Điểm đến của dòng tiền

Ngày 6/4, chia sẻ tại Tọa đàm: "Dòng vốn ngoại đổ bộ – Cơ hội bất động sản Việt Nam", ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, Việt Nam đang vượt trội hơn các nước Đông Nam Á khác về sức hút vốn ngoại vào bất động sản. Đặc biệt khi môi trường địa chính trị toàn cầu đang bất ổn.

Theo ông Troy Griffiths, điểm quan trọng nhất giúp Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao là có nền chính trị ổn định trong khi các nước trên thế giới bất ổn. Ngoài ra, Việt Nam có sự quản trị mạnh mẽ, liên tục có sự thay đổi về luật giúp tăng tính minh bạch cho thị trường. Chưa kể, Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, đặc biệt là khu vực miền Nam.

"Trong bất động sản, hạ tầng là chìa khóa khai mở tiềm năng của thị trường. Bên cạnh đó, Việt Nam còn có tốc độ đô thị hóa nhanh hơn các nước lân cận, mở ra thị trường lớn hơn", ông Troy Griffiths chia sẻ.

Theo các chuyên gia, bất động sản Việt Nam đang là điểm đến của dòng vốn ngoại. (Ảnh: Việt Dũng)

Vị chuyên gia này phân tích thêm, giai đoạn 2011-2012 là khoảng thời gian thị trường bị khủng hoảng do lãi suất cao. Nhưng thời điểm hiện tại đã có sự khác biệt, nền kinh tế VN hiện tại đã mạnh hơn, cả về kinh tế lẫn chính trị. Lãi suất năm nay có thể sẽ cao hơn, nhưng các yếu tố khác đều đã tốt hơn giai đoạn 2011-2012. Nói chung, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển ổn định trong năm nay và không lặp lại khủng hoảng như 2011-2012.

Dưới góc độ là chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng cho biết, so với giai đoạn 2011-2012, hiện tại có những điểm khác biệt.

Cụ thể, năm 2012, có những sự kiện bất động sản đặt ra câu hỏi rất lớn là giá nhà 25-50 triệu/m2 đã vượt quá thu nhập của người dân, lúc đó rất nhiều người đề xuất làm nhà 12-13 triệu/m2. Nhưng đến 2024-2025, giá nhà từ 100 – 300 triệu/m2 ở những khu vực tốt vẫn được chấp nhận, điều này cho thấy một nền kinh tế đang phát triển.

"Thị trường bất động sản hiện tại không phải bong bóng mà là sự tích lũy của nền kinh tế đang chuyển từ gia công sang thu hút dòng vốn FDI. Chuỗi cung ứng nội địa hiện rất mạnh, nhiều công ty nội đã làm chủ chuỗi cung ứng. Bên cạnh đó là động lực từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng như sân bay Long Thành và hệ thống cao tốc, đây là những điểm khác biệt so với giai đoạn 2011-2012", TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Đô thị "All-in-one" hút nhà đầu tư

Theo chia sẻ của ông Đỗ Trí Hiếu, Giám đốc điều hành VinaCapital, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc VinaLiving, một trong những lĩnh vực thu hút nhất của Việt Nam là bất động sản công nghệ khi có sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc. Bên cạnh đó, nhiều nhà phát triển dự án đang tìm kiếm nguồn vốn khác ngoài hệ thống ngân hàng, đây là cơ hội cấp vốn các nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm.

Về khẩu vị đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài xem yếu tố quan trọng nhất là năng lực triển khai của đối tác, uy tín của chủ đầu tư khi đưa ra quyết định cấp vốn. Các khu đô thị ven biển phụ thuộc nhiều vào chi phí triển khai, uy tín chủ đầu tư, theo đó các nhà đầu tư thường sẽ tìm đến các dự án có khả năng thu hồi vốn tốt.

Lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài tăng 28% trong giai đoạn 2023-2025. Ảnh minh hoạ.

Thời gian gần đây, các nhà đầu tư nước ngoài tỏ ra không thích các thị trường nóng, thay vào đó là các thị trường an toàn như Việt Nam. Bên cạnh đó, Việt Nam đang có sự phát triển mạnh mẽ so với các nước trong khu vực, đặc biệt là hệ thống sân bay và cao tốc liên kết vùng, qua đó trở thành là điểm đến rất tốt cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Cung cấp thêm dữ liệu cho các nhà đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, trong bối cảnh vĩ mô duy trì nền tảng ổn định, lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài đã ghi nhận mức tăng 28% xuyên suốt giai đoạn 2023-2025.

Dữ liệu cũng chỉ ra sự phân bổ nhu cầu mang tính tập trung cao vào các đô thị trọng điểm thay vì dàn trải. TP.HCM hiện dẫn đầu khi thu hút 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại, tiếp nối là Hà Nội với 22%. Trong khi đó, các thành phố biển sở hữu lợi thế du lịch và hạ tầng như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15% tổng lượng quan tâm.

Phân tích sâu hơn về khẩu vị giải ngân, vị chuyên gia này nhận định, khối ngoại hiện dồn sự chú ý vào các dự án trung và cao cấp, sở hữu vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn. Đồng thời, bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh cũng đang trở thành bến đỗ mới của dòng tiền.

"Lực đẩy từ các dự án hạ tầng giao thông và định hướng quy hoạch đã làm thay đổi hành vi của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế, với mức độ dịch chuyển xu hướng ước tính khoảng 20%. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng duy trì sức hút với 15% lượng tìm kiếm", ông Tuấn chia sẻ.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm – Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cho biết, sự thay đổi của dòng vốn ngoại đang đặt ra tiêu chuẩn mới cho thị trường.

Nhà đầu tư, đặc biệt là khối ngoại, không còn tìm kiếm những sản phẩm mang tính đầu cơ mà tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác lâu dài và tạo dòng tiền ổn định. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chuyển hướng phát triển sang các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng.

Chính vì vậy, những đại đô thị tích hợp theo mô hình "all-in-one" đang trở thành tâm điểm thu hút cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Điển hình như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, được định hướng phát triển không chỉ là nơi ở mà còn là trung tâm nghỉ dưỡng, tài chính, công nghệ và du lịch. Dự án sở hữu lợi thế đặc biệt khi nằm cạnh khu dự trữ sinh quyển được UNESCO công nhận, tạo nền tảng để phát triển theo hướng bền vững và gắn với yếu tố môi trường.

Từ góc nhìn dài hạn, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mới, nơi các dự án có quy mô lớn, khả năng tạo "traffic" – tức thu hút dòng người, dòng tiền và hoạt động kinh tế sẽ trở thành yếu tố quyết định tiềm năng phát triển. Đây cũng là mô hình đã được chứng minh tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, khi các khu vực có khả năng thu hút lượng lớn người dùng và du khách thường trở thành những điểm đến có giá trị cao và bền vững.