 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 4 hiện nay đã giảm xuống chỉ còn trung bình 50 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đăng bán nhà mặt phố ở Đồng Nai cũng từ 61 triệu đồng/m2 hiện chỉ còn 53 triệu đồng/m2, giảm gần 8 triệu đồng/m2.

Hầu hết những sản phẩm nhà đất trên thị trường bất động sản Đồng Nai đều chưa thể hồi phục giá. Ảnh minh họa: Nguyễn Lạc

Tuy nhiên, đà tăng giá lại khởi sắc ở loại hình đất nền. Cụ thể giá đất nền thổ cư từ mức trung bình 8 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 4 đã tăng lên mức 9 triệu đồng/m2 trong tháng 5. So với giá rao bán đầu tháng 1/2024, đất nền thổ cư Đồng Nai đã tăng gần 3 triệu đồng trên mỗi m2.

Còn đối với giá đất nền dự án, tuy giá bán có xu hướng đi ngang so với tháng trước đó (duy trì ở khoảng trung bình từ 17 triệu đồng/m2), nhưng so với thời điểm đầu năm 2024, giá đất nền dự án Đồng Nai đã tăng thêm 1 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, phân khúc căn hộ chung cư Đồng Nai cũng tăng nhẹ. Giá bán chung cư Đồng Nai tháng 5/2024 đang ở khoảng 33 triệu đồng/m2, tăng hơn 2 triệu đồng trên mỗi m2 so với giá bán tháng 4/2024 và tăng gần 4 triệu đồng trên mỗi m2 so với giá rao bán đầu năm nay.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, hiện những khu vực đang có bất động sản được người mua quan tâm tìm kiếm nhiều nhất tại Đồng Nai là ở 3 địa phương: huyện Long Khánh, Xuân Lộc và Trảng Bom. Nhu cầu tìm mua bất động sản tại 3 khu vực này tăng lần lượt là 20%, 16% và 12% so với các tháng trước.

Bên cạnh đó, huyện Cẩm Mỹ và Tân Phú cũng có lượt tìm mua nhà đất tăng từ 7-8% so với tháng trước. Còn các huyện Thống Nhất, Nhơn Trạch, Long Thành lại có mức độ quan tâm nhà đất giảm từ 1-6% trong tháng vừa qua, giảm sâu nhất ghi nhận ở khu vực huyện Nhơn Trạch và rơi vào loại hình nhà liền kề và đất nền.

Ông Tuấn cho rằng, thị trường bất động sản Đồng Nai nếu tính theo sơ đồ hình chữ U thì đang ở đáy chữ U, chưa có gì rõ ràng, ngoại trừ thị trường về căn hộ có nhu cầu tăng. Sau khi các luật được thông qua, việc tháo gỡ pháp lý và làm mới sẽ giúp cho nguồn cung ở thị trường này tốt hơn. Những dự án lớn, dự án mới tháo gỡ được pháp lý thì nguồn cung sẽ được “bơm” vào làm cho thị trường sôi động hơn.

Thêm nữa, khi luật được thông qua, dòng tiền sẽ dịch chuyển sang thị trường này nhiều hơn. Bởi trước đây khi không bị hạn chế phân lô bán nền thì bây giờ áp dụng siết phân lô bán nền, người mua sẽ tìm kiếm ở những thị trường xung quanh TP. Hồ Chí Minh, trong đó Đồng Nai là một thị trường sẽ được người mua quan tâm.

“Dòng tiền sẽ tìm kiếm những sản phẩm an toàn hơn, nằm khoảng 2 đến 3 tỷ đồng. Do vậy, Luật áp dụng sớm hơn thì loại hình đất nền sẽ bật lại đầu tiên vì đây là loại hình dễ dàng đầu tư, có nhiều mức giá và có nhiều dự án khác nhau tại khu vực Đồng Nai liên quan đến đất nông nghiệp, hoặc đất có sổ hồng và gần các hạ tầng quan trọng. Thị trường này sẽ phải chịu ảnh hưởng từ các dự án lớn chưa được tháo gỡ, nên khi luật thông qua thì những dự án này sẽ được tháo gỡ trước, từ đó kéo theo sức bậc cho cả thị trường” - ông Tuấn chia sẻ./.