Những điểm nhấn nổi bật của Luật Đất đai mới

Nhà nước có trách nhiệm cấp "sổ đỏ" cho người sử dụng đất

Cụ thể, theo HoREA, Luật Đất đai 2024 đã cho phép mở rộng “hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất” tại khoản 1 Điều 177 và các quy định về “tập trung đất nông nghiệp”, “tích tụ đất nông nghiệp” tại Điều 177, Điều 192.

Những quy định này “sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành Nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới, sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỷ phú” - văn bản của hiệp hội nhận định.

Ngày 18/1, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).

Điểm nhấn nổi bật thứ 2 là Điều 138 tiếp tục quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền:

Đặc biệt là tại khoản 9 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định “có tính đổi mới” về trách nhiệm của Nhà nước phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả “người sử dụng đất”, theo yêu cầu hoặc cả trường hợp không có yêu cầu.

Theo HoREA, đây là thay đổi rất lớn, rất căn bản trong công tác quản lý nhà nước. Bởi lẽ Điều 101 Luật Đất đai 2013 đã quy định “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, luật cũ chưa quy định “Nhà nước có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định tại điều này”.

Điều này có nghĩa là cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ thực hiện cấp giấy chứng nhận khi người sử dụng đất có yêu cầu, có đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận. Do đó, có thể nói “trước” Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước chưa coi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, dẫn đến thực tế là không có địa phương nào có thể hoàn thành được 100% công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bỏ khung giá đất, bảng giá đất xây dựng hàng năm

Hiệp hội cũng bày tỏ hoan nghênh Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” và tại khoản 32 Điều 79 còn quy định “32. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của điều này” đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.

Đồng thời, Chương VII Luật Đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Điểm nhấn thứ 4 là Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Theo đó, “bảng giá đất” được xây dựng hàng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường.

Thứ 5, theo HoREA, là Luật Đất đai 2024 đã bổ sung Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”. “Nếu thực hiện được các nguyên tắc như quy định tại luật thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên “thị trường sơ cấp đất đai” phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ “địa tô chênh lệch” sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội” - hiệp hội nhận định.

Luật Đất đai mới được kỳ vọng sẽ giúp nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng hiệu quả hơn.

Đảm bảo lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi

Thứ 6, Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập, hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”.

Trong đó, Điều 126 đã quy định cơ chế thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”…

Những nội dung này đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để “mua rẻ” đất của dân.

Đồng thời, đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu” núp bóng sau lưng “chủ đất” gây khó dễ cho nhà đầu tư.

Hơn nữa, toàn bộ “địa tô chênh lệch” được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Ở điểm nhấn thứ 7, hiệp hội nhận định Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc “sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” hoặc “đang có quyền sử dụng đất” đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại theo điểm b khoản 1 Điều 127.

Thứ 8, HoRER rất hoan nghênh Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có “quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất”, hoặc “trả tiền thuê đất hàng năm” hoặc “trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 cũng cho phép tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền “thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”.

Điều này sẽ “khuyến khích” người sử dụng đất lựa chọn phương thức “Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm” phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, do nhà đầu tư đã có quyền “thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng” để được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.