Xung quanh vấn đề này, phóng viên TBTCO đã có cuộc trao đổi nhanh với ông Chu Đức Toàn - Chuyên gia Khối Phân tích, Công ty CP Chứng khoán VNDIRECT.
* PV: Thưa ông, các doanh nghiệp bất động sản trên sàn đã công bố kết quả kinh doanh quý I/2021. Ông có thể cho biết tổng quan về kết quả kinh doanh ngành bất động sản trong quý đầu năm?
| | |  | Chúng tôi cho rằng, cổ phiếu nhóm bất động sản sẽ có xu hướng tăng trong thời gian tới. |  | | 
| | Ông Chu Đức Toàn | | |
- Ông Chu Đức Toàn: Theo ước tính của chúng tôi, tổng lợi nhuận của các công ty bất động sản niêm yết trên ba sàn ghi nhận tăng trưởng tích cực 38,1% so với cùng kỳ trong quý I/2021, nhờ công tác bán hàng và bàn giao tốt, qua đó đóng góp 7,3 điểm phần trăm vào lợi nhuận tăng trưởng toàn thị trường.
Các công ty bất động sản lớn ghi nhận kết quả kinh doanh trái chiều trong quý I/2021 (điển hình: NVL tăng 67% so với cùng kỳ, KDH tăng 33% so với cùng kỳ, NLG tăng 231% so với cùng kỳ, VHM giảm 21% so với cùng kỳ).
* PV: Thị trường bất động sản sốt giá, doanh nghiệp lãi cao, nhưng chưa tạo được tác động tích cực lên giá các cổ phiếu trong ngành này. Ông có lý giải gì vể điều này?
- Ông Chu Đức Toàn: Trong 4 tháng đầu năm, chúng tôi ghi nhận có hiện tượng sốt đất ở một số các khu vực vệ tinh như Đông Anh giá đất tăng 75,5% so với cùng kỳ, Củ Chi (tăng 27,7% so với cùng kỳ), Thanh Trì (tăng 25,6% so với cùng kỳ), Hóc Môn (tăng 21,1% so với cùng kỳ) nhờ vào các tin tức tích cực về quy hoạch (thành phố công bố dự thảo quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng; đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn…).
Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có đặc tính theo “mùa vụ”, chúng tôi ghi nhận ít có doanh nghiệp bất động sản tung giỏ hàng mở bán vào các tháng đầu năm, do đó những điều trên chưa được phản ánh vào giá trị bán hàng của doanh nghiệp.
* PV: Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu hoặc chi trả cổ tức hoặc ESOP (cổ phiếu cho người lao động) để tăng vốn, trong bối cảnh dòng tiền từ ngân hàng sẽ hạn hẹp hơn. Ông nhận định thế nào về dòng vốn trên thị trường bất động sản trong năm nay? Liệu có làm giảm sức hấp dẫn đối với cổ phiếu ngành này khi độ pha loãng có thể gia tăng?
- Ông Chu Đức Toàn: Trong quý I/2021, tín dụng chảy vào lĩnh vực này tăng 11,9% so với cùng kỳ năm 2020 và tăng 3% so với cuối năm 2020, cao hơn không đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế (2,93%). Tính tổng chung, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản chiếm 19,6% tổng dư nợ của nền kinh tế.
Điều đó cho thấy dòng vốn từ ngân hàng vẫn ổn định dù trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước có thể sẽ chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng cường rà soát các khoản vay để kiểm soát chặt chẽ dòng vốn này để lành mạnh hóa thị trường. Do đó, trái phiếu doanh nghiệp có lẽ vẫn sẽ là kênh chính để huy động vốn bởi quy mô rất lớn của thị trường này và sức hấp dẫn của nó trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức thấp.
Lũy kế 3 tháng đầu 2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 33.672 tỷ đồng, giảm 25,1% so với cùng kỳ năm trước; trong đó bất động sản là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất đạt 16.163 tỷ đồng, chiếm 48% tổng giá trị phát hành. Sự giảm nhiệt trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những tháng qua chủ yếu do các thay đổi trong quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hướng siết chặt hơn nhằm giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.
Hiện chúng tôi chưa có số liệu cụ thể về vấn đề phát hành cổ phiếu riêng lẻ gây pha loãng và chưa nhìn thấy nhiều ở động thái này. Tuy nhiên, về vấn đề này, chúng tôi không cho rằng sẽ làm giảm sức hấp dẫn đối với cổ phiếu ngành bất động sản mà vấn đề cốt yếu vẫn là hoạt động kinh doanh cốt lõi bao gồm: tiến trình mở bán cũng như bàn giao nhà, tỷ lệ hấp thụ và giá bán vẫn sẽ ở mức cao, là yếu tố hỗ trợ chính cho giá cổ phiếu.
* PV: Ông dự báo thế nào về xu hướng của cổ phiếu nhóm bất động sản trong thời gian tới? Đâu là cơ sở để ông đưa ra dự báo đó?
- Ông Chu Đức Toàn: Chúng tôi cho rằng, cổ phiếu nhóm bất động sản sẽ có xu hướng tăng trong thời gian tới.
Theo đó, có 4 yếu tố có thể hỗ trợ giá cho cổ phiếu bất động sản: Thị trường phục hồi diện rộng giúp thúc đẩy ngành bất động sản. Lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục thấp giúp củng cố quyết định mua nhà các các nhà đầu tư. Các dấu hiệu tích cực về thông tin quy hoạch, pháp lý giúp thị trường bất động sản ấm lên, nguồn cung phục hồi. Đầu tư công đã và đang được thúc đẩy mạnh mẽ trong 2021 để hổ trợ nền kinh tế phục hồi.
Trong 4 tháng đầu năm 2021, đầu tư công tăng 16,3% so với cùng kỳ lên 98,7 nghìn tỷ đồng, cao hơn mức 14,5% trong 4 tháng đầu năm 2020), qua đó giúp thúc đầy ngành bất động sản.
Ngoài ra, quý I thường là mùa thấp điểm do tính mùa vụ của các doanh nghiệp bất động sản, nên về cuối năm, thường kết quả kinh doanh sẽ có những sự khởi sắc hơn bởi các doanh nghiệp thực hiện mở bán cũng như bàn giao bất động sản nhiều hơn trong thời gian này, là động lực khiến giá cổ phiếu tích cực hơn./.
* PV: Xin cảm ơn ông!
Duy Thái
