Đảm bảo yếu tố thị trường trong định giá đất

Ngày 28/7, Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức hội thảo góp ý nội dung về định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, phát biểu tại hội thảo. Ảnh: Hải Anh

Phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam khẳng định, việc sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cần tuân thủ tinh thần “Phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường”, tại Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ năm khóa XIII.

Hiện nay các nước trên thế giới thường áp dụng 4 phương pháp trong định giá đất: so sánh giá bán; vốn hóa thu nhập; thặng dư đất đai; chi phí.

Tại Việt Nam, theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ-CP) áp dụng 5 phương pháp: so sánh trực tiếp; thu nhập; chiết trừ; thặng dư; hệ số. Sau 9 năm triển khai các phương pháp mà Việt Nam áp dụng đã bộc lộ bất cập, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội.

Vì vậy, dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã không chủ trương áp dụng cả 5 phương pháp hiện hành mà chỉ giữ lại 3 phương pháp, gồm: phương pháp so sánh; thu nhập; hệ số. Thực hiện nhập phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh và loại bỏ phương pháp thặng dư.

Quan điểm của ban soạn thảo là Việt Nam chỉ cần áp dụng 3 phương pháp trên là đủ. Tại hội thảo, đã đề cập đến nguyên do lợi ích việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định.

Việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá). Đây là một nguyên nhân chính gây vướng mắc chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua tại các địa phương và gây nguy hiểm cho cán bộ làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể.

Để khắc phục hạn chế khi không áp dụng phương pháp thặng dư, dự thảo nghị định đã sửa đổi, bổ sung nội dung phương pháp so sánh, trong đó hướng dẫn việc định giá thửa đất, khu đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật trên cơ sở kỹ thuật chiết trừ để trừ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời, bổ sung quy định khi xác định giá đất đều phải áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh hàng năm để so sánh, đối chiếu nhằm đảm bảo độ chính xác của kết quả định giá đất. Việc quy định 3 phương pháp định giá đất đã bảo đảm khái quát hết các trường hợp định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Cần quy định trách nhiệm tổ chức cung cấp thông tin về định giá đất

Tại hội thảo, các nhà khoa học, chuyên gia kinh tế, giới chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định giá nêu ý kiến đi tìm lời giải cho việc giá đất, các nguyên tắc phương pháp xác định giá đất thế nào là đúng đắn, phù hợp với cơ chế giá thị trường có sự điều tiết của nhà nước để thực hiện tốt chính sách tài chính về đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Xây dựng phương pháp xác định giá đất minh bạch, ngắn gọn, dễ thực hiện. Ảnh: Hải Anh

Góp ý vào nội dung dự thảo nghị định sửa Nghị định 44/2014/NĐ-CP, các ý kiến tại hội thảo đã phân tích cụ thể từng ưu, nhược điểm của các phương pháp định giá đất được đề xuất.

Trong đó, về phương pháp so sánh, có ý kiến cho rằng, dự thảo quy định có những thông tin về đất đai phải thu thập từ cơ quan nhà nước và các tổ chức trong xã hội mà không có quy định trách nhiệm cung cấp thông tin của các cơ quan này thì các tổ chức tư vấn không thể tiếp cận được. Do đó, về thu thập thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất cần có quy định về trách nhiệm cung cấp thông tin.

Dự thảo cũng quy định tư vấn được thu thập “Giá đất chuyển nhượng thành công trên thị trường thu thập qua điều tra, khảo sát thông qua phỏng vấn trực tiếp có xác định của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng”. Quan điểm của tất cả những người làm thực tiễn định giá đất cho rằng, việc đòi hỏi người được phỏng vấn phải ký xác nhận vào phiếu điều tra là khó khả thi vì không phù hợp với thực tế và không ai ký.

Về phương pháp thu nhập, các chuyên gia thẩm định giá cũng đều được làm rõ. Bản chất của phương pháp là vốn hóa thu nhập - tức là phải chuyển dòng thu nhập tương lai có thể nhận được từ việc khai thác lợi ích của đất về giá trị hiện tại, nhưng hướng dẫn lại lấy chi phí và thu nhập của quá khứ làm căn cứ tính giá đất hiện tại là chưa thực tế...

Tại hội thảo, ông Nguyễn Tiến Thỏa cho biết thêm, các phương pháp định giá đất khi áp dụng đều có ưu nhược điểm. Tuy nhiên, các phương pháp này phải đảm bảo tính minh bạch, ngắn gọn, dễ thực hiện.

Với luồng ý kiến có nên đưa các phương pháp định giá đất vào Luật Đất đai, theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, không nhất thiết phải đưa vào luật và nên để Chính phủ hướng dẫn để đảm bảo tính linh hoạt, phù hợp với tình hình thực tiễn.