Đây là nhận định chung được nêu tại Hội thảo khoa học quốc gia về đánh giá kinh tế Việt Nam năm 2022 và triển vọng năm 2023 do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, phối hợp cùng Ban Kinh tế Trung ương, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức sáng 21/4 với chủ đề “Kinh tế Việt Nam năm 2022 và triển vọng năm 2023: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản”.

Cần cơ chế xử lý các dự án tồn đọng

Tại hội thảo, GS.TS Phạm Hồng Chương - Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn và bất định, kinh tế Việt Nam năm 2022 đã đạt mức tăng trưởng vượt trội ngay sau giai đoạn suy giảm sâu do đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, một số vấn đề của nền kinh tế vẫn còn tồn tại, đặc biệt là sự lành mạnh của hệ thống tài chính tiền tệ còn chưa được cải thiện, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế. Một trong những điểm nghẽn có mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống tài chính tiền tệ là thị trường bất động sản còn nhiều rủi ro, bất ổn và chưa được phát triển một cách bền vững.

Những khó khăn về dòng vốn, tín dụng đã ảnh hưởng đến tâm lý trên thị trường bất động sản.

Dẫn các số liệu kinh tế quý I vừa công bố, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Đức Hiển cho biết, những khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam ngày càng hiện hữu, thể hiện ở mấy điểm chính như: GDP chỉ đạt 3,32% so với cùng kỳ 2022; các đầu tàu kinh tế lớn của cả nước đều sụt giảm tăng trưởng nghiêm trọng…

Riêng về lĩnh vực bất động sản, theo báo cáo của Fiin Group, bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức 20,17%, cao thứ 2 sau ngành năng lượng (63,1%). Đặc biệt, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện đang có quy mô lưu hành lên tới hơn 396.300 tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị lưu hành.

Tính đến ngày 17/3/2023, đã có 69 tổ chức phát hành có 1 hoặc nhiều hơn 1 lô trái phiếu lưu hành đã không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ với tổng giá trị 94.043 tỷ đồng, chiếm 8,15% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Trong số đó 43/69 là doanh nghiệp bất động sản, với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả nợ ở mức 78.900 tỷ đồng, chiếm 82,6% với tổng giá trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu.

Ngoài ra, theo Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, hiện nay, tại rất nhiều địa phương, nhất là TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Khánh Hòa, Đà Nẵng đang tồn đọng một số lượng lớn các dự án bất động sản cần cơ chế đặc thù để xử lý sau kết luận thanh tra, kiểm tra và các bản án; nếu xử lý được sẽ có một nguồn lực rất lớn để góp phần thúc đẩy tăng trưởng cho năm 2023.

Gỡ vướng pháp lý, khơi thông nguồn vốn cho bất động sản

GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, tồn tại lớn nhất hiện nay là quy định chồng chéo giữa các luật và vướng mắc pháp lý ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cơ bản chưa được tháo gỡ và giải quyết. Điều này làm cho nguồn cung trên thị trường không đảm bảo, nhiều địa phương không có căn cứ pháp lý để thực hiện, triển khai các dự án đầu tư, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung, hoặc nguồn cung không đảm bảo tính pháp lý gây rủi ro cho cả thị trường, các nhà đầu tư và các doanh nghiệp.

Đề xuất giải pháp để gỡ điểm nghẽn cho thị trường, GS.TS Hoàng Văn Cường kiến nghị kết thúc sớm việc thanh tra/xử lý với các dự án bị tạm dừng, để tiếp tục triển khai đưa sản phẩm ra thị trường, bởi thực tế hiện nay rất nhiều dự án đang bị đình trệ kéo dài vì thanh tra, kiểm tra.

Đồng thời, thành lập các ban/tổ công tác từ trung ương đến địa phương để tập trung giải quyết vướng mắc pháp lý cho các dự án. Đặc biệt, phải loại bỏ cách trả lời hướng dẫn chung chung “làm theo quy định pháp luật”, khi mà quy định pháp luật không rõ ràng; thay vào đó, phải chỉ ra cách giải quyết thuận lợi nhất để địa phương áp dụng.

Về tài chính, GS.TS Hoàng Văn Cường đề nghị có giải pháp kiểm soát việc cho vay đầu cơ bất động sản, cho phép chuyển trái phiếu doanh nghiệp thành trái phiếu chuyển đổi sản phẩm.

Nhóm chuyên gia Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng đề xuất các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Đó là tiếp tục mở rộng room tín dụng cho bất động sản ở mức hợp lý, ban hành tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào nhiều dự án bất động sản, nhà ở cao cấp, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp có hiệu quả cao…/.