Nguồn cung căn hộ tăng trở lại

Thị trường bất động sản dân dụng tại Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chuyển mình quan trọng, thể hiện rõ nét qua những biến động trong nửa đầu năm 2025 và dự báo về xu hướng phát triển trong thời gian tới. Theo nhận định của bà Nguyễn Thị Quỳnh Giao - Chuyên gia từ Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), thị trường này đang dần vượt qua đáy của chu kỳ kéo dài với nhiều khó khăn và chững lại trong các năm trước. Mặc dù năm 2025 được xem là thời điểm mở đầu cho sự phục hồi, song đây mới chỉ là bước cải thiện nhẹ so với năm 2024, chưa phải là giai đoạn tăng trưởng bứt phá như kỳ vọng trong một chu kỳ phát triển mạnh mẽ.

Xét trên toàn cảnh, nguồn cung căn hộ được dự báo tiếp tục gia tăng trong năm nay, tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh - thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. “Trong nửa cuối năm 2025, TP. Hồ Chí Minh sẽ đón nhận hơn 6.000 sản phẩm căn hộ mới ra thị trường. Trong đó, nổi bật là một số dự án thuộc các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán. Cùng với đó, các chủ đầu tư như Masterise, Gamuda và Vạn Phúc, Khải Hoàng Land cũng góp phần làm phong phú nguồn cung căn hộ, đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của người mua” - bà Giao cho biết.

Ảnh minh hoạ.

Một điểm sáng đáng chú ý khác là việc điều chỉnh địa giới hành chính tại TP. Hồ Chí Minh tạo ra nhiều cơ hội phát triển mới cho thị trường bất động sản khu vực này. Các dự án lớn cũng đang được kỳ vọng sẽ mang lại nguồn cung mới dồi dào trong các khu vực mở rộng từ quý II đến cuối năm 2025.

“Điều này cho thấy bên cạnh sự tập trung phát triển tại khu vực trung tâm, các vùng phụ cận đang dần trở thành điểm sáng thu hút nhà đầu tư và người mua nhà, tạo nên một bức tranh đa dạng cho thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh” - bà Giao nhận định.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ cũng có nhiều diễn biến đáng chú ý trong nửa cuối năm 2025. Theo bà Quỳnh Giao, các dự án mới chủ yếu tập trung ở những quận ngoài trung tâm, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise và một số nhà phát triển nước ngoài. Tuy nhiên, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, dẫn đến giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao.

Theo số liệu từ Savills, trong quý II/2025, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 79 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm trước, trong đó phần lớn nguồn cung mới đều chào bán từ 70 triệu đồng/m2 trở lên. Trong khi đó, theo CBRE, giá sơ cấp trung bình tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2 trong quý II/2025, tăng 7% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ.

Những con số này cho thấy mặt bằng giá tại Hà Nội đã rút ngắn khoảng cách so với TP. Hồ Chí Minh, khi nhiều dự án mới dao động từ 65 - 75 triệu đồng/m2 và một số vị trí đắc địa tiệm cận ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, xét trên toàn thị trường, mức giá trung bình của Hà Nội vẫn thấp hơn TP. Hồ Chí Minh và mặt bằng giá cao hiện nay đang tạo áp lực khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Chu kỳ mới thực sự của bất động sản dân dụng

Bên cạnh những biến động về nguồn cung và giá cả, theo bà Giao, quý II/2025 cũng ghi nhận một số sự kiện tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Nổi bật là sự sôi động của phân khúc đất nền tại các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Hải Dương, Ninh Bình và một số địa phương phía Nam như Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu.

“Sự quan tâm của giới đầu tư tăng lên rõ rệt trong giai đoạn cuối quý I và đầu quý II, tạo nên những đợt tăng giá ngắn hạn. Tuy nhiên, sau đó thị trường nhanh chóng quay trở lại trạng thái ổn định, phản ánh xu hướng đầu tư ngày càng thận trọng và bền vững hơn so với các năm trước” - bà Giao đánh giá.

Một yếu tố khác không thể bỏ qua là sự thay đổi trong chính sách và khung pháp lý, vốn có ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư. Trong nửa đầu năm 2025, các cơ quan chức năng đã nhiều lần nhấn mạnh việc rà soát chặt chẽ các giao dịch, minh bạch nguồn gốc và giá trị chuyển nhượng, nhằm hướng tới một thị trường lành mạnh và minh bạch hơn. Bà Giao cho rằng, những động thái này cho thấy tác động rõ ràng của chính sách quản lý đến hành vi của nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt ở phân khúc thứ cấp.

Ở góc độ thị trường tài chính, theo ông Trần Trung Hiếu - Chuyên gia từ VDSC, dù thị trường chứng khoán đã trải qua những giai đoạn biến động, dòng tiền vẫn cho thấy sự quan tâm tích cực tới nhóm cổ phiếu bất động sản. Thanh khoản cải thiện và sự tham gia của các nhà đầu tư mới đang góp phần hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản dân dụng.

“Điều này phản ánh sức khỏe ổn định của hệ thống tài chính, đồng thời tạo nền tảng để dòng vốn tiếp tục chảy vào lĩnh vực bất động sản” - ông Hiếu nhận định.

Nhìn chung, thị trường bất động sản dân dụng Việt Nam đang ở giai đoạn đầu của quá trình phục hồi, với nguồn cung tăng, khung pháp lý dần hoàn thiện và dòng vốn tài chính duy trì hỗ trợ. Tuy vậy, đà tăng giá đã có dấu hiệu chững lại do mặt bằng giá neo cao, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Trong bối cảnh đó, chính sách phát triển dự án, kiểm soát nguồn cung hợp lý và sự ổn định của thị trường tài chính sẽ trở thành những yếu tố then chốt cho bước tiến tiếp theo. Thị trường đã dần vượt qua giai đoạn khó khăn, song nhà đầu tư vẫn cần theo dõi sát các chính sách và xu hướng tiêu dùng để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới, vừa nhiều cơ hội, vừa không ít thách thức.