Đất đai phải là yếu tố đầu vào thuận lợi cho sản xuất

Phát biểu khai mạc Hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tổ chức ngày 27/8, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã xác định đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất cần trở thành kênh phân phối đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.

Ông Đậu Anh Tuấn phát biểu tại hội thảo. Ảnh: Hải Anh

Ông Đậu Anh Tuấn nhấn mạnh, đây là sự thay đổi quan trọng trong tư duy về đất đai, đặt ra yêu cầu hoàn thiện pháp luật theo hướng vừa khơi thông nguồn lực, vừa bảo đảm kỷ cương quản lý. Nghị quyết cũng nêu nguyên tắc mà theo ông Tuấn là cần được giữ xuyên suốt quá trình soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đó là: khơi thông nguồn lực đất đai, nhưng không buông lỏng quản lý; thúc đẩy phát triển, nhưng không để thất thoát tài sản công.

Đối với doanh nghiệp, câu chuyện đất đai được quy về 3 vấn đề có tính quyết định: có mặt bằng hay không, chi phí bao nhiêu và bao lâu thì có đất để triển khai dự án.

Vì vậy, việc xác định giá đất hợp lý không chỉ tác động tới chi phí của từng dự án, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sức cạnh tranh của doanh nghiệp và hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

Bên cạnh giá đất, ông Đậu Anh Tuấn đặc biệt lưu ý yêu cầu đồng bộ giữa Luật Đất đai với các đạo luật khác như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… Theo ông, một đạo luật tốt không chỉ nằm ở nội dung của chính đạo luật đó, mà còn phải “ăn khớp” với toàn bộ hệ thống pháp luật.

Đây là yếu tố quan trọng đối với doanh nghiệp khi các dự án đầu tư thường có thời gian thực hiện và khai thác kéo dài 20 - 50 năm. Nếu chính sách thiếu ổn định hoặc quy định giữa các luật không thống nhất, doanh nghiệp khó dự liệu chi phí, tiến độ và rủi ro pháp lý để quyết định đầu tư.

Một yêu cầu khác được VCCI đặt ra là chuyển từ quản lý hành chính sang quản trị hiện đại. VCCI ủng hộ mô hình “luật khung”, giảm các thủ tục trung gian và tăng phân cấp, phân quyền.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, phân cấp cần đi đôi với tính thống nhất trong thực hiện, tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng một quy trình khác nhau, làm gia tăng chi phí và rủi ro cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, công khai, minh bạch thông tin đất đai cần được coi là một điều kiện của cạnh tranh công bằng. Khi thông tin về quy hoạch và giá đất được công khai, doanh nghiệp có thể cạnh tranh bằng năng lực triển khai dự án thay vì khả năng tiếp cận những nguồn thông tin không chính thức.

Tinh gọn quy định, đổi mới giá đất và chính sách bồi thường

Phát biểu tại hội thảo, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng theo hướng đổi mới căn bản, nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn và tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội.

Một trong những điểm đáng chú ý là quy mô của Luật được tinh gọn mạnh. Dự thảo dự kiến giảm từ khoảng 260 điều xuống còn 110 điều, tập trung quy định những nguyên tắc chung, mang tính định hướng. Các nội dung chi tiết sẽ được Chính phủ và các bộ, ngành hướng dẫn thông qua nghị định, thông tư.

Cách tiếp cận này nhằm tạo một đạo luật có tính ổn định và linh hoạt cao hơn, đồng thời hạn chế việc đưa quá nhiều quy định chi tiết vào luật.

Về giá đất, Dự thảo tiếp tục đặt vấn đề đất đai trong mối quan hệ với hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nhà nước sẽ xác định giá đất dựa trên bảng giá và hệ số, hướng tới mức giá sát thị trường, nhưng vẫn phải bảo đảm mục tiêu khuyến khích sản xuất.

Theo ông Đào Trung Chính, việc định giá cần tránh tình trạng giá đất quá cao trở thành yếu tố làm tăng chi phí, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Đối với quy hoạch, Ban soạn thảo đang nghiên cứu hướng tích hợp các loại quy hoạch đất đai, đô thị, nông thôn và quy hoạch ngành vào một quy hoạch thống nhất trên một đơn vị hành chính. Đồng thời, hệ thống phân loại đất cũng được nghiên cứu để khớp nối, bảo đảm thống nhất trong quản lý và giám sát.

Một điểm đổi mới đáng chú ý khác liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ông Chính cho biết, Dự thảo hướng tới chuyển từ tư duy “bồi thường thiệt hại” sang “tái thiết cuộc sống” đối với người bị thu hồi đất.

Trọng tâm không chỉ là khoản tiền bồi thường, mà còn phải bảo đảm sinh kế, việc làm và chỗ ở ổn định cho người dân. Dự thảo cũng cân nhắc trao thêm quyền chủ động cho địa phương trong quy định mức hỗ trợ bổ sung, phù hợp điều kiện thực tế của từng vùng.

Đối với các dự án chậm tiến độ, thay vì áp dụng cơ chế thu hồi ngay sau 24 tháng, Dự thảo đề xuất sử dụng công cụ thuế lũy tiến để tạo động lực đưa đất vào sử dụng.

Cách tiếp cận này nhằm phân biệt giữa trường hợp cố tình găm giữ đất với những dự án đã đầu tư phần lớn nguồn lực nhưng còn vướng mắc ở một số khâu. Qua đó, vừa tạo sức ép chống lãng phí đất đai, vừa hạn chế nguy cơ lãng phí nguồn lực xã hội đã đầu tư.

Về thủ tục đầu tư, Dự thảo cũng hướng tới thống nhất quy trình chuyển nhượng dự án giữa pháp luật đất đai, đầu tư và thuế, qua đó giảm sự chồng chéo và tạo thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

Đối với đất có nguồn gốc nông, lâm trường, mục tiêu được đặt ra là xử lý dứt điểm những tồn tại kéo dài, đồng thời bảo đảm quỹ đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ sau quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Đáng chú ý, Dự thảo đề xuất đưa quy định về công chứng, chứng thực ra khỏi Luật Đất đai để quy định tại nghị định như một phần của trình tự hành chính. Khi cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống định danh dân cư được hoàn thiện, các thủ tục này có thể tiếp tục được giản lược, góp phần giảm thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Ban soạn thảo cũng nghiên cứu luật hóa những nghị quyết thí điểm đã phát huy hiệu quả, trong đó có chính sách về nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở. Việc luật hóa các chính sách phù hợp được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, hạn chế khoảng trống pháp luật và tạo động lực mới cho thị trường đất đai./.